Le coût fiscal de la sortie est le paramètre le plus souvent découvert au mauvais moment : entre le compromis et l’acte, quand le notaire chiffre la plus-value. À ce stade, il n’y a plus d’arbitrage possible. Or l’écart entre une SCI à l’impôt sur le revenu et une SCI à l’impôt sur les sociétés se compte, sur un même bien, en dizaines de milliers d’euros.
La raison tient en une phrase : à l’IS, la plus-value ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention, et elle se calcule sur une valeur comptable diminuée chaque année par les amortissements. Détenir longtemps ne réduit pas la note, cela l’augmente.
Deux méthodes de calcul
- En SCI à l’impôt sur le revenu, la cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, retenus pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 %, et des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, retenus pour leur montant réel ou, après cinq ans de détention, par un forfait de 15 % applicable même en l’absence de travaux. La plus-value brute ainsi obtenue subit ensuite deux barèmes d’abattement distincts : 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année puis 4 % la vingt-deuxième pour l’impôt sur le revenu, soit une exonération à 22 ans ; 1,65 % puis 1,60 % puis 9 % par an pour les prélèvements sociaux, soit une exonération à 30 ans. Les taux sont de 19 % et 17,2 %.
- En SCI à l’impôt sur les sociétés, la cession est une opération d’exploitation. La plus-value est égale au prix de vente diminué de la valeur nette comptable, c’est-à-dire du prix de revient minoré des amortissements déjà pratiqués. Elle entre dans le résultat de l’exercice et supporte l’impôt sur les sociétés, à 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice pour les sociétés éligibles, puis à 25 %. Aucun abattement, aucune exonération liée à la durée. Et le produit net reste dans la société : le sortir suppose une distribution, donc une seconde imposition.
Le même bien, les deux régimes
Prenons une hypothèse simple et transposable. Une SCI acquiert un immeuble 300 000 euros et le revend 500 000 euros quinze ans plus tard. À l’IS, la répartition retenue est de 80 % pour la construction et 20 % pour le terrain, avec un amortissement de la construction sur trente ans.
En SCI à l'impôt sur le revenu
Le prix d’acquisition majoré s’établit à 367 500 euros, soit 300 000 euros augmentés du forfait de frais de 22 500 euros et du forfait travaux de 45 000 euros. La plus-value brute est donc de 132 500 euros.
Après quinze ans de détention, l’abattement atteint 60 % pour l’impôt sur le revenu, ramenant la base à 53 000 euros, soit 10 070 euros d’impôt. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 16,5 %, la base de 110 638 euros et la contribution de 19 030 euros. La plus-value nette imposable dépassant 50 000 euros, la surtaxe de l’article 1609 nonies G s’applique, pour 710 euros compte tenu du mécanisme de lissage.
Coût total de la sortie : environ 29 800 euros. Le prix de vente net revient aux associés sans autre imposition.
En SCI à l'impôt sur les sociétés
La construction, amortie sur quinze ans, a généré 120 000 euros d’amortissements. La valeur nette comptable de l’immeuble est donc de 180 000 euros, et la plus-value de 320 000 euros.
L’impôt sur les sociétés s’élève à 75 750 euros, en retenant le taux réduit sur les 42 500 premiers euros et le taux normal au-delà — hypothèse favorable, puisque cette tranche est en pratique souvent absorbée par le résultat locatif de l’exercice. Le résultat net distribuable ressort à 244 250 euros. Sa distribution aux associés supporte le prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026, soit 76 695 euros.
Coût total de la sortie : environ 152 400 euros.
L’écart est de près de 122 600 euros sur la même opération. Il n’a rien d’exceptionnel : il résulte mécaniquement de l’absence d’abattement, de la réintégration implicite des amortissements et de la double imposition à la sortie.
Ce que ce comparatif ne dit pas
Pendant les quinze années de détention, la SCI à l’IS a déduit 120 000 euros d’amortissements que la SCI à l’IR n’a jamais pu déduire. Sur cette période, son résultat imposable a été systématiquement plus faible, souvent nul, alors que les associés de la SCI à l’IR ont supporté chaque année l’impôt sur le revenu à leur taux marginal, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, sur des loyers non amortis.
L’arbitrage réel se joue donc sur le cycle complet, et dépend de trois variables : le taux marginal d’imposition des associés, l’horizon de détention, et l’usage des résultats. Une SCI à l’IS qui capitalise ses bénéfices pendant vingt ans pour financer d’autres acquisitions n’est pas dans la même situation qu’une SCI qui distribue chaque année. Et un associé imposé dans les tranches hautes du barème n’arbitre pas comme un associé faiblement imposé.
La règle empirique, qui vaut point de départ et non conclusion : l’IS est efficient tant que le patrimoine se constitue et que les résultats restent dans la société ; il devient coûteux dès qu’il faut sortir l’actif ou la trésorerie. L’IR est l’inverse.
Trois points techniques qui changent le résultat
- La surtaxe s’apprécie au niveau de la SCI. L’idée selon laquelle le seuil de 50 000 euros se diviserait par le nombre d’associés est fausse. Elle est exacte en indivision ou pour un couple, où le seuil s’apprécie par quote-part, mais elle ne se transpose pas à la société civile : c’est la plus-value réalisée par la SCI qui est comparée au seuil. Ce contresens conduit régulièrement à sous-estimer le coût de sortie.
- Céder les parts n’équivaut pas à céder l’immeuble. En SCI à l’IR, la cession de parts relève du même régime que la cession de l’immeuble, avec les mêmes abattements : l’arbitrage est donc neutre sur ce plan. En SCI à l’IS, en revanche, la cession de parts relève des plus-values sur valeurs mobilières et échappe à la double couche société puis associé. L’écart avec une cession d’immeuble peut être considérable. Encore faut-il trouver un acquéreur disposé à reprendre la société avec son passif et son historique, et tenir compte du droit d’enregistrement propre aux sociétés à prépondérance immobilière.
- La donation avant cession ne fonctionne qu’à l’IR. Transmettre l’immeuble ou les parts avant la vente purge la plus-value latente lorsque la SCI relève de l’impôt sur le revenu, la valeur retenue dans l’acte de donation devenant le nouveau prix d’acquisition. À l’IS, l’immeuble reste inscrit au bilan d’une société qui, elle, ne change pas : la donation des parts ne purge rien de la plus-value que la société réalisera.
Ce qu'il faut faire avant de mettre en vente
Chiffrer la sortie avant de fixer le prix, et non après. Un simulateur générique ne suffit pas : le résultat dépend de la ventilation terrain-construction retenue à l’origine, du plan d’amortissement effectivement appliqué, des travaux immobilisés ou passés en charges, et de la présence d’un déficit reportable susceptible d’absorber une partie de la plus-value à l’IS.
Vérifier ensuite si la cession des parts constitue une alternative crédible, ce qui suppose de s’y prendre plusieurs mois à l’avance.
Et surtout, ne pas espérer changer de régime à l’approche de la vente. L’option pour l’impôt sur les sociétés n’est révocable que dans une fenêtre limitée aux premiers exercices, et au-delà, elle est définitive. Quant au passage de l’IS vers l’IR, il emporte les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise, avec taxation immédiate des plus-values latentes : le remède est plus coûteux que le mal.
Le bon moment pour arbitrer entre IR et IS, c’est à la constitution de la SCI ou lors d’une acquisition. Le second meilleur moment, c’est aujourd’hui, tant que la vente n’est pas engagée.
Les montants figurant dans cet article résultent de l’application des règles en vigueur aux hypothèses indiquées. Toute situation réelle appelle un calcul propre, tenant compte notamment du plan d’amortissement, des travaux et de la situation personnelle des associés.
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