Longtemps considérée comme l’une des métropoles les plus attractives de France, Nantes connaît aujourd’hui un ralentissement notable de son marché immobilier. Après des années de croissance soutenue, les prix commencent à se stabiliser, et certains quartiers enregistrent même de légères baisses. Ce phénomène s’accompagne d’un désengagement progressif des acheteurs, notamment parmi les primo-accédants, et d’une mutation profonde de certains secteurs urbains, marqués par de nouveaux projets immobiliers et des transformations urbaines. Face à ces évolutions, investisseurs, propriétaires et professionnels de l’immobilier s’interrogent : s’agit-il d’un simple ralentissement passager ou d’un réajustement durable du marché nantais ? Dans cet article, nous vous proposons un décryptage complet des tendances, des prix et des perspectives de l’immobilier à Nantes, pour mieux comprendre les dynamiques qui façonnent la métropole en pleine transformation.
Une ville en effervescence immobilière
Nantes, capitale de la Loire-Atlantique, n’a cessé d’attirer au cours des deux dernières décennies. Son dynamisme économique, sa position géographique privilégiée et sa qualité de vie en ont fait un choix naturel pour de nombreux actifs, familles et étudiants. Résultat : les prix de l’immobilier ont connu une progression spectaculaire, portée notamment par une forte demande et une offre souvent insuffisante.
Avec des atouts indéniables – proximité du littoral, connexion TGV avec Paris, environnement verdoyant, offre culturelle abondante –, la ville a rapidement grimpé dans les classements des métropoles les plus attractives. Entre 2010 et 2020, les prix de vente ont progressé de manière continue, nourris par l’arrivée massive de nouveaux habitants, dont de nombreux Parisiens en quête d’un meilleur cadre de vie.
Le phénomène s’est accentué avec la crise sanitaire. Le télétravail, devenu plus accessible, a renforcé l’attrait des métropoles à taille humaine comme Nantes. En quelques mois, les biens se sont arrachés, les délais de vente se sont réduits, et les vendeurs ont bénéficié d’un marché largement favorable.
Un retournement de tendance
Depuis 2022, le marché immobilier nantais envoie des signaux d’essoufflement. Si les prix ne se sont pas effondrés, la dynamique haussière s’est inversée. Les délais de vente s’allongent, les négociations sont plus fréquentes, et les acquéreurs se montrent plus prudents. En cause : un environnement économique national tendu, une hausse marquée des taux d’intérêt, et une conjoncture géopolitique pesante.
Les données récentes indiquent une baisse moyenne de 15 % sur deux ans, avec des corrections plus importantes dans certains secteurs. Ce phénomène s’explique par un déséquilibre nouveau : une offre importante, face à une demande plus faible et plus exigeante. Là où le marché était encore très tendu en 2020, il devient aujourd’hui sélectif, voire attentiste.
Le climat général incite à la prudence. Entre inflation persistante et incertitudes fiscales, les ménages hésitent davantage à s’engager dans un projet immobilier, surtout en résidence principale. Les primo-accédants sont les plus impactés, freinés par des conditions d’emprunt drastiques et des prix toujours élevés par rapport à leurs capacités de financement.
Une attractivité urbaine qui ne suffit plus à convaincre
La notoriété de Nantes n’a pas disparu, mais elle ne suffit plus à garantir un marché actif. Si l’image de ville dynamique reste ancrée, certains freins nouveaux apparaissent. Le sentiment d’insécurité, relayé par les médias ou les impressions locales, contribue à une forme de réticence, en particulier pour les acheteurs venant d’autres régions. La préférence va parfois vers la périphérie, perçue comme plus calme et plus adaptée à une vie familiale.
Autre facteur : l’évolution de la population étudiante. Longtemps moteur de la demande locative, le segment des étudiants semble aujourd’hui moins porteur. Certains établissements privés rencontrent des difficultés à maintenir leurs effectifs, réduisant de facto l’intérêt des investisseurs. Ces derniers, autrefois très actifs sur le segment des petites surfaces, réorientent leurs projets vers d’autres métropoles plus rentables.
La qualité de vie reste cependant un atout. Les grands événements culturels, la présence d’équipements modernes, les aménagements urbains ambitieux et le développement du tramway renforcent le capital sympathie de la ville. Mais le lien entre attractivité qualitative et dynamique immobilière ne suffit plus à compenser les blocages conjoncturels.
Des quartiers prisés
Le centre historique de Nantes, notamment autour du château des Ducs de Bretagne ou de la cathédrale, conserve une forte valeur patrimoniale. Les prix restent élevés, souvent au-dessus de 4 000 euros le mètre carré, même si les ventes se font désormais avec davantage de négociation. Ce marché ciblé attire une clientèle en quête de charme et d’histoire, parfois prête à attendre le bon produit plutôt que de se rabattre sur une alternative.
Des secteurs comme Monselet, Saint-Félix ou les Hauts-Pavés restent également recherchés. Ils offrent un environnement résidentiel de qualité, une proximité avec les écoles et les espaces verts, ainsi qu’une offre de biens de standing. Les belles maisons avec jardin, rares et convoitées, y conservent un certain attrait, à condition que le prix soit adapté au contexte actuel.
Mais même dans ces zones privilégiées, la prudence domine. Les acheteurs cherchent le bon rapport qualité/prix, et les ventes au-dessus du million d’euros deviennent exceptionnelles. Le marché de prestige, autrefois plus fluide, subit lui aussi l’effet d’un resserrement du crédit et d’une fiscalité jugée moins incitative.
Les nouveaux territoires de la revalorisation urbaine
Face au ralentissement général, la ville mise sur la reconversion de certains quartiers pour relancer la dynamique immobilière. Le sud de la Loire, notamment à Pirmil-les-Isles, connaît une transformation majeure. Ce secteur en mutation prévoit à terme plus de 3 000 logements, avec une logique de mixité sociale et une offre plus abordable, autour de 3 000 euros le mètre carré.
D’autres zones, comme Doulon-Gohards à l’est, adoptent une stratégie similaire. Le développement de logements accessibles à la propriété vise à redonner un souffle au marché tout en attirant de nouveaux habitants. Ces quartiers misent sur les infrastructures modernes, les mobilités douces et la proximité des services pour séduire des acquéreurs en quête de compromis.
Sur l’île de Nantes, le quartier de la République illustre une politique volontariste. Avec ses 2 000 logements en cours de construction et ses vastes espaces verts, il symbolise la vision d’une ville durable et équilibrée. Le neuf y atteint des niveaux de prix élevés – autour de 5 000 euros du mètre carré –, justifiés par la qualité de l’offre et l’attractivité du secteur.
Une situation difficile pour les vendeurs comme pour les professionnels
Le ralentissement du marché met à l’épreuve les professionnels de l’immobilier. Agents, promoteurs, gestionnaires de patrimoine ou notaires doivent composer avec une baisse d’activité et une complexité accrue dans les transactions. Là où les ventes se concluaient en quelques jours, il faut désormais souvent plusieurs mois, avec des marges de négociation substantielles.
Les vendeurs doivent aussi revoir leurs attentes. Les prix affichés ne font plus illusion, et seuls les biens correctement valorisés trouvent preneur. L’ère des surenchères semble révolue, remplacée par une forme de réalisme imposé par le contexte économique. Les propriétaires qui refusent d’ajuster leurs prétentions risquent de voir leur bien rester sur le marché, sans perspective de vente rapide.
Pour les professionnels, le défi est double : rassurer les vendeurs tout en accompagnant des acheteurs plus exigeants et moins nombreux. Les outils de valorisation, les visites virtuelles, les stratégies de mise en scène des biens prennent de l’importance dans un marché devenu très concurrentiel.
Investissement locatif
Le segment de l’investissement locatif, autrefois fer de lance du marché nantais, traverse une période de remise en question. Entre la hausse des charges, la pression fiscale et les difficultés à louer dans certains quartiers, les rendements nets s’érodent. L’effet cumulé de la suppression progressive de certains avantages fiscaux et de la hausse des prix d’acquisition a réduit l’attrait pour de nombreux investisseurs.
Ce constat pousse les acteurs à revoir leurs stratégies. Certains privilégient désormais les résidences étudiantes ou seniors, d’autres s’orientent vers les meublés avec gestion externalisée. D’autres encore se tournent vers la périphérie ou d’autres métropoles, jugées plus rentables à court terme. L’enjeu est désormais de concilier sécurité locative, rentabilité et perspectives de valorisation à long terme.
Malgré cela, Nantes conserve un certain potentiel. Son bassin économique reste solide, sa population croît, et la demande locative structurelle demeure. Mais pour séduire les investisseurs, la ville doit répondre aux attentes nouvelles : stabilité réglementaire, cadre de vie rassurant, et retour sur investissement raisonnable.
Comment relancer le marché immobilier ?
Pour sortir de cette phase de stagnation, plusieurs leviers peuvent être actionnés. L’un d’eux repose sur une politique d’urbanisme cohérente, visant à équilibrer l’offre entre centre et périphérie, tout en intégrant les enjeux environnementaux. La transformation des friches, la densification maîtrisée et la création de quartiers mixtes doivent contribuer à rééquilibrer le marché.
L’amélioration de l’accessibilité au crédit est également essentielle. Les dispositifs d’aide à l’achat, les solutions de financement innovantes et les mesures de soutien aux primo-accédants peuvent favoriser la reprise. Une meilleure lisibilité fiscale, à la fois pour les particuliers et les investisseurs, contribuerait à rétablir la confiance.
Enfin, le dialogue entre les acteurs publics et privés est crucial. Pour redynamiser le marché, il faut une vision commune, des partenariats efficaces et des outils de planification adaptés. Nantes a les moyens de redevenir une référence en matière d’urbanisme et de cadre de vie, à condition de faire évoluer son modèle immobilier avec pragmatisme.
Relancer l’attractivité de Nantes
Le marché immobilier nantais traverse une phase de rééquilibrage, marquée par la prudence et l’attentisme. Si la ville conserve des atouts majeurs, elle doit désormais adapter son offre, ses outils et sa communication pour séduire à nouveau acquéreurs et investisseurs. MA-SCI.IMMO, expert-comptable SCI, vous accompagne dans toutes vos démarches d’investissement immobilier structuré à Nantes et en périphérie.