L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier du foyer au 1er janvier. Il concerne les foyers dont ce patrimoine dépasse 1,3 million d’euros (article 964 du Code général des impôts). Les parts de SCI y entrent pour leur valeur représentative d’immobilier.
Une opération signée avant le 1er janvier 2027 peut donc alléger dès l’IFI 2027. La donation temporaire d’usufruit de parts de SCI en fait partie : elle permet de céder pour quelques années les revenus de vos parts à un enfant majeur ou à un organisme d’intérêt général, et de récupérer automatiquement la pleine propriété au terme. Bien encadrée, elle réduit à la fois l’IFI et l’impôt sur le revenu. Mal construite, elle expose à l’abus de droit.
Donner les revenus, garder le capital
La propriété des parts de SCI se divise en deux droits. L’usufruit donne droit aux revenus et au vote sur l’affectation des bénéfices ; la nue-propriété conserve le capital. Contrairement à la donation classique de la nue-propriété (voir démembrement des parts sociales de SCI), la donation temporaire inverse le schéma :
- Le parent associé donne l’usufruit de tout ou partie de ses parts pour une durée fixe, par exemple cinq ans.
- Il conserve la nue-propriété pendant cette période.
- Le bénéficiaire perçoit les revenus : quote-part du résultat d’une SCI à l’IR ou dividendes d’une SCI à l’IS.
- Au terme, l’usufruit s’éteint et le parent redevient plein propriétaire, sans nouvelle formalité de transmission.
Les bénéficiaires habituels sont un enfant majeur qui poursuit ses études ou débute dans la vie active, un parent âgé aux revenus modestes, ou une fondation ou association reconnue d’utilité publique. Pour les autres stratégies de transmission, consultez transmission familiale en SCI et comment transmettre les parts sociales d’une SCI.
Double effet : IFI et impôt sur le revenu
Côté IFI, l’article 968 du CGI pose une règle simple : un bien grevé d’usufruit est taxé chez l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire n’a rien à déclarer. Pendant la durée de la donation, les parts sortent donc entièrement de l’IFI du parent donateur.
Bénéficiaire de l’usufruit | IFI sur les parts pendant la donation |
|---|---|
Enfant majeur, hors foyer fiscal des parents | Déclarées par l’enfant en pleine propriété : aucun IFI si son propre patrimoine immobilier reste sous 1,3 M€ |
Fondation ou association reconnue d’utilité publique | Aucun IFI, l’impôt ne frappant que les personnes physiques |
Enfant mineur | Effet nul : les biens des enfants mineurs dont les parents ont l’administration légale restent dans l’IFI du foyer (article 965 du CGI) |
Côté impôt sur le revenu, les revenus des parts sont imposés au nom de l’usufruitier. Pour une SCI à l’IR, la quote-part du résultat foncier est attribuée à l’usufruitier sur la déclaration 2072. L’économie est réelle si l’enfant est imposé séparément, à une tranche marginale inférieure à celle de ses parents : un enfant rattaché au foyer fiscal ramènerait ces revenus chez eux.
Pour la valorisation des parts à l’IFI, voir SCI et IFI 2026 et comptes courants déductibles à l’IFI.
Combien coûte la donation ?
Pour les droits de donation, l’usufruit temporaire n’est pas évalué selon l’âge du bénéficiaire mais selon la durée : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, toute période entamée comptant pour dix ans (article 669, II du CGI).
Durée de la donation | Valeur taxable de l’usufruit |
|---|---|
Jusqu’à 10 ans | 23 % de la valeur des parts |
11 à 20 ans | 46 % de la valeur des parts |
La valeur des parts est déterminée au jour de la donation, avec les décotes admises pour des parts de SCI (voir valoriser des parts de SCI pour une donation).
- Au profit d’un enfant, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant s’applique, puis le barème en ligne directe. L’opération est souvent sans droits à payer, mais elle consomme l’abattement pour quinze ans : c’est son vrai coût, à mettre en balance avec une future donation de nue-propriété.
- Au profit d’une fondation ou association reconnue d’utilité publique, la donation est en principe exonérée de droits.
S’y ajoutent les frais d’acte notarié, la donation de parts sociales devant être constatée par acte authentique.
Exemple : un couple et sa fille étudiante
Un couple marié détient un patrimoine immobilier net taxable de 2 000 000 € au 1er janvier, dont 600 000 € de parts d’une SCI à l’IR, détenues à parts égales. Leur fille de 22 ans, étudiante, n’est plus rattachée à leur foyer fiscal et ne possède pas d’immobilier. En décembre 2026, chaque parent lui donne par acte notarié l’usufruit de ses parts pour cinq ans.
IFI annuel du couple (barème de l’article 977 du CGI) | Avant donation | Pendant la donation |
|---|---|---|
Patrimoine net taxable | 2 000 000 € | 1 400 000 € |
Tranche 800 000 € à 1 300 000 € à 0,50 % | 2 500 € | 2 500 € |
Tranche 1 300 000 € à 2 570 000 € à 0,70 % | 4 900 € | 700 € |
IFI dû | 7 400 € | 3 200 € |
À valeurs constantes, l’économie d’IFI atteint 4 200 € par an, soit 21 000 € sur cinq ans. Leur fille déclare les parts pour 600 000 € mais reste sous le seuil de 1,3 M€ : elle ne paie pas d’IFI.
Côté donation, chaque parent transmet un usufruit évalué à 23 % × 300 000 €, soit 69 000 €. Ce montant est couvert par l’abattement de 100 000 € : aucun droit n’est dû, mais il ne reste à chaque parent que 31 000 € d’abattement mobilisable en faveur de leur fille pendant quinze ans.
Côté impôt sur le revenu, le résultat foncier de la SCI est imposé au nom de la fille, à sa tranche marginale, au lieu de s’ajouter aux revenus de ses parents. Ces revenus financent ses études : c’est la justification économique de l’opération.
Sécuriser l'opération face à l'abus de droit
L’administration peut remettre en cause une donation temporaire d’usufruit par la procédure de l’abus de droit (article L64 du Livre des procédures fiscales) si elle n’a qu’un but fiscal.
Au profit d’un organisme d’intérêt général, le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10) écarte tout abus de droit si cinq conditions cumulatives sont réunies :
- une donation par acte notarié ;
- au profit d’une fondation ou association reconnue d’utilité publique, ou d’un autre organisme d’intérêt général habilité à recevoir des donations ;
- une durée d’au moins trois ans, une prorogation ultérieure pouvant être plus courte ;
- des actifs qui contribuent réellement à l’objet de l’organisme, par exemple par un rendement prévisionnel substantiel ;
- des droits de l’usufruitier préservés : les revenus lui reviennent intégralement, sans plafond ni prélèvement du nu-propriétaire.
Au profit d’un enfant, ce cadre doctrinal ne s’applique pas directement. La pratique s’en inspire : acte notarié, durée d’au moins trois ans, parts réellement productives de revenus, enfant majeur et non rattaché, revenus effectivement versés et utilisés par l’enfant pour ses besoins. Une SCI qui ne distribue rien, ou un parent qui récupère les fonds, fragilise fortement l’opération.
En cas de requalification, l’IFI est recalculé comme si la donation n’avait pas eu lieu, avec intérêts de retard et majorations.
Ce qu'il faut vérifier dans votre SCI
Point | Ce qu’il faut contrôler |
|---|---|
Clause d’agrément | L’entrée d’un usufruitier non associé peut nécessiter l’agrément des autres associés selon les statuts (voir clause d’agrément en SCI) |
Droits de vote | L’usufruitier vote au moins les décisions d’affectation des bénéfices (article 1844 du Code civil) ; les statuts répartissent les autres votes. Prévoyez sa convocation à l’assemblée générale |
Revenus réels | La SCI doit dégager un résultat positif. Une SCI lourdement endettée ou en déficit foncier ne transmet presque rien et affaiblit la justification de l’opération |
SCI à l’IS | L’usufruitier n’a droit qu’aux dividendes votés. Sans politique de distribution, l’opération perd son sens (voir les dividendes en SCI et sortir la trésorerie d’une SCI à l’IS) |
Registre et formalités | Mise à jour du registre des mouvements de parts et, le cas échéant, de la déclaration des bénéficiaires effectifs (voir registre des bénéficiaires effectifs) |
Pension alimentaire | Les revenus transmis couvrant les besoins de l’enfant, la déduction d’une pension alimentaire versée en parallèle doit être réexaminée |
Si l’objectif est de loger votre enfant plutôt que de lui verser des revenus, d’autres solutions existent : voir loger son enfant étudiant dans un bien de la SCI.
En résumé
La donation temporaire d’usufruit de parts de SCI fait sortir les parts de votre IFI pendant toute sa durée, transfère les revenus vers un enfant majeur ou un organisme d’intérêt général, et vous rend la pleine propriété au terme. Pour jouer sur l’IFI 2027, l’acte notarié doit être signé avant le 1er janvier 2027, ce qui suppose de lancer l’étude dès maintenant.
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