Chaque année, la révision du loyer permet à votre SCI d’ajuster ses recettes locatives à l’évolution d’un indice publié par l’INSEE. Encore faut-il appliquer le bon indice, au bon moment, et selon les règles du bail concerné. Un loyer non indexé à temps peut être définitivement perdu pour l’année.
Ce guide vous explique, en quelques minutes, quel indice retenir (IRL, ILC ou ILAT), comment calculer la révision annuelle du loyer, quels délais respecter, et ce que cela change pour la comptabilité de votre SCI à l’IR ou de votre SCI à l’IS.
IRL, ILC ou ILAT : quel indice pour quel bail ?
L’indice dépend de la nature du bail consenti par la SCI, pas du régime fiscal de la société.
Bail consenti par la SCI | Indice applicable | Fondement |
|---|---|---|
Habitation, vide ou meublée (résidence principale du locataire) | IRL – indice de référence des loyers, obligatoire | Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17-1 |
Bail commercial : commerce, artisanat | ILC – indice des loyers commerciaux | Code de commerce, art. L145-34 et L145-38 |
Bail commercial : activités tertiaires (bureaux, plateformes logistiques) | ILAT – indice des loyers des activités tertiaires | Code de commerce, art. L145-34 et L145-38 |
Bail professionnel (profession libérale) | Indice librement choisi au bail, l’ILAT étant le plus courant | Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 57 A |
Vous louez les murs à la société d’exploitation de l’un des associés ou à un cabinet libéral ? Ce cas est détaillé dans nos articles sur la SCI professionnelle et sur la SCI pour profession libérale.
Les derniers indices publiés par l'INSEE
Au 5 octobre 2026, les derniers indices disponibles sont ceux du 2e trimestre 2026.
Indice | T2 2025 | T2 2026 | Variation sur un an | Publication |
|---|---|---|---|---|
IRL (métropole) | 146,68 | 148,37 | +1,15 % | 10 juillet 2026 |
136,81 | 137,16 | +0,26 % | 23 septembre 2026 | |
137,15 | 138,01 | +0,63 % | 23 septembre 2026 |
L’IRL du 3e trimestre 2026 est attendu à la mi-octobre : il servira aux baux qui visent le 3e trimestre, ou le dernier indice publié à leur date de révision. Mettez ce tableau à jour avant publication. La Corse et les départements d’outre-mer disposent d’un IRL spécifique, publié par l’INSEE avec l’indice national.
Calculer la révision du loyer
Le calcul de la révision du loyer est identique pour les trois indices. On compare l’indice du trimestre de référence prévu au bail avec celui du même trimestre de l’année précédente.
Appliqué aux indices du 2e trimestre 2026 :
Bien loué par la SCI | Loyer actuel | Calcul | Loyer révisé |
|---|---|---|---|
Appartement (IRL) | 1 000 € HC / mois | 1 000 × 148,37 / 146,68 | 1 011,52 € |
Local commercial (ILC) | 2 000 € HT / mois | 2 000 × 137,16 / 136,81 | 2 005,12 € |
Bureaux (ILAT) | 3 000 € HT / mois | 3 000 × 138,01 / 137,15 | 3 018,81 € |
La révision porte sur le loyer principal, hors provisions pour charges. Si le bail commercial est soumis à TVA, le calcul se fait sur le loyer hors taxe (voir notre article SCI et TVA immobilière).
Bail d'habitation
Pour un logement loué par la SCI, l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la révision.
- Une clause de révision doit figurer au bail. Sans elle, aucune indexation n’est possible en cours de bail. Le bail mobilité, lui, interdit toute révision.
- Une révision par an au maximum, à la date prévue au bail ou, à défaut, à sa date anniversaire.
- Le délai d’un an. La SCI dispose d’un an après la date de révision pour la réclamer. Passé ce délai, elle est réputée y avoir renoncé pour l’année écoulée.
- Pas d’effet rétroactif. Une révision demandée tardivement, mais dans le délai d’un an, ne s’applique qu’à compter de la demande. Aucun rappel ne peut être exigé sur les mois passés.
Une année oubliée pèse donc sur toute la durée du bail, puisque la révision suivante repart du loyer non augmenté. Le gérant a tout intérêt à tenir un échéancier des dates de révision, rappelé lors de l’assemblée générale annuelle.
Logements classés F ou G : loyer gelé. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être révisé, même si le bail contient une clause d’indexation. Seuls des travaux faisant sortir le bien de ces classes permettent de retrouver la possibilité d’indexer. Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques est détaillé dans notre article DPE 2026 : la fin de la passoire pour votre SCI.
Ces règles s’appliquent quel que soit le locataire, y compris un associé ou un membre de la famille : voir SCI familiale et location et loger son enfant étudiant dans un bien de la SCI.
Bail commercial
Pour les murs commerciaux ou les bureaux détenus par une SCI, deux mécanismes coexistent dans le Code de commerce.
Mécanisme | Fonctionnement | Plafond |
|---|---|---|
Révision triennale légale (art. L145-38) | Demandée par le bailleur ou le locataire, au plus tôt trois ans après l’entrée en jouissance ou la précédente révision | Variation de l’ILC ou de l’ILAT, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative |
Clause d’échelle mobile (indexation annuelle prévue au bail) | Le loyer varie chaque année selon l’indice choisi au bail | Si le loyer varie de plus de 25 % par rapport au prix fixé initialement ou lors de la précédente révision, chaque partie peut demander sa révision judiciaire (art. L145-39) |
La plupart des baux commerciaux consentis par des SCI prévoient une indexation annuelle sur l’ILC ou l’ILAT. Vérifiez que l’indice choisi correspond bien à l’activité du locataire : ILC pour le commerce et l’artisanat, ILAT pour les activités tertiaires. Toute modification de la clause passe par un avenant signé des deux parties.
Vous détenez les murs d’un cabinet médical ? Consultez notre article SCI et SCM : détenir les murs de son cabinet médical.
Ce que la révision change
Le loyer révisé augmente les recettes de la SCI. Son traitement dépend du régime fiscal.
SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
Nature du loyer | Revenu foncier, réparti entre associés selon leurs parts | Produit d’exploitation de la société |
Rattachement | Loyers encaissés dans l’année civile | Loyers acquis sur l’exercice (comptabilité d’engagement) |
Déclaration | Déclaration 2072, puis déclaration personnelle des associés | Liasse 2065 et impôt sur les sociétés |
Point de vigilance | Concordance entre baux, quittances et relevés bancaires | Loyers révisés non encore facturés à la clôture : produits à recevoir |
Une révision non appliquée diminue aussi la rentabilité affichée de la SCI, et donc la valeur des parts en cas de cession ou de donation. Pour aller plus loin : comptabilité d’une SCI à l’IR, bilan d’une SCI à l’IS et check-list avant la clôture au 31 décembre.
En résumé
Réviser le loyer de votre SCI tient en trois réflexes : identifier le bon indice (IRL, ILC ou ILAT), appliquer la formule à la date prévue au bail, et ne jamais laisser passer le délai d’un an pour un logement. Vérifiez aussi le DPE avant toute indexation d’un bien classé F ou G.
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