Depuis le 1er janvier 2026, un changement discret mais lourd de conséquences est entré en vigueur : la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique a été révisée. Discret, parce qu’aucune loi retentissante ne l’accompagne — il s’agit d’un simple arrêté technique. Lourd de conséquences, parce qu’il modifie l’étiquette énergétique de centaines de milliers de logements, sans qu’un seul mur ne soit isolé ni une seule fenêtre remplacée. Autrement dit : votre bien immobilier peut avoir gagné une classe énergétique du jour au lendemain, uniquement parce que la règle du jeu a changé.
Pour un propriétaire bailleur classique, l’information est déjà utile. Pour une SCI (société civile immobilière) qui détient un ou plusieurs biens locatifs, elle peut être décisive. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être remis en location : ils sont juridiquement considérés comme non décents. Beaucoup de SCI se sont retrouvées, du jour au lendemain, avec un bien invendable au bail et une décote à la revente. Or une partie de ces logements sortent aujourd’hui du statut de passoire thermique — parfois pour la seule raison qu’ils sont chauffés à l’électricité. Encore faut-il le savoir, vérifier son cas, et surtout faire actualiser le diagnostic pour en tirer bénéfice.
Voici ce qui a changé, qui est concerné, et ce que vous devez faire concrètement si votre SCI possède un bien en zone rouge.
Ce qui a changé au 1er janvier 2026
Le DPE ne mesure pas seulement l’énergie que vous consommez réellement (l’énergie finale). Il la convertit en énergie primaire — l’énergie qu’il a fallu produire en amont — à l’aide d’un coefficient. Pour l’électricité, ce coefficient valait 2,3 : chaque kilowattheure consommé chez vous comptait comme 2,3 kilowattheures dans le calcul. C’était très pénalisant pour les logements chauffés à l’électricité.
L’arrêté du 13 août 2025 a abaissé ce coefficient à 1,9, alignant la France sur les standards européens. Le résultat est mécanique : de nombreux logements électriques voient leur étiquette s’améliorer d’une classe, sans aucuns travaux. On estime qu’environ 850 000 logements jusque-là classés en passoire thermique changent de catégorie, et que près de la moitié des DPE de biens chauffés à l’électricité sont concernés. Les petites surfaces, souvent pénalisées par l’ancien mode de calcul, figurent parmi les grandes gagnantes.
Pourquoi c'est un vrai sujet pour votre SCI
Un bien qui passe de G à F, ou de F à E, ne change pas de confort. Mais il change de statut juridique et de valeur, et c’est tout ce qui compte pour une société civile immobilière.
Sur la location. Le calendrier d’interdiction reste en place : les logements classés G sont déjà exclus de la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Si votre bien remonte d’une classe, vous récupérez de la marge : un G reclassé en F peut de nouveau être loué, et vous gagnez plusieurs années avant la prochaine échéance. Pour une SCI qui vit de ses loyers, c’est la différence entre un bien productif et un bien gelé.
Sur la valeur des parts. La performance énergétique est devenue un critère de prix à part entière. Une passoire subit une décote à la revente ; en sortir revalorise l’immeuble, donc la valeur des parts de la SCI. Ce point est loin d’être théorique lorsque vous préparez une donation de parts à vos enfants ou l’entrée d’un nouvel associé : la base d’évaluation évolue avec l’étiquette.
Sur la stratégie de travaux. Si le reclassement fait passer votre bien juste au-dessus du seuil critique, l’équation « rénover, vendre ou attendre » se rejoue entièrement. Des travaux que vous pensiez urgents peuvent être reportés, ou au contraire recentrés sur un gain de classe plus ambitieux.
Ce que vous devez faire, concrètement
Vérifier la classe actuelle de chaque bien
Reprenez le DPE de chaque logement détenu par la SCI et repérez ceux qui sont chauffés à l’électricité et classés E, F ou G. Ce sont eux, potentiellement, qui basculent.
Faire actualiser le diagnostic — gratuitement
Bonne nouvelle : pour les DPE réalisés selon l’ancienne méthode, l’étiquette peut être recalculée sans nouvelle visite d’un diagnostiqueur, via le simulateur mis à disposition par l’ADEME. La démarche est gratuite et génère une attestation officielle. Inutile, donc, de payer un nouveau diagnostic si votre DPE est encore valide : commencez par cette actualisation.
Tirer les conséquences locatives et fiscales
Si le bien sort du statut de passoire, vous pouvez sécuriser ou relancer sa location. S’il reste classé F ou G, l’enjeu devient la rénovation. Rappelons ici un levier précieux pour les SCI soumises au régime réel : le déficit foncier permet d’imputer les travaux sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € pour les travaux de sortie de passoire — un dispositif renforcé prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.
La prudence reste de mise
Un reclassement gratuit est une aubaine, pas un permis d’immobilisme. Le calendrier continue d’avancer : les logements F seront interdits à la location en 2028, les E en 2034. Un bien tout juste sauvé aujourd’hui peut se retrouver hors des clous demain. Par ailleurs, le DPE est juridiquement opposable : un locataire peut engager votre responsabilité en cas d’étiquette erronée. Mieux vaut donc s’appuyer sur une attestation à jour que sur une estimation approximative.
En résumé
Le nouveau DPE 2026 rebat les cartes pour de nombreuses SCI, en particulier celles qui détiennent des biens électriques de petite surface. Sans travaux, certains logements quittent le statut de passoire, redeviennent louables et regagnent en valeur. Encore faut-il faire actualiser le diagnostic et intégrer ce changement dans votre stratégie locative, patrimoniale et fiscale.
Chez MA-SCI.immo, nous accompagnons les associés de SCI dans l’analyse de ces évolutions : vérification de l’étiquette de vos biens, arbitrage rénover/vendre/attendre, pilotage du déficit foncier et impact sur la valeur des parts. Un doute sur l’un de vos logements ? Parlons-en.