Lorsque l’on envisage d’investir dans l’immobilier, l’achat en nom propre est souvent la première option envisagée. Cependant, acquérir un bien immobilier via une société civile immobilière (SCI) présente des atouts considérables, notamment en matière de gestion, de fiscalité et de transmission patrimoniale.
Dans cet article, MA-SCI.IMMO, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans les SCI, vous explique en détail le fonctionnement de cette structure, ses avantages et les étapes essentielles pour acheter une maison via une SCI.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Définition et caractéristiques
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique regroupant au minimum deux associés et dont l’objectif principal est l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.
Sa durée de vie ne peut excéder 99 ans, et elle permet une gestion flexible du bien, contrairement à l’indivision qui impose des règles plus strictes.
Les différents types de SCI
Il existe plusieurs formes de SCI, adaptées à divers objectifs :
- La SCI familiale : idéale pour les membres d’une même famille souhaitant acquérir ou gérer un bien immobilier en commun. Elle permet notamment d’anticiper la transmission du patrimoine.
- La SCI professionnelle : destinée aux entrepreneurs souhaitant séparer leur activité commerciale de leur patrimoine immobilier. L’entreprise loue alors ses locaux à la SCI, optimisant ainsi sa gestion financière.
Pourquoi acheter une maison via une SCI ?
L’achat immobilier par le biais d’une SCI séduit de nombreux investisseurs en raison des nombreux avantages qu’il offre.
Une gestion optimisée et un cadre juridique structuré
Contrairement à l’indivision, où toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité, la SCI permet une répartition claire des parts sociales et la nomination d’un gérant chargé des décisions courantes.
Les statuts de la SCI définissent précisément les règles de fonctionnement, évitant ainsi d’éventuels conflits entre les associés.
Une capacité d’emprunt renforcée
Acheter un bien immobilier via une SCI permet d’augmenter la capacité d’emprunt. En effet, les établissements bancaires prennent en compte la solvabilité et les ressources de tous les associés, ce qui facilite l’obtention d’un financement.
De plus, la mutualisation des charges et des frais inhérents à l’achat et à l’entretien du bien allège la charge financière individuelle.
Une transmission de patrimoine simplifiée
La SCI constitue un outil patrimonial efficace pour transmettre un bien immobilier. En effet, au lieu de léguer un bien en indivision, les parents peuvent donner progressivement des parts de la SCI à leurs enfants. Cette méthode permet de profiter d’abattements fiscaux intéressants : jusqu’à 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans.
Une fiscalité souple et adaptée
Une SCI a le choix entre deux régimes fiscaux :
- L’impôt sur le revenu (IR) : les résultats sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts.
- L’impôt sur les sociétés (IS) : la SCI est imposée comme une entreprise, ce qui permet d’amortir certains biens et charges, réduisant ainsi l’assiette imposable.
Le choix du régime fiscal étant définitif si l’on opte pour l’IS, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable pour une analyse approfondie.
Accès aux dispositifs de défiscalisation (Loi Pinel)
Investir via une SCI dans un bien neuf destiné à la location permet de bénéficier du dispositif Pinel, sous certaines conditions. Ce mécanisme fiscal offre une réduction d’impôt pour les associés, à condition que le bien soit loué pour une durée minimale de 6 ans et respecte les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Les étapes pour acheter une maison en SCI
Acheter un bien immobilier via une SCI implique plusieurs démarches essentielles.
Création de la SCI
Avant toute acquisition, la SCI doit être créée et immatriculée. Cette phase comprend :
- La rédaction des statuts, précisant :
- L’identité des associés,
- L’adresse du siège social,
- Les apports en numéraire ou en nature,
- La répartition des parts sociales,
- La désignation du gérant,
- Les modalités de fonctionnement.
- L’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
- La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
Recherche et acquisition du bien immobilier
Une fois la SCI constituée, les associés peuvent rechercher le bien immobilier à acquérir. Le financement peut être réalisé via :
- Un apport en compte courant d’associé, si les fonds sont disponibles.
- Un emprunt bancaire, auquel la SCI souscrit en fonction de la capacité d’endettement des associés.
Gestion et exploitation du bien
Après l’acquisition, la SCI doit assurer la gestion du bien, notamment :
- La perception des loyers (en cas de location),
- Le règlement des charges et impôts,
- La prise en charge des éventuels travaux.
Peut-on créer une SCI après l’achat d’un bien immobilier ?
Oui, il est tout à fait possible de créer une SCI après avoir acquis un bien en nom propre. Cette opération consiste à apporter le bien à la SCI nouvellement constituée. Toutefois, ce transfert peut engendrer :
- Des droits d’enregistrement,
- Une imposition sur la plus-value, si la valeur du bien a augmenté depuis son acquisition.
Conclusion
L’achat d’une maison via une SCI est une stratégie intéressante, tant pour un investissement locatif que pour une résidence principale. Cette structure offre de nombreux atouts : flexibilité de gestion, optimisation fiscale, capacité d’emprunt accrue et transmission patrimoniale facilitée.
Toutefois, la mise en place et la gestion d’une SCI nécessitent une rigueur administrative et fiscale. MA-SCI.IMMO, expert en comptabilité immobilière, vous accompagne dans toutes les étapes de la création et de la gestion de votre SCI.
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