Un loyer impayé pèse directement sur la trésorerie de votre SCI, qui doit continuer à rembourser son emprunt et à régler la taxe foncière. La procédure de recouvrement obéit à un formalisme strict, et la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions de logements pendant cinq mois.
Ce guide présente les étapes à suivre selon le type de bail, le traitement des impayés en comptabilité et en fiscalité selon que votre SCI est à l’IR ou à l’IS, et le rôle de l’assurance loyers impayés.
Bail d'habitation : la procédure
La procédure est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a raccourci plusieurs délais.
- Relance amiable puis mise en demeure. Dès le premier impayé, le gérant relance le locataire et, le cas échéant, active l’assurance loyers impayés ou informe la caution. Un échéancier écrit peut éviter la procédure.
- Commandement de payer. Délivré par un commissaire de justice, il vise la clause résolutoire du bail, devenue obligatoire dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023. Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette.
- Signalement à la CCAPEX. La commission de prévention des expulsions est informée selon des règles qui dépendent du bailleur. Une SCI familiale (associés parents jusqu’au quatrième degré) suit le régime des bailleurs personnes physiques ; les autres SCI ne peuvent assigner qu’après un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection. Elle doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Le juge peut constater la résiliation du bail ou accorder au locataire des délais de paiement, jusqu’à trois ans, qui suspendent la clause résolutoire.
- Commandement de quitter les lieux puis expulsion. Après la décision, l’expulsion ne peut intervenir pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars (article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).
Un vice de forme dans le commandement ou l’oubli d’une notification peut faire repartir la procédure de zéro : l’intervention d’un commissaire de justice et, souvent, d’un avocat est vivement recommandée. Ces règles s’appliquent aussi lorsque le locataire est un membre de la famille (voir SCI familiale et location).
Bail commercial : une procédure plus rapide
Lorsque la SCI loue des murs commerciaux ou des bureaux sous bail commercial, la procédure est sensiblement plus courte. Pour un bail professionnel, les délais dépendent de la clause résolutoire prévue au contrat.
Étape | Bail commercial |
|---|---|
Commandement de payer visant la clause résolutoire | Le locataire dispose d’un mois pour régulariser (article L145-41 du Code de commerce) |
Saisine du juge | Le juge peut constater l’acquisition de la clause résolutoire ou accorder des délais qui la suspendent |
Trêve hivernale | Ne s’applique pas aux locaux commerciaux ou professionnels |
Locataire en procédure collective | Le recouvrement des loyers antérieurs suit les règles du redressement ou de la liquidation : déclarez la créance auprès du mandataire dans les délais |
Si la société locataire appartient à un associé de la SCI, l’impayé ne doit pas être toléré sans formalisation : un abandon de loyers non justifié pose des questions fiscales pour les deux sociétés. Voir créer une SCI professionnelle.
SCI à l'IR
Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers suivent une logique d’encaissement : seuls les loyers effectivement perçus dans l’année sont déclarés.
Élément | Traitement |
|---|---|
Loyer impayé | Non déclaré tant qu’il n’est pas encaissé ; il le sera l’année de son recouvrement |
Provision pour impayé | Impossible : la notion de provision n’existe pas en revenus fonciers |
Prime d’assurance loyers impayés | Déductible des revenus fonciers |
Indemnités versées par l’assureur | Imposables comme des loyers, l’année de leur perception |
Frais de commissaire de justice et d’avocat | À traiter avec votre expert-comptable : leur déductibilité dépend de leur nature |
Charges du bien pendant l’impayé (taxe foncière, intérêts d’emprunt) | Restent déductibles : elles peuvent créer un déficit foncier |
L’encaissement d’un arriéré se déclare donc sur la déclaration 2072 de l’année de paiement, puis chez les associés. Voir aussi comptabilité d’une SCI à l’IR et charges déductibles d’une SCI.
SCI à l'IS
Une SCI à l’impôt sur les sociétés tient une comptabilité d’engagement : le loyer échu est un produit de l’exercice, qu’il soit payé ou non. L’impayé crée une créance sur le locataire, qui suit trois étapes.
- Créance douteuse. Dès qu’un risque de non-recouvrement apparaît (relances infructueuses, commandement de payer), la créance est isolée dans un compte spécifique.
- Provision pour dépréciation. Elle est déductible si la perte est probable, individualisée et chiffrée avec une approximation suffisante, et si elle est constatée dans les comptes de l’exercice (article 39, 1-5° du CGI). Elle porte sur le montant hors taxes de la créance, diminué de ce que l’assurance ou la caution doit couvrir.
- Perte définitive. Lorsque la créance devient irrécouvrable (insolvabilité constatée, clôture d’une liquidation judiciaire), elle est passée en perte et la provision est reprise.
Et la TVA ? Pour une SCI qui loue avec TVA, la taxe sur les loyers est en principe exigible à l’encaissement, comme pour les prestations de services : elle n’est pas due tant que le loyer n’est pas payé. Voir SCI et TVA immobilière.
Les provisions se décident avant la clôture : elles figurent dans notre check-list de la SCI à l’IS avant le 31 décembre et dans le bilan.
GLI et autres garanties
Garantie | Ce qu’elle apporte | Point de vigilance |
|---|---|---|
Assurance loyers impayés (GLI) | Prise en charge des loyers impayés, souvent des frais de procédure et parfois des dégradations | Conditions de solvabilité du locataire imposées par l’assureur ; déclaration du sinistre dans les délais du contrat |
Caution personne physique | Un tiers s’engage à payer à la place du locataire | Ne peut pas être cumulée avec une GLI, sauf locataire étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989) ; acte de cautionnement à formalisme strict |
Dépôt de garantie | Somme versée à l’entrée, plafonnée à un mois de loyer hors charges pour un logement vide | Restitué en fin de bail, déduction faite des sommes dues |
Côté fiscal, la prime de GLI est une charge déductible, en revenus fonciers comme à l’IS, et les indemnités perçues sont imposables comme les loyers qu’elles remplacent. Assurez-vous enfin que l’assurance est souscrite au nom de la SCI, propriétaire et bailleur, et non au nom du gérant.
Prévenir plutôt que guérir
- Sélectionner le locataire sur la base des seuls justificatifs autorisés par la réglementation, et vérifier leur cohérence.
- Rédiger un bail complet : clause résolutoire, clause de révision annuelle du loyer, état des lieux détaillé, garantie adaptée.
- Suivre les encaissements chaque mois : un rapprochement bancaire régulier permet de détecter l’impayé dès le premier mois et de relancer immédiatement.
- Garder une trésorerie de sécurité dans la SCI, à hauteur de plusieurs échéances d’emprunt, pour absorber un impayé sans appel de fonds aux associés.
- Informer les associés : un impayé significatif et la procédure engagée méritent d’être évoqués lors de l’assemblée générale.
En résumé
Face à un loyer impayé, votre SCI doit agir vite et dans les formes : relance, commandement de payer avec un délai de six semaines pour un logement, signalements obligatoires, puis saisine du juge. Fiscalement, l’impayé n’est pas imposé dans une SCI à l’IR tant qu’il n’est pas encaissé ; dans une SCI à l’IS, il est comptabilisé puis peut être provisionné. Une assurance loyers impayés, dont la prime est déductible, sécurise la trésorerie.
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