L’article 7 de la loi de finances pour 2026 a créé une taxe annuelle de 20 %, codifiée à l’article 235 ter C du code général des impôts. Elle est due au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026 : pour une société qui clôture au 31 décembre, la situation qui sera taxée se constitue en ce moment même.
La presse spécialisée l’a rapidement baptisée « taxe sur les holdings ». Ce raccourci est commode, et il conduit un grand nombre de sociétés civiles immobilières à l’impôt sur les sociétés à ne pas ouvrir le dossier. C’est une erreur d’analyse, et il reste un trimestre pour la corriger.
L'intitulé dit « holdings », le texte dit « sociétés »
La section du code où figure le dispositif s’intitule effectivement « Taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales ». Mais l’intitulé d’une section n’est pas la règle de droit.
Le texte lui-même institue une taxe sur les actifs non professionnels détenus par les sociétés ayant leur siège en France assujetties, de plein droit ou sur option, à l’impôt sur les sociétés, dès lors qu’elles réunissent, à la date de clôture de l’exercice, un ensemble de conditions. Aucune de ces conditions n’exige la détention de participations, ni l’exercice d’une fonction de holding. Une société civile immobilière ayant opté pour l’impôt sur les sociétés est une société assujettie sur option à cet impôt : elle entre dans le champ d’examen.
Une réserve, et elle est importante : les commentaires administratifs de la doctrine n’étaient pas publiés lorsque ces lignes ont été écrites. Le périmètre précis se stabilisera avec eux. Mais raisonner en sens inverse, et conclure de l’intitulé qu’une SCI serait hors champ, est aujourd’hui indéfendable.
Quatre conditions, appréciées à la clôture
- L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option. Une SCI relevant de l’impôt sur le revenu est donc totalement hors champ. C’est la première question à poser, et pour la majorité des SCI, la dernière.
- Une valeur vénale de l’ensemble des actifs égale ou supérieure à cinq millions d’euros. Deux précisions comptent ici. Le seuil s’apprécie sur la valeur vénale, non sur la valeur nette comptable : un immeuble acquis il y a vingt ans et largement amorti figure au bilan pour une fraction de ce qu’il vaut. Et le seuil porte sur l’ensemble des actifs détenus, pas seulement sur ceux qui entreraient dans l’assiette de la taxe. Une SCI patrimoniale ancienne peut franchir ce seuil sans que ses associés en aient conscience.
- La détention d’au moins 50 % des droits de vote ou des droits financiers par une personne physique, cercle familial compris. Dans une SCI familiale, cette condition est presque toujours remplie.
- Des revenus passifs représentant plus de la moitié du montant cumulé des produits d’exploitation et des produits financiers. Les loyers figurent expressément parmi les revenus passifs. Pour une SCI de location, cette proportion n’est pas de 51 % : elle est de 100 %. La condition est remplie par construction.
Autrement dit, pour une SCI familiale à l’impôt sur les sociétés détenant un patrimoine de cinq millions d’euros ou plus, les quatre conditions d’assujettissement sont réunies presque mécaniquement. Tout se joue ensuite sur l’assiette.
L'assiette : une liste limitative
C’est le point décisif, et celui qui rassurera la plupart des lecteurs. La taxe n’est pas assise sur l’ensemble des actifs de la société, mais sur une liste limitative : biens affectés à l’exercice de la chasse, biens affectés à l’exercice de la pêche, véhicules non affectés à une activité professionnelle et véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs, bijoux et métaux précieux, auxquels s’ajoutent quelques catégories sans intérêt pour une société civile immobilière.
Et un dernier poste, qui change tout : les logements dont la personne physique contrôlant la société se réserve la jouissance, c’est-à-dire les logements occupés à titre gratuit ou pour un loyer inférieur au prix du marché, à titre de résidence principale ou non.
La conséquence est nette. Une SCI à l’impôt sur les sociétés qui loue l’ensemble de ses biens à des tiers aux conditions du marché n’a aucun actif dans l’assiette, quand bien même elle remplirait les quatre conditions d’assujettissement et détiendrait vingt millions d’euros d’immobilier. Le dispositif ne vise pas le patrimoine locatif : il vise les biens de jouissance logés en société.
En revanche, le logement occupé par un associé, par son conjoint ou par ses enfants, gratuitement ou moyennant un loyer minoré, entre dans l’assiette pour sa valeur vénale. Une nuance atténue l’effet : pour ces immeubles, et pour eux seuls, les dettes contractées par la société en vue de leur acquisition viennent en diminution de l’assiette, dans des conditions encadrées. Les autres biens de la liste sont taxés sur leur valeur brute, sans déduction du financement.
Un taux qui change la nature du problème
Vingt pour cent de la valeur vénale, chaque année, et une taxe non déductible de l’impôt sur les sociétés. L’assiette étant la valeur et non le revenu, le prélèvement est totalement insensible à la rentabilité de l’actif.
L’ordre de grandeur se calcule vite. Un logement valorisé 800 000 euros, détenu sans dette et occupé par un associé, appellerait 160 000 euros de taxe par an. En cinq ans, la charge cumulée atteint la valeur du bien. La contrepartie prévue par le texte, à savoir la sortie de ces actifs de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, ne compense rien : l’IFI plafonne à 1,5 %.
Un taux de ce niveau n’est pas un impôt de rendement, c’est une injonction à restructurer. Le législateur ne s’en cache pas.
Ce que cela change pour une SCI familiale
Le sujet n’est pas nouveau, il est aggravé. Loger un associé gratuitement, ou à loyer minoré, dans un bien détenu par une SCI à l’impôt sur les sociétés exposait déjà à deux risques : la réintégration du loyer normal dans le résultat de la société, au titre de l’acte anormal de gestion, et la taxation d’un avantage occulte entre les mains de l’associé. Le texte ajoute une troisième couche, autonome, qui ne suppose ni contrôle ni démonstration d’une intention : elle s’applique sur la seule constatation d’une situation à la clôture.
La frontière, dans les trois cas, est la même : le loyer de marché. Ce qui signifie que la question centrale devient une question d’évaluation, et que la valeur locative du bien doit être documentée, non affirmée.
Ce qu'il faut vérifier avant le 31 décembre
Trois questions, dans cet ordre.
- La SCI relève-t-elle de l’impôt sur les sociétés ? Si elle est à l’impôt sur le revenu, le dossier se referme ici.
- La valeur vénale de l’ensemble de ses actifs atteint-elle cinq millions d’euros ? Le bilan ne donne pas la réponse : il faut une estimation actualisée.
- Un logement est-il occupé par un associé ou par sa famille à titre gratuit, ou moyennant un loyer inférieur au marché ? Y compris de façon informelle, y compris pour une résidence secondaire, y compris quelques semaines par an.
Si les trois réponses sont positives, le dossier doit être traité avant la clôture, puisque la situation s’apprécie à cette date. Deux voies se présentent, et chacune a un coût qu’il faut chiffrer avant de choisir. Régulariser la situation locative, en établissant un bail, en fixant un loyer conforme au marché documenté par une étude de valeur locative et en encaissant effectivement les loyers, ce qui fait sortir le bien de l’assiette mais crée un résultat imposable. Ou sortir le bien du patrimoine social, par cession ou autrement, opération qui déclenche l’imposition de la plus-value latente selon les règles applicables aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés — sujet que nous avons traité par ailleurs, et dont le coût est rarement anodin.
Un avertissement s’impose sur ce point : une restructuration dont le seul motif serait d’échapper à la taxe expose au risque d’abus de droit. Le montage doit reposer sur une justification défendable, ce qui suppose de le construire, pas de l’improviser en décembre.
Une réserve de méthode
Les commentaires administratifs n’ayant pas encore été publiés, plusieurs points restent ouverts, à commencer par les modalités d’appréciation du prix de marché et les conditions exactes de déduction des dettes d’acquisition. Des analyses doctrinales évoquent par ailleurs des interrogations constitutionnelles. Aucune n’a été tranchée à ce jour, et tant qu’elles ne le sont pas, le texte s’applique tel qu’il est écrit.
Ce n’est pas une raison d’attendre. C’est une raison de faire chiffrer sa situation par un professionnel plutôt que de se fier au titre d’un article de presse.
MA-SCI.Immo audite l’exposition de votre SCI avant la clôture. Vérification des conditions d’assujettissement, estimation de la valeur vénale des actifs, documentation de la valeur locative, comparaison chiffrée entre régularisation locative et sortie du bien : nos équipes interviennent tant que la situation peut encore être modifiée. Contactez-nous pour un premier échange.