La société civile immobilière (SCI) est un outil de gestion et de détention patrimoniale très prisé en France. Elle permet de détenir un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs associés tout en bénéficiant d’une grande souplesse dans l’organisation et la transmission. Sur le plan fiscal, la SCI peut être soumise à deux régimes distincts : l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix a un impact majeur sur la rentabilité, la fiscalité des revenus fonciers, les plus-values, ainsi que sur la stratégie patrimoniale globale des associés.
La SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
Par défaut, une SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce régime dit “transparent”, la société n’est pas imposée elle-même : ce sont les associés qui déclarent leur part de revenus fonciers sur leur déclaration personnelle. Ce régime présente plusieurs avantages : une gestion simplifiée, l’absence de double imposition, et la possibilité de bénéficier d’abattements pour durée de détention en cas de revente. Cependant, la SCI à l’IR devient moins attractive lorsque les revenus fonciers sont importants. Les associés peuvent rapidement être imposés dans des tranches élevées du barème de l’impôt sur le revenu, sans possibilité d’amortir le bien. Par ailleurs, les travaux et charges déductibles sont souvent insuffisants pour compenser cette fiscalité lourde à long terme.
La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
L’option pour l’imposition à l’IS transforme radicalement la manière dont la SCI est fiscalement traitée. Ici, la société devient un véritable contribuable autonome. Elle doit tenir une comptabilité commerciale et est imposée sur son résultat net selon le taux d’IS en vigueur (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 % au-delà). L’atout principal du régime IS est la possibilité d’amortir le bien immobilier sur sa durée d’utilisation, réduisant ainsi fortement le résultat imposable. Cela permet souvent de générer une fiscalité très faible pendant plusieurs années. Ce régime séduit particulièrement les investisseurs qui réinvestissent les bénéfices dans la société, car ils ne sont imposés que sur les dividendes distribués. En revanche, la revente du bien peut entraîner une plus-value importante, calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette après amortissement.
IR ou IS, qui est le plus avantageux en 2026 ?
En 2026, le choix entre IR et IS dépendra avant tout du profil des associés et de la stratégie d’investissement.
- À court terme, l’IS reste souvent plus intéressant pour les SCI qui génèrent des revenus locatifs élevés, notamment sur des biens récents avec amortissement possible.
- À long terme, l’IR peut s’avérer plus favorable pour des SCI familiales détenant des biens anciens et visant la transmission patrimoniale ou une plus-value exonérée après de nombreuses années de détention.
Un point clé à surveiller en 2026 est la stabilité des taux d’imposition et les possibles réformes sur les abattements de plus-value. Les tendances fiscales montrent une volonté du législateur de favoriser la transparence et la neutralité fiscale, mais aussi de lutter contre les montages abusifs entre SCI à l’IS et sociétés commerciales.
Les critères décisifs pour bien choisir le régime fiscal de votre SCI
Le choix du régime d’imposition ne doit jamais être fait à la légère. Il dépend de plusieurs critères :
- Durée de détention du bien (court ou long terme)
- Nature du bien (résidentiel, professionnel, mixte)
- Niveau de revenus fonciers et taux marginal d’imposition des associés
- Projet de transmission ou de revente à moyen terme
- Capacité de gestion comptable et coût de l’expertise comptable.
Les experts-comptables de MA-SCI peuvent simuler les deux régimes à partir de votre situation réelle pour déterminer lequel offre le meilleur rendement net après impôt, tout en respectant les contraintes juridiques et fiscales.
Faut-il changer de régime en 2026 ?
Changer de régime fiscal n’est pas anodin. L’option pour l’IS est irrévocable. Une fois exercée, il est impossible de revenir à l’imposition à l’IR.
Avant toute décision, il faut donc analyser les impacts sur les revenus, les plus-values et la transmission future. Parfois, la création d’une deuxième SCI à l’IS, distincte de la SCI principale à l’IR, permet de combiner les avantages des deux régimes selon les projets (par exemple : SCI familiale à l’IR + SCI d’investissement à l’IS).
En 2026, le débat entre SCI à l’IR et SCI à l’IS reste plus que jamais d’actualité. Il n’existe pas de réponse universelle : tout dépend de vos objectifs, de votre horizon d’investissement et de votre fiscalité personnelle. Le régime à l’IS peut offrir une fiscalité optimisée à court terme, tandis que l’IR reste plus souple et avantageux sur le long terme, notamment pour la transmission familiale.