Le projet de loi de finances pour 2027 doit être présenté en Conseil des ministres le 30 septembre 2026, avec un dépôt à l’Assemblée nationale au plus tard le 6 octobre. S’ouvre alors la période où les associés de SCI reçoivent le plus d’informations contradictoires : chaque amendement déposé devient une « réforme annoncée », et la plupart ne survivent pas à la navette.
Cet article distingue donc trois niveaux, qu’il ne faut jamais confondre : ce qui est déjà voté et s’appliquera en 2027, ce qui est recommandé par des travaux parlementaires sans être inscrit dans aucun texte, et ce qui relève de la rumeur. Le premier niveau est le seul sur lequel arbitrer d’ici le 31 décembre.
Le calendrier du texte
Le calendrier prévisionnel arrêté par la conférence des présidents place l’examen de la première partie du texte, celle qui porte les recettes et donc les mesures fiscales, à l’Assemblée nationale du 12 au 19 octobre, avec un vote solennel le 20 octobre. La seconde partie, consacrée aux dépenses, suit à partir du 27 octobre, pour un vote sur l’ensemble prévu le 17 novembre. Le texte part ensuite au Sénat, qui dispose de vingt jours, avant une éventuelle commission mixte paritaire et une lecture définitive.
Une réserve s’impose sur la suite. La loi de finances pour 2026 n’a été adoptée que le 2 février 2026 et promulguée le 19 février. Les deux derniers exercices ont dépassé l’échéance du 31 décembre, dans un contexte parlementaire qui n’a pas changé. Il serait imprudent de construire une décision de fin d’année sur l’hypothèse d’un texte promulgué avant le 1er janvier.
Ce qui est déjà voté et s'appliquera en 2027
C’est la partie la plus utile, et la moins commentée. Trois dispositifs issus de la loi de finances pour 2026 produiront leurs premiers effets en 2027.
Taxe sur la vacance des locaux d'habitation
La taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants fusionnent en une imposition unique, codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts, applicable à compter des impositions établies au titre de 2027.
Le mécanisme conserve la distinction entre territoires. Dans les communes caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, la taxe s’applique de plein droit aux logements vacants depuis au moins un an, la liste de ces communes étant fixée par décret. Ailleurs, elle reste facultative et suppose une délibération. L’assiette est la valeur locative cadastrale. Les taux de droit commun sont de 17 % la première année puis de 34 % ensuite, les communes pouvant les porter respectivement à 30 % et 60 %.
Le point à ne pas manquer est ailleurs : les délibérations antérieures instituant la taxe d’habitation sur les logements vacants cessent de produire leurs effets au 1er janvier 2027. Une commune qui taxait la vacance jusqu’ici ne conserve donc rien par inertie et doit redélibérer. Certaines cesseront de taxer, d’autres entreront dans le dispositif pour la première fois. Pour une SCI détenant un lot vide entre deux locataires, en attente de travaux ou en cours de commercialisation, la vérification s’impose commune par commune, et avant le 1er janvier, puisque c’est la situation à cette date qui détermine l’imposition de l’année entière.
Taxe de 20 % sur les actifs non affectés
Créée par l’article 7 de la loi de finances pour 2026 et codifiée à l’article 235 ter C du code général des impôts, cette taxe s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. La première échéance de paiement interviendra donc au printemps 2027, sur la base d’une situation constituée pendant l’exercice en cours.
Trois conditions cumulatives déclenchent l’assujettissement, appréciées à la clôture : la société relève de l’impôt sur les sociétés ; elle détient au moins cinq millions d’euros d’actifs en valeur vénale ; elle est contrôlée à 50 % au moins par une personne physique, directement ou indirectement, cercle familial compris ; et plus de la moitié de ses revenus sont des revenus passifs, catégorie qui inclut expressément les loyers.
L’assiette, en revanche, a été considérablement resserrée au cours des débats. Elle ne vise que des actifs limitativement énumérés, non affectés à une activité opérationnelle. Y figurent notamment les logements dont l’associé personne physique ou sa famille se réserve la jouissance à titre gratuit ou moyennant un coût réduit. La trésorerie, les placements financiers et l’immobilier d’exploitation en sont exclus.
Pour l’immense majorité des SCI, la question ne se pose pas : le seuil de cinq millions d’euros et la nature des actifs visés écartent la société civile qui loue ses biens aux conditions du marché. Deux configurations méritent en revanche un examen avant la clôture : la SCI à l’IS de taille significative dont un logement est occupé par un associé ou sa famille, et la société patrimoniale détenant à la fois des participations et de l’immobilier de jouissance. La taxe n’est pas déductible de l’impôt sur les sociétés, mais les biens compris dans son assiette sortent de celle de l’impôt sur la fortune immobilière.
Le statut du bailleur privé
Entré en vigueur le 21 février 2026, ce régime optionnel ouvre, pour la première fois en location nue, un droit à amortissement du bâti déductible des revenus fonciers, dans des limites annuelles fonction du niveau de loyer retenu. Il vise les logements collectifs, neufs ou anciens ayant fait l’objet de travaux lourds, loués nus à titre de résidence principale, avec un engagement de neuf ans, des plafonds de loyers et de ressources, et l’interdiction de louer à un membre du foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant. Il s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, sans zonage.
Deux points concernent directement les SCI. Le dispositif est ouvert aux sociétés civiles relevant de l’impôt sur le revenu, dont les associés déclarent leur quote-part, mais il est fermé aux SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés. Et les amortissements pratiqués seront réintégrés dans la plus-value imposable à la revente, comme en location meublée depuis 2025. L’arbitrage entre IR et IS s’en trouve modifié pour tout projet d’acquisition, et c’est probablement le point sur lequel les débats de l’automne seront les plus suivis.
Ce qui est recommandé, mais non voté
Deux travaux parlementaires nourriront les amendements de l’automne, sans avoir aujourd’hui la moindre portée normative.
Le rapport de la commission d’enquête de l’Assemblée nationale sur l’imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, présidée par Jean-Paul Mattei et rapportée par Charles de Courson, a été adopté le 8 juillet 2026 et rendu public le 15 juillet. Il consacre des développements substantiels au recours aux sociétés patrimoniales et à la rétention des revenus dans ces structures — soit exactement le terrain sur lequel se situe la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Parmi ses recommandations figure le plafonnement des taux d’amortissement en location meublée au régime réel.
Le Sénat a de son côté publié le 17 juin 2026 un rapport d’information de sa commission des finances sur l’imposition des hauts patrimoines, qui explore notamment le resserrement du pacte Dutreil et le durcissement du régime d’apport-cession.
Un rapport parlementaire n’est ni une loi ni un projet de loi. Il ne crée aucune obligation et n’appelle aucune décision anticipée. L’expérience du budget précédent est instructive : plusieurs mesures largement relayées à l’automne 2025 ont disparu en cours de navette, et la taxe sur les holdings patrimoniales a vu son assiette réduite au point que son rendement attendu est passé d’environ un milliard d’euros à une centaine de millions.
Ce qu'il faut faire d'ici le 31 décembre
Trois vérifications concrètes, toutes fondées sur le droit en vigueur.
Recenser les logements vacants de la SCI et vérifier, commune par commune, leur situation au regard de la nouvelle taxe applicable en 2027, en tenant compte du fait que les délibérations antérieures tombent au 1er janvier.
Pour les SCI à l’impôt sur les sociétés dont le bilan approche cinq millions d’euros, inventorier les actifs non affectés à l’exploitation et les mises à disposition consenties aux associés ou à leur famille, avant la clôture de l’exercice.
Pour tout projet d’acquisition, reprendre l’arbitrage entre location nue à l’IR sous le nouveau statut et détention à l’IS, dont l’équilibre a changé depuis février 2026.
Et une règle de conduite : ne prendre aucune décision de structuration sur la base d’une annonce budgétaire. Les arbitrages de fin d’exercice se fondent sur les textes publiés, jamais sur un amendement déposé.