Sauf option contraire, une SCI (société civile immobilière) est soumise à l’impôt sur le revenu. C’est son régime naturel, et de loin le plus répandu pour les SCI familiales et patrimoniales. Sa logique est simple : la société ne paie pas d’impôt, ce sont les associés qui déclarent leur part des résultats. Ce régime se distingue par une gestion allégée et par une fiscalité de la revente particulièrement favorable, mais aussi par une imposition des loyers qui peut peser lourd pour les associés fortement taxés. Voici comment fonctionne la SCI à l’IR, du calcul de l’impôt à la déclaration.
La transparence fiscale : un principe simple
La SCI à l’IR est dite translucide, en application de l’article 8 du Code général des impôts. Elle ne s’acquitte d’aucun impôt en son nom propre. Chaque année, son résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, telles que fixées par les statuts, et chacun déclare sa quote-part dans la catégorie des revenus fonciers. Cette quote-part s’ajoute aux autres revenus du foyer et est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, à la tranche marginale de l’associé, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Deux associés d’une même SCI peuvent donc supporter une imposition très différente selon leur situation personnelle.
Micro-foncier ou régime réel
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, l’associé étant imposé sur les 70 % restants. Sa simplicité est réelle : il suffit de reporter sa quote-part de loyers sur la déclaration de revenus, sans formulaire complémentaire. Mais ses conditions d’accès sont strictes pour un associé de SCI. Contrairement à une idée répandue, détenir uniquement des parts de SCI ne suffit pas : l’associé doit également être propriétaire, en direct, d’au moins un logement loué nu. S’y ajoutent l’absence de dispositif fiscal particulier sur les biens concernés et un total de revenus fonciers bruts, quote-part comprise, n’excédant pas 15 000 € par an. Le micro-foncier ne permet par ailleurs aucune déduction de charges réelles ni aucun déficit foncier.
Le régime réel
Le régime réel s’applique dès que les revenus fonciers dépassent 15 000 €, ou sur option. Il permet de déduire les charges réellement supportées, au lieu de l’abattement forfaitaire. C’est le régime de référence pour la plupart des SCI, notamment lorsque des travaux ou des intérêts d’emprunt viennent réduire, voire annuler, le résultat imposable.
Charges déductibles et le déficit foncier
Les charges déductibles au régime réel
La liste des charges déductibles des revenus fonciers est fixée par la loi. Une SCI à l’IR peut notamment déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de gestion, les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, ainsi que les provisions pour charges de copropriété. En revanche, certaines dépenses ne sont pas déductibles : le remboursement du capital de l’emprunt, la rémunération éventuelle du gérant associé et, surtout, l’amortissement du bien, qui n’existe pas à l’IR. C’est l’une des différences majeures avec la SCI à l’IS.
Le déficit foncier
Lorsque les charges dépassent les loyers, la SCI dégage un déficit foncier, réparti entre les associés. Ce déficit s’impute sur le revenu global de chaque associé dans la limite de 10 700 € par an, appréciée à son niveau et pour l’ensemble de ses revenus fonciers, détenus en direct ou via une SCI. La fraction excédentaire, ainsi que la part provenant des intérêts d’emprunt, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Attention à la règle des trois ans : pour conserver l’imputation sur le revenu global, le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Le déficit foncier suppose enfin le régime réel, le micro-foncier n’en ouvrant jamais le bénéfice.
La plus-value à la revente
C’est le principal avantage de la SCI à l’IR. Lors de la revente d’un bien, la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, sans réintégration d’amortissements, puisqu’il n’y en a pas eu. Surtout, elle bénéficie d’un abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La plus-value nette des abattements est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, une surtaxe pouvant s’appliquer au-delà de 50 000 € de plus-value. Cette fiscalité dégressive dans le temps est nettement plus favorable que celle d’une SCI à l’IS.
Les obligations déclaratives
Chaque année, la SCI à l’IR dépose une déclaration de résultat (imprimé 2072) et remet à chaque associé une attestation indiquant sa quote-part. Les associés reportent ensuite cette quote-part dans leur déclaration de revenus fonciers, ou directement sur la déclaration principale en cas de micro-foncier. La comptabilité reste simplifiée, sans amortissement des immeubles, ce qui allège sensiblement la gestion par rapport à une SCI à l’IS. Un accompagnement demeure toutefois précieux pour sécuriser la déduction des charges et le traitement d’un éventuel déficit foncier.
La SCI à l'IR : pour quels projets ?
La SCI à l’impôt sur le revenu convient particulièrement à une détention patrimoniale de long terme avec une revente envisagée, afin de profiter de l’exonération progressive de la plus-value, ainsi qu’aux projets comportant des travaux susceptibles de générer un déficit foncier. Elle est en revanche moins avantageuse lorsque les associés sont fortement imposés et que les loyers, peu chargés, gonflent leur revenu global année après année. Dans ce dernier cas, l’option pour l’IS mérite une étude comparative, sur la base d’une simulation chiffrée tenant compte de votre horizon et de vos revenus.
