Gestion juridique SCI :
votre SCI
toujours en règle.
Assemblées générales annuelles, procès-verbaux, mise à jour des statuts, cession de parts, registres légaux obligatoires : nous prenons en charge l'intégralité de la vie juridique de votre SCI pour vous garantir une gouvernance sans faille et anticiper les évolutions de votre patrimoine.
AG annuelle
Procès-verbaux signés
Statuts & registres
Annuelle
AG obligatoire
100%
Conformité
1 / an
AG annuelle obligatoire
2 registres
Légaux à tenir
5 ans
Conservation minimum
100%
Conformité légale
Une SCI bien gérée, ce sont des décisions opposables et des associés sereins.
La gestion juridique d'une SCI est l'angle mort de la plupart des cabinets comptables : on s'occupe des comptes et des déclarations, mais les AG, registres et formalités sont négligés. Le jour où il faut céder des parts, modifier les statuts ou gérer une succession, les manquements de plusieurs années remontent à la surface — avec des conséquences souvent coûteuses.
100%
Décisions opposables
Annuelle
AG obligatoire tenue
2
Registres légaux tenus
Sans faille
Traçabilité juridique
Les 4 conséquences d'une gestion juridique négligée
Une SCI mal gérée juridiquement peut fonctionner sans problème pendant des années... jusqu'à l'événement qui révèle les manquements : cession de parts, divorce, décès, contrôle fiscal. Les conséquences sont alors souvent lourdes et coûteuses à corriger.
- Décisions annulables en justice : sans procès-verbal d'AG ou avec un PV irrégulier, n'importe quel associé peut faire annuler une décision (distribution, vente, nomination).
- Cession de parts compromise : un acheteur sérieux exigera de voir les registres à jour. Sans ça, la cession est bloquée ou décotée.
- Successions bloquées : au décès d'un associé, l'absence de registre des mouvements de parts complique tout le règlement successoral.
- Redressement fiscal aggravé : en cas de contrôle, l'absence de PV peut requalifier une distribution en avantage occulte et générer des pénalités lourdes.
Notre cabinet pilote l'ensemble de la vie juridique de votre SCI année après année. Chaque décision est tracée, chaque acte est conforme, chaque registre est tenu — sans que vous ayez à y penser.
5 ans
de mémoire juridique de votre SCI
C'est la durée minimale de conservation des documents juridiques d'une SCI. Mais en pratique, le jour d'une vente, d'un divorce ou d'une succession, c'est toute l'histoire de la SCI qu'il faut pouvoir prouver. Nous archivons l'intégralité de votre dossier juridique au-delà des obligations légales.
« La gestion juridique d'une SCI, c'est comme un journal de bord : on l'écrit sans y penser quand tout va bien, mais le jour où un événement survient, c'est ce journal qui permet de prouver que tout a été fait dans les règles. »
À retenir
La gestion juridique est une obligation légale (article 1856 du Code civil pour les AG annuelles) autant qu'une protection patrimoniale. Une SCI familiale sans registres à jour expose la famille à des litiges successoraux complexes et coûteux. Mieux vaut anticiper que régulariser sous la pression d'un événement.
4 piliers pour gouverner votre SCI sereinement.
Des assemblées générales aux registres légaux, en passant par les modifications statutaires et les cessions de parts, notre cabinet prend en charge l'intégralité de la vie juridique de votre SCI. Une seule équipe, un seul interlocuteur, une gouvernance sans faille.
Pilier 01
Assemblées générales
Organisation complète de vos AG ordinaires annuelles (approbation des comptes) et AG extraordinaires (décisions modifiant les statuts). De la convocation au procès-verbal signé et archivé, tout est encadré juridiquement.
- Convocations dans les délais légaux
- Ordre du jour & rapport de gérance
- Procès-verbaux signés & archivés
- Feuille de présence & pouvoirs
Pilier 02
Modifications statutaires
Prise en charge de toutes les modifications impactant la vie de votre SCI : changement de gérant, transfert de siège social, modification de l'objet social, évolution du capital. Rédaction d'actes et formalités complètes.
- Rédaction des actes modificatifs
- Publication annonce légale
- Dépôt INPI guichet unique
- Mise à jour Kbis & suivi greffe
Pilier 03
Mouvements de parts
Accompagnement complet des cessions, donations et transmissions de parts : vérification des clauses d'agrément, rédaction des actes, calcul des droits d'enregistrement (5%), mise à jour du registre des mouvements.
- Procédure d'agrément des associés
- Rédaction acte de cession ou donation
- Calcul des droits d'enregistrement
- Registre des mouvements de parts
Pilier 04
Registres & formalités
Tenue rigoureuse des registres légaux obligatoires : registre des AG, registre des mouvements de parts, déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE). Vos documents sont à jour, opposables et archivés pour la durée légale.
- Registre des AG & décisions
- Registre des mouvements de parts
- Déclaration bénéficiaires effectifs (DBE)
- Archivage numérique sécurisé
Démarrer en 4 étapes simples.
De la prise de contact à la prise en charge complète de votre comptabilité SCI, un parcours fluide avec un expert-comptable dédié.
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Conformité
Pour une SCI à l'IR simple, avec un bien et des obligations classiques.
Option mensuelle non disponible
- Tenue comptable SCI, bilan simplifié (IR)
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- Gestion de la CFE
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Engagement 12 mois
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Gérer sa SCI au quotidien, ou la régulariser dans l'urgence ?
La plupart des gérants de SCI ne pensent à leur gestion juridique que quand un événement la rend nécessaire : une cession, un divorce, un décès, un contrôle. C'est l'approche réactive, souvent coûteuse et stressante. Notre approche est préventive : tout est tenu à jour en continu, sans rupture.
Suivi en continu
La gouvernance comme un service mensuel
Continu
Suivi année
après année
Votre gestion juridique n'attend pas l'événement : AG annuelle planifiée à l'avance, registres tenus en temps réel, modifications anticipées. Vos décisions sont sécurisées et opposables dès le jour 1.
- AG annuelle planifiée et rappelée chaque année
- Registres à jour en permanence (cessions, modifs)
- Décisions sécurisées dès leur prise
- Conseil amont sur les impacts juridiques
- Coût lissé sur l'année (pas de surprise)
Tout régulariser à la fois
Quand un événement révèle les manquements
3 à 5 ans
de retards à
rattraper en urgence
Aucune gestion pendant des années, puis tout à régulariser en panique au moment d'une vente, d'un divorce ou d'un décès. Les actes manquants se cumulent, les coûts explosent, les délais s'allongent et les décisions deviennent attaquables.
- AG oubliées sur plusieurs exercices
- Registres incomplets ou inexistants
- Décisions contestables en justice
- Régularisation d'urgence 5 à 10 fois plus chère
- Tension entre associés au moment du besoin
Où en est votre SCI aujourd'hui ? Vos derniers PV d'AG sont-ils signés ? Vos registres sont-ils à jour ? Vos statuts reflètent-ils la réalité ? Notre cabinet propose un audit juridique gratuit de votre SCI pour identifier les manquements et bâtir un plan de remise à niveau. Premier échange gratuit pour faire le point.
Tout comprendre sur la gestion juridique de votre SCI.
De l'assemblée générale annuelle obligatoire aux modifications statutaires, en passant par les registres légaux et la cession de parts, un guide pratique pour maîtriser toute la vie juridique de votre société civile immobilière et éviter les pièges les plus fréquents.
1. L'assemblée générale annuelle d'une SCI : comment l'organiser ?
L'assemblée générale annuelle est une obligation légale pour toutes les SCI, qu'elles soient familiales, patrimoniales ou d'investissement. Elle doit se tenir dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice. Son objectif principal : approuver les comptes annuels, voter l'affectation du résultat et prendre les décisions stratégiques.
Les étapes pour organiser une AG ordinaire annuelle :
- Convocation des associés par le gérant, dans le respect des délais fixés par les statuts (généralement 15 jours minimum), avec ordre du jour précis
- Établissement d'un rapport de gérance présentant l'activité de la SCI sur l'exercice
- Mise à disposition des documents : comptes annuels, projets de résolutions, rapport de gérance, le tout consultable au siège social
- Tenue de l'assemblée physique ou par consultation écrite (visioconférence possible si les statuts le prévoient)
- Vote des résolutions selon les règles de majorité fixées dans les statuts
- Rédaction du procès-verbal signé par le gérant et les associés présents, mention des décisions et résultats des votes
- Inscription au registre des assemblées générales
Attention au non-respect
Le défaut d'AG annuelle peut être sanctionné par la nullité des décisions de gestion prises sans approbation des associés, et engager la responsabilité personnelle du gérant. En cas de contrôle fiscal, l'absence d'AG d'approbation des comptes fragilise la régularité des distributions et peut justifier des redressements.
2. Quels registres légaux tenir dans une SCI ?
Toute SCI est tenue de conserver plusieurs registres légaux obligatoires qui constituent la mémoire juridique de la société. Ces documents sont opposables aux tiers et indispensables en cas de cession, succession ou contrôle.
- Le registre des assemblées générales : recueil chronologique de tous les procès-verbaux signés des AG ordinaires et extraordinaires, à conserver pendant toute la durée de la SCI plus 5 ans
- Le registre des mouvements de parts sociales : trace exhaustive des cessions, donations, transmissions par décès, démembrements, avec les dates et identités des cédants/cessionnaires
- La déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE) : déposée au greffe et mise à jour à chaque changement, identifie les personnes physiques détenant plus de 25% du capital
- Les statuts de la SCI à jour : version la plus récente intégrant toutes les modifications votées en AG
Format des registres
Les registres peuvent être tenus sous format papier (cotés et paraphés par le tribunal de commerce) ou sous format numérique avec horodatage électronique. Le format numérique sécurisé est aujourd'hui privilégié pour sa traçabilité et son archivage sans risque de perte.
3. Comment céder des parts sociales d'une SCI ?
La cession de parts sociales de SCI est un acte juridique important qui suit une procédure précise. Contrairement aux actions de SAS, les parts de SCI ne sont pas librement cessibles : elles sont soumises à l'agrément des associés (sauf clause statutaire contraire pour les cessions entre conjoints, ascendants ou descendants).
Les étapes de la cession de parts SCI :
- Notification du projet de cession à la SCI et à chaque associé, mentionnant l'identité du cessionnaire, le nombre de parts et le prix
- Réunion d'AG extraordinaire pour l'agrément (vote selon majorité statutaire, généralement unanimité ou majorité qualifiée)
- Rédaction de l'acte de cession par écrit (sous seing privé ou notarié), précisant prix, modalités de paiement, garanties
- Enregistrement de l'acte auprès du Service des Impôts : droits de 5% sur le prix de cession pour les SCI à prépondérance immobilière
- Mise à jour du registre des mouvements de parts
- Modification des statuts pour refléter la nouvelle répartition (formalité de dépôt au greffe)
Le piège fiscal
La cession de parts SCI est soumise au régime des plus-values immobilières : exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un calcul de la plus-value est donc nécessaire avant toute cession, sous peine de mauvaises surprises fiscales.
4. Modifier les statuts d'une SCI : la procédure complète
Toute modification des statuts d'une SCI (changement de gérant, transfert de siège, modification de l'objet social, évolution du capital, transformation IR vers IS) suit une procédure juridique encadrée. Le respect de chaque étape conditionne l'opposabilité de la modification.
- Décision en AG extraordinaire avec quorum et majorité fixés par les statuts (souvent unanimité pour les modifications majeures)
- Rédaction du procès-verbal d'AG mentionnant la modification adoptée
- Mise à jour des statuts avec intégration de la modification (nouvelle version datée et signée)
- Publication d'une annonce légale dans un journal habilité du département du siège social
- Dépôt du dossier complet sur le guichet unique INPI : statuts mis à jour, PV d'AG, annonce légale, formulaire modificatif
- Traitement par le greffe et mise à jour du Kbis (généralement sous 5 à 10 jours ouvrés)
Le coût d'une modification statutaire varie selon sa nature : entre 200 et 400 € de frais administratifs (annonce légale + greffe), auxquels s'ajoutent les honoraires du professionnel qui rédige les actes (compter 300 à 800 € HT pour une modification simple).
Pour éviter les erreurs et les rejets de dossier, l'accompagnement d'un cabinet d'expertise spécialisé SCI est essentiel. Notre équipe pilote l'ensemble de la procédure, de la rédaction des actes au suivi greffe, jusqu'à la mise à jour effective du Kbis.
Gestion juridique : vos questions pratiques.
Les questions concrètes que se posent les gérants de SCI sur la gestion juridique au quotidien : prix, SCI dormante, oubli d'AG, changement de gérant, associé unique, commissaire aux comptes. Une autre question ? Notre conseiller vous répond sous 24h.
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