Non, il est impossible de créer une SCI seul. La société civile immobilière (SCI) exige au minimum deux associés pour exister légalement. Cette règle fondamentale, inscrite dans le Code civil français, garantit le caractère collectif et la gestion partagée du patrimoine immobilier. Cependant, il existe plusieurs solutions légales permettant à une seule personne de conserver un contrôle quasi exclusif sur la société, tout en respectant la pluralité d’associés exigée par la loi.
La SCI : une structure juridique fondée sur la pluralité d’associés
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique prisée pour acquérir, gérer, louer ou transmettre un bien immobilier de manière souple et optimisée. Toutefois, son fonctionnement repose sur un principe collectif incontournable : elle doit compter au moins deux associés, personnes physiques ou morales.
Ce principe est posé par les articles 1832 et suivants du Code civil, qui définissent la société comme un contrat entre plusieurs personnes décidant de mettre en commun des biens ou leur industrie pour partager les bénéfices ou les économies réalisés.
En conséquence, une SCI à associé unique est juridiquement impossible : le greffe du tribunal de commerce refusera systématiquement son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Contrairement à des structures unipersonnelles comme l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) ou la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle), la SCI n’a pas été conçue pour être dirigée par une seule personne.
Pourquoi ne peut-on pas créer une SCI tout seul ?
Créer une SCI seul contredit la philosophie même de la société civile. La SCI repose sur une collaboration, une mutualisation de moyens et une répartition des droits et des obligations entre plusieurs associés.
Cette exigence n’est pas une simple formalité administrative : elle vise à garantir la transparence, la responsabilité partagée et la pérennité de la structure.
Une SCI à associé unique serait contraire à sa nature juridique et à son objet social. Tenter de contourner cette règle, par exemple en désignant un prête-nom fictif, expose le fondateur à des sanctions civiles et fiscales, notamment une nullité de la société, un redressement fiscal ou une requalification en activité personnelle.
Les alternatives pour contrôler seul une SCI
Bien qu’il soit impossible de créer une SCI unipersonnelle, certaines configurations juridiques permettent de conserver un pouvoir décisionnaire quasi exclusif tout en respectant la règle de pluralité.
S’associer avec un associé très minoritaire
La méthode la plus courante consiste à faire entrer un associé très minoritaire, qui détiendra une part symbolique du capital social, par exemple 1 % ou 10 %, contre 90 à 99 % pour l’associé principal.
Cette configuration permet au gérant majoritaire d’exercer l’ensemble des pouvoirs stratégiques et de gestion. Toutefois, l’associé minoritaire doit être réel, c’est-à-dire impliqué dans la société (signature des statuts, participation éventuelle aux décisions).
Un associé fictif serait considéré comme une fraude à la loi, et la SCI pourrait être requalifiée par le fisc ou le tribunal.
S’associer avec un enfant mineur
Autre solution légale : créer une SCI avec un enfant mineur. Cette option est fréquente dans le cadre d’une SCI familiale destinée à préparer une succession ou à transmettre un patrimoine immobilier. Le mineur est un associé à part entière, mais il est représenté par son représentant légal (le parent).
Celui-ci gère les biens et prend les décisions pour le compte du mineur, dans le respect de ses intérêts patrimoniaux.
Certaines opérations importantes, comme la vente d’un bien appartenant à la SCI, nécessitent toutefois une autorisation du juge des tutelles pour protéger les droits de l’enfant.
Que se passe-t-il lorsqu’une SCI devient unipersonnelle ?
Même si une SCI ne peut pas être créée par une seule personne, elle peut le devenir en cours de vie sociale. C’est le cas lorsque l’un des associés :
- cède ou transmet toutes ses parts à l’autre,
- se retire de la société,
- ou décède sans que ses parts soient immédiatement reprises.
La SCI se retrouve alors à associé unique, ce qui contrevient à la loi. Le Code civil accorde un délai d’un an pour régulariser la situation :
- soit en faisant entrer un nouvel associé,
- soit en procédant à la dissolution anticipée de la société.
Passé ce délai, tout tiers intéressé (créancier, héritier, partenaire commercial) peut demander la dissolution judiciaire de la SCI. Le juge peut exceptionnellement accorder un délai supplémentaire de six mois, mais si la pluralité d’associés n’est pas rétablie, la dissolution devient obligatoire.
La clause d’agrément : un outil de contrôle et de sécurité
Les statuts de la SCI peuvent contenir une clause d’agrément, imposant l’accord des associés pour l’entrée de tout nouvel associé.
Cette clause est particulièrement utile en cas de décès d’un associé : les héritiers n’entrent pas automatiquement dans la société sans l’accord de l’associé survivant. Celui-ci peut alors racheter les parts ou choisir un nouvel associé pour éviter l’unipersonnalité. Cela garantit la stabilité du capital social et protège la cohérence du projet patrimonial.
Les risques juridiques d’une SCI à associé unique
Une SCI unipersonnelle non régularisée encourt des risques sérieux :
- Dissolution judiciaire sur demande d’un tiers,
- Perte de crédibilité bancaire (refus de prêts, de financements),
- Responsabilité personnelle du gérant pour les actes passés en violation des statuts,
- Requalification fiscale (le bien est alors considéré comme détenu en direct).
Poursuivre l’activité d’une SCI à un seul associé revient donc à agir en dehors du cadre légal, avec des conséquences financières et juridiques importantes.
La procédure de dissolution d’une SCI à associé unique
Si la régularisation n’est pas possible, l’associé unique peut choisir la dissolution volontaire de la société. La procédure comprend plusieurs étapes :
- Rédaction d’un procès-verbal de dissolution en assemblée générale extraordinaire.
- Nomination d’un liquidateur, souvent l’associé unique lui-même.
- Publication d’un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales.
- Transmission du dossier au greffe du tribunal de commerce via le guichet unique.
- Liquidation des biens et dettes : établissement d’un bilan de clôture, partage du boni de liquidation, paiement de la taxe de 2,5 % sur le montant distribué.
- Radiation de la SCI du registre du commerce.
Quelles alternatives pour gérer seul un bien immobilier ?
Si votre objectif est de gérer un bien immobilier sans associé, d’autres formes juridiques unipersonnelles sont plus adaptées :
- L’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) : adaptée à la location meublée ou à la gestion de patrimoine personnel avec un statut fiscal flexible (IR ou IS).
- La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) : idéale pour les projets de grande ampleur, offrant une souplesse de gestion et une responsabilité limitée.
Ces structures permettent une gestion individuelle, tout en profitant d’un cadre juridique sécurisé et de possibilités d’évolution vers une société pluripersonnelle si de nouveaux investisseurs rejoignent le projet.
Créer une SCI seul n’est pas légalement possible en France, mais des solutions encadrées permettent d’en assurer le contrôle effectif.
Qu’il s’agisse de s’associer avec un proche, de créer une SCI familiale avec un enfant mineur, ou d’opter pour une autre structure juridique, chaque option demande une analyse juridique rigoureuse.
Une accompagnement professionnel par un expert-comptable ou un juriste spécialisé en SCI reste fortement conseillé pour sécuriser la création, la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier.
Le cabinet MA-SCI.IMMO vous accompagne dans toutes les étapes : création de SCI, rédaction des statuts, comptabilité immobilière, régularisation en cas d’associé unique et optimisation fiscale patrimoniale.