Vous avez un projet d’achat, l’accord de la banque est en vue, et l’année touche à sa fin. Faut-il créer votre SCI dès novembre ou attendre janvier 2027 ? La réponse dépend de trois éléments : le régime fiscal de la SCI (IR ou IS), la date de signature de l’acquisition, et les impôts qui se calculent au 1er janvier.
Une bonne nouvelle d’abord : pour une SCI à l’IS, une création en fin d’année n’oblige pas à établir des comptes pour quelques semaines d’existence, à condition de bien rédiger la date de clôture du premier exercice dans les statuts. Pour une SCI à l’IR, la logique est différente, car l’impôt suit l’année civile. Voici comment choisir.
Le premier exercice
L’exercice social est la période au terme de laquelle la SCI arrête ses comptes et les soumet à l’approbation des associés. Il dure en principe douze mois et se clôt, dans la plupart des SCI, au 31 décembre.
Le premier exercice fait exception : il commence à l’immatriculation de la SCI et se termine à la date fixée par les statuts. Il peut donc être plus court ou plus long que douze mois. Pour une SCI créée en novembre 2026, deux rédactions sont possibles :
Rédaction des statuts | Durée du premier exercice | Premiers comptes |
|---|---|---|
Clôture au 31 décembre 2026 | Environ 1 à 2 mois | Début 2027, pour quelques semaines d’activité |
Clôture au 31 décembre 2027 | Environ 13 à 14 mois | Début 2028, pour une première année complète |
Modifier ensuite la date de clôture suppose une décision des associés et une modification des statuts : mieux vaut trancher dès la rédaction. L’approbation des comptes de chaque exercice se fait lors de l’assemblée générale annuelle.
SCI à l'IR
Pour une SCI à l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont déterminés par année civile, quelle que soit la date de clôture prévue aux statuts. La SCI dépose une déclaration 2072 pour chaque année, et les associés reportent leur quote-part sur leur déclaration personnelle.
Une SCI à l’IR créée en novembre 2026 aura donc une déclaration 2072 au titre de 2026, à déposer au printemps 2027, même pour quelques semaines d’existence. Selon les opérations réalisées avant le 31 décembre, ce n’est pas forcément un inconvénient :
- Achat signé en décembre 2026 : les frais d’emprunt et les intérêts payés en 2026 sont déductibles des revenus fonciers 2026 et, faute de loyers, créent un déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
- Travaux payés avant le 31 décembre : ils sont déductibles dès 2026, et la part qui ne provient pas des intérêts d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an.
- Frais de notaire d’acquisition : ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers, quelle que soit la date ; ils s’ajoutent au prix d’acquisition pour le calcul de la future plus-value.
Si la SCI n’a ni bien ni opération avant janvier, la créer en novembre n’apporte en revanche aucun avantage fiscal : seulement une déclaration de plus. Pour la tenue des comptes, voir comptabilité d’une SCI à l’IR et charges déductibles d’une SCI.
SCI à l'IS
Pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, le calendrier est beaucoup plus souple.
Un premier exercice jusqu’au 31 décembre de l’année suivante. Par dérogation à la règle qui impose en principe un bilan chaque année, une société nouvelle soumise à l’IS peut clore son premier exercice au plus tard le 31 décembre de l’année suivant sa création (article 209, I du CGI). Une SCI à l’IS créée en novembre 2026 peut ainsi arrêter ses premiers comptes au 31 décembre 2027 : une seule liasse fiscale 2065 et un seul bilan pour environ quatorze mois.
L’option pour l’IS dans les trois mois. L’option doit être notifiée au service des impôts avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel elle doit s’appliquer. Elle se coche en pratique dès le dossier de création. Une SCI créée en novembre qui oublie cette option reste à l’IR pour tout son premier exercice.
Le taux réduit de 15 %. Les petites sociétés qui remplissent les conditions légales (capital entièrement libéré et détenu au moins à 75 % par des personnes physiques, chiffre d’affaires inférieur à 10 M€) bénéficient d’un taux réduit sur la première tranche de bénéfice, de 42 500 € par période de douze mois. Sur un premier exercice long, cette tranche est en principe ajustée à la durée de l’exercice.
Les charges d’avant création. Les frais engagés pour le compte de la SCI en formation (statuts, annonce légale, frais bancaires) peuvent être repris par la société si les statuts ou une décision des associés le prévoient.
Avant la clôture, notre check-list de la SCI à l’IS au 31 décembre vous aide à ne rien oublier.
Le 1er janvier
C’est souvent la date de signature de l’acte d’achat, plus que celle de la création de la SCI, qui compte.
Impôt | Règle | Conséquence d’un achat fin décembre plutôt que début janvier |
|---|---|---|
Taxe foncière | Due par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition | La SCI propriétaire au 1er janvier 2027 reçoit l’avis 2027. Le partage avec le vendeur pour l’année en cours relève de l’acte notarié, pas de la loi |
IFI des associés | Patrimoine apprécié au 1er janvier | Les parts de la SCI, nettes de l’emprunt qu’elle supporte, entrent dans l’IFI 2027 des associés concernés (voir SCI et IFI 2026) |
CFE | Pas de cotisation l’année de création ; location nue de logements hors champ | Concerne surtout les SCI qui louent nu des locaux professionnels ou optent pour la TVA (voir SCI et TVA immobilière) |
Pensez aussi à la banque : le prêt est généralement débloqué au nom de la SCI une fois celle-ci immatriculée. Comptez le délai d’immatriculation dans votre calendrier, en lien avec votre emprunt bancaire en SCI.
Novembre ou janvier
Votre situation | Notre recommandation |
|---|---|
Acte d’achat prévu en décembre 2026 | Créer en novembre, sans attendre : la SCI doit exister et être immatriculée pour acheter et emprunter |
SCI à l’IS, achat début 2027 | Créer en novembre ou décembre avec une clôture au 31 décembre 2027 : une seule liasse pour le premier exercice, et l’option IS exercée dès la création |
SCI à l’IR, achat début 2027, aucune dépense en 2026 | Attendre janvier 2027 : une création en novembre ajouterait une déclaration 2072 sans contrepartie |
SCI à l’IR avec travaux à payer avant le 31 décembre | Créer en novembre : les travaux payés par la SCI en 2026 sont déductibles dès 2026 |
Apport d’un bien existant à la SCI | Arbitrer avec le notaire et l’expert-comptable : taxe foncière, IFI et droits d’apport dépendent de la date de l’acte |
Ces recommandations sont générales : la bonne date dépend aussi de la situation de chaque associé.
Votre calendrier
- Début novembre : choisir le régime fiscal et la date de clôture. IR ou IS, clôture au 31 décembre 2026 ou 2027 : ces deux choix conditionnent la rédaction des statuts.
- Novembre : rédiger et signer les statuts. Ils précisent l’objet social, le capital, les pouvoirs du gérant, la clause d’agrément et la date de clôture du premier exercice.
- Novembre : déposer le capital, publier l’annonce légale et déposer le dossier sur le guichet unique des formalités d’entreprises, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs et, le cas échéant, l’option pour l’IS.
- Fin novembre – début décembre : obtenir le Kbis, ouvrir le compte bancaire définitif et transmettre les documents à la banque et au notaire.
- Décembre : signer l’acte, régler les dépenses utiles depuis le compte de la SCI, et organiser la comptabilité dès le premier jour.
Les délais d’immatriculation varient selon les greffes et la période : en fin d’année, prévoyez une marge de plusieurs semaines entre la signature des statuts et l’acte d’achat.
En résumé
Créer sa SCI en novembre est indispensable si l’acte d’achat est prévu en décembre, et intéressant pour une SCI à l’IS qui peut étaler son premier exercice jusqu’au 31 décembre 2027. Pour une SCI à l’IR sans opération avant la fin de l’année, attendre janvier 2027 évite une déclaration inutile. Dans tous les cas, la date de clôture du premier exercice se décide dans les statuts, avant la signature.
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