Vous hésitez entre la SCI et la SARL de famille pour démarrer ou structurer une activité de location meublée (LMNP) en famille. Ce choix entre SCI ou SARL de famille touche directement votre fiscalité, la protection de votre patrimoine et la transmission à vos proches. Même si la SARL de famille apparaît souvent plus adaptée à la location meublée, la SCI garde tout son intérêt selon vos objectifs. Ce guide vous propose un comparatif détaillé, des exemples chiffrés et un mini-simulateur pour décider en toute lucidité.
SCI ou SARL de famille pour une location meublée : bien comprendre les bases
SCI familiale en bref
La SCI (Société Civile Immobilière) sert surtout à détenir un patrimoine immobilier familial loué nu. La location meublée, activité commerciale, ne doit pas dépasser environ 10 % des recettes pour rester à l’impôt sur le revenu (IR). Au-delà, bascule à l’impôt sur les sociétés (IS) avec une fiscalité différente, notamment sur la plus-value à la revente. Pour en savoir plus : guide complet sur la SCI.
SARL de famille en bref
Variante de la SARL classique, réservée aux membres d’une même famille (parents, enfants, grands-parents, frères, sœurs, conjoints). Activité par nature commerciale : la location meublée y est pleinement compatible. Point clé : possibilité d’opter à l’IR sans limite, les loyers meublés étant imposés en BIC avec amortissements sur l’immobilier, le mobilier et certains travaux.
Comparatif détaillé SCI ou SARL de famille pour LMNP
| Critère | SCI | SARL de famille |
|---|---|---|
| Nature de l’activité | Civile, location nue dominante ; meublé ≤ 10 % recettes (IR) ; au-delà : IS. | Commerciale ; meublé sans limite ; LMNP si < 23 000 € et < 50 % revenus associés. |
| Imposition | IR par défaut ; IS si meublé prépondérant ; possible double imposition des dividendes. | Option IR illimitée (BIC + amortissements) ou IS (rarement retenu en famille). |
| Avantages fiscaux LMNP | Pas de LMNP à l’IR ; amortissements limités ; plus-value alourdie à l’IS. | Amortissement complet bien + mobilier + travaux ; résultat souvent proche de zéro. |
| Responsabilité | Illimitée, proportionnelle aux parts. | Limitée aux apports. |
| Transmission & plus-value | Abattements classiques si IR ; réintégration amortissements à l’IS. | Abattements durée de détention (≈ 90 % après 20 ans). |
| Comptabilité | Simplifiée (IR) ; commerciale (IS). | Comptable commerciale complète + dépôt des comptes. |
| Conditions d’usage | Patrimoine mixte, location nue dominante. | Famille jusqu’au 2e degré, min. deux associés, activité meublée notable. |
Exemples chiffrés pour comparer SCI et SARL de famille
Exemple 1 : plus-value après 20 ans
Bien familial revendu avec 100 000 € de plus-value.
SARL de famille à l’IR : après abattements (≈ 90 %), base imposable 10 000 € ; impôt + prélèvements sociaux ≈ 14 800 €.
SCI à l’IS : 80 000 € d’amortissements réintégrés ; IS ≈ 20 000 € + fiscalité sur distribution, total pouvant frôler 45 000 €.
Exemple 2 : loyers meublés 24 000 € par an
SARL de famille à l’IR : charges + amortissements effacent souvent le résultat fiscal, trésorerie peu taxée.
SCI à l’IR : si meublé prépondérant, passage forcé à l’IS avec plus-value professionnelle moins favorable. Si meublé marginal (< 10 %), reste à l’IR mais sans plein régime LMNP.
Mini simulateur pour choisir entre SCI et SARL de famille en LMNP
Cas où la SARL de famille s’impose
Vous projetez plusieurs biens meublés, souhaitez exploiter à fond le régime LMNP, limiter votre responsabilité et conserver longtemps le patrimoine : la SARL de famille à l’IR est souvent la plus pertinente.
Cas où la SCI reste préférable
Patrimoine majoritairement loué nu, transmission progressive aux enfants, volonté d’éviter une comptabilité commerciale lourde : la SCI familiale s’avère logique, sous réserve de maintenir le meublé sous le seuil de 10 % des recettes.
Scénario intermédiaire
Le bien est détenu par une SCI (location nue) et sous-loué en meublé par une société d’exploitation (SARL) : montage possible mais plus complexe à gérer.
Quand privilégier la SARL de famille plutôt que la SCI
- Location meublée principale, volonté de profiter des amortissements LMNP.
- Responsabilité limitée aux apports.
- Conservation longue avec revente lointaine.
Quand la SCI reste le bon choix malgré un projet LMNP
La SCI s’impose quand la location nue demeure dominante, que la transmission prime et qu’une gestion administrative légère est recherchée. Dans ce cadre, surveillez le seuil de 10 % de recettes meublées pour conserver l’IR.
FAQ
Comment trancher entre SCI et SARL de famille pour un projet de location meublée ?
Le choix dépend surtout du poids de la location meublée dans votre patrimoine, de votre volonté de profiter du régime LMNP (BIC + amortissements) et de vos objectifs de transmission. Une activité meublée significative oriente généralement vers la SARL de famille, tandis qu’un patrimoine majoritairement loué nu reste souvent en SCI.
Peut-on faire du LMNP directement en SCI familiale ?
Oui, mais la location meublée doit rester marginale pour ne pas faire basculer la SCI à l’IS. Au-delà d’un certain niveau de recettes meublées, la fiscalité change et la plus-value devient moins favorable, ce qui réduit l’intérêt du LMNP via une SCI.
Quelle structure est la plus adaptée pour préparer la transmission familiale ?
Les deux structures permettent de transmettre un patrimoine immobilier, mais la SCI est souvent privilégiée pour un patrimoine mixte ou principalement loué nu, alors que la SARL de famille convient bien à un parc meublé exploité sur le long terme, en profitant des abattements liés à la durée de détention.
Comment nous pouvons vous accompagner dans votre choix
Le choix de structure dépend de votre situation patrimoniale, de vos revenus, de votre horizon de détention et de votre stratégie de transmission. Nous accompagnons professionnels et familles pour :
création ou optimisation de SCI, choix IR/IS, gestion comptable (2072 ou 2065), accompagnement juridique, conseils en optimisation patrimoniale. Pour approfondir : Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour une SCI.