Lors de l’achat d’un bien, les « frais de notaire » représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros. Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, ils peuvent être traités de deux façons : déduits immédiatement en charges l’année de l’achat, ou intégrés au coût du bien et amortis.
Le choix ne change pas le montant total déductible sur la vie du bien, mais il modifie le calendrier de l’impôt, le résultat des premiers exercices, la possibilité de verser des dividendes et la plus-value à la revente. Voici comment trancher.
Ce que recouvrent les « frais de notaire »
L’expression désigne en réalité plusieurs postes, que les textes regroupent sous le nom de frais d’acquisition :
Poste | Concerné par l’option ? |
|---|---|
Droits de mutation (droits d’enregistrement perçus pour le département, la commune et l’État) | Oui |
Émoluments et honoraires du notaire | Oui |
Frais d’actes, débours et contribution de sécurité immobilière | Oui |
Commission d’agence à la charge de l’acquéreur | Oui |
Frais d’emprunt : dossier, garantie, courtage | Non : régime propre aux frais d’emprunt, voir plus bas |
Provisions sur charges de copropriété ou taxe foncière remboursées au vendeur | Non : charges de l’exercice |
Sur l’acte, le notaire distingue ces éléments dans son décompte. Conservez-le : il sert de pièce justificative pour la comptabilité.
La règle : une option, comptable et fiscale
Deux textes posent la même alternative pour les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’actes liés à l’acquisition d’une immobilisation :
- En comptabilité, l’article 213-8 du Plan comptable général permet, sur option, de les rattacher au coût d’acquisition de l’immobilisation ou de les comptabiliser en charges.
- En fiscalité, l’article 38 quinquies de l’annexe III au Code général des impôts ouvre la même option. Le BOFiP rappelle que ces frais peuvent, au choix, être déduits immédiatement ou incorporés au coût de l’immobilisation et, le cas échéant, amortis.
Deux précisions comptent en pratique :
- L’option vaut pour l’avenir. Elle s’applique en principe de façon homogène à toutes les acquisitions d’immobilisations de la SCI, en vertu de la permanence des méthodes comptables. Le choix fait lors du premier achat engage donc les suivants.
- La SCI à l’IR n’a pas ce choix. Les frais d’acquisition ne sont jamais déductibles des revenus fonciers ; ils majorent le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value des particuliers, au réel ou selon un forfait de 7,5 % du prix (voir la SCI à l’impôt sur le revenu et charges déductibles d’une SCI).
Option 1 : déduire les frais en charges l'année de l'achat
Les frais d’acquisition sont comptabilisés en charges de l’exercice d’acquisition.
Avantages | Inconvénients |
|---|---|
Économie d’impôt immédiate si la SCI est bénéficiaire dès la première année | La première année est souvent déficitaire : l’économie est alors seulement reportée |
Le déficit créé est reportable sans limite de durée sur les bénéfices suivants (dans la limite annuelle de 1 M€, majorée de 50 % du bénéfice excédant ce montant, article 209, I du CGI) | Les capitaux propres sont réduits d’emblée, ce qui peut retarder le versement de dividendes |
Comptabilité simple : aucune ventilation entre terrain et construction | La valeur nette comptable du bien est plus faible, donc la plus-value imposable à la revente plus élevée |
Cette option convient bien à une SCI qui dégage rapidement un résultat imposable, par exemple lorsqu’elle achète un bien déjà loué ou qu’elle possède d’autres immeubles rentables.
Option 2 : intégrer les frais au coût du bien
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix d’achat et suivent le sort de l’immeuble au bilan. Ils doivent alors être répartis entre ses composantes :
- La quote-part du terrain n’est pas amortissable. Les frais qui lui sont rattachés ne seront « récupérés » qu’à la revente, en diminuant la plus-value.
- La quote-part de la construction est amortie, composant par composant, sur la durée d’utilisation de chacun (gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements).
Avantages | Inconvénients |
|---|---|
Résultat lissé, sans déficit artificiel la première année | Déduction lente : seule une petite fraction des frais est déduite chaque année |
Capitaux propres préservés, ce qui facilite les premières distributions | Une partie des frais, celle du terrain, n’est jamais déduite avant la revente |
Plus-value à la revente réduite d’autant | Ventilation et suivi des amortissements plus techniques |
Le choix de la quote-part du terrain et des durées d’amortissement est un point souvent examiné en contrôle : il doit reposer sur des éléments objectifs. Ces écritures figurent dans le bilan de la SCI à l’IS et la liasse 2065.
Exemple : 60 000 € de frais sur dix ans
Une SCI à l’IS achète un immeuble 800 000 €, dont 20 % de terrain, avec 60 000 € de frais d’acquisition. Avant prise en compte de ces frais, elle dégage chaque année un bénéfice de 30 000 €, imposé au taux réduit de 15 %. Pour simplifier, la part des frais rattachée à la construction (48 000 €) est amortie sur 40 ans, soit 1 200 € par an ; la part rattachée au terrain (12 000 €) n’est pas amortie.
Impôt sur les sociétés | Option 1 : charge immédiate | Option 2 : coût du bien |
|---|---|---|
Année 1 | 0 € (déficit de 30 000 € reporté) | 4 320 € |
Année 2 | 0 € (imputation du déficit) | 4 320 € |
Années 3 à 10 | 4 500 € par an | 4 320 € par an |
Total sur dix ans | 36 000 € | 43 200 € |
Frais restant à déduire au bilan à la revente | 0 € | 48 000 € |
Sur dix ans, la déduction immédiate fait économiser 7 200 € d’impôt, et surtout plus tôt. Mais à la revente, l’option 2 réduit la plus-value de 48 000 €. Si cette plus-value est imposée à 15 %, les deux options s’équilibrent ; si elle est imposée au taux normal de 25 %, ce qui est fréquent puisqu’elle gonfle le résultat de l’année de cession, l’option 2 rattrape 12 000 € et devient la plus avantageuse en montant, au prix d’une économie plus tardive.
Cet exemple, volontairement simplifié, ne tient compte ni de l’actualisation ni des autres charges de la SCI. Pour la fiscalité de la revente, voir anticiper la revente : plus-value en SCI à l’IR ou à l’IS.
Comment choisir pour votre SCI ?
Votre situation | Option généralement la plus adaptée |
|---|---|
La SCI est bénéficiaire dès l’année d’achat (bien loué, autres immeubles) | Charge immédiate : l’économie d’impôt est réelle et rapide |
Première acquisition, sans loyers ou avec de gros travaux la première année | À étudier : la charge crée surtout un déficit reporté |
Les associés attendent des dividendes rapidement | Coût du bien : il préserve le résultat et les capitaux propres (voir les dividendes en SCI) |
Détention longue, sans revente envisagée | Charge immédiate : l’avantage de trésorerie domine |
Revente probable à moyen terme avec une forte plus-value | Coût du bien : la plus-value imposable sera réduite |
Dossier de financement en cours avec la banque | Coût du bien : des premiers comptes non déficitaires rassurent le prêteur |
Les frais d’emprunt suivent une logique distincte. Les frais de dossier, de garantie et de courtage liés au prêt ne sont pas des frais d’acquisition de l’immeuble. Ils peuvent être déduits en charges ou répartis sur la durée de l’emprunt, selon une option comptable propre. Voir emprunt bancaire en SCI.
Le bon arbitrage se fait avant la clôture du premier exercice : voir notre check-list de la SCI à l’IS avant le 31 décembre.
En résumé
Dans une SCI à l’IS, les frais de notaire peuvent être déduits immédiatement ou intégrés au coût du bien. La déduction immédiate accélère l’économie d’impôt ; l’incorporation lisse le résultat, préserve les capitaux propres et réduit la plus-value à la revente. Le choix engage les acquisitions suivantes : il mérite une simulation avant la clôture du premier exercice.
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