L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, couramment appelé dispositif Jeanbrun, codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts. Il ouvre, pour la première fois en location nue, une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition du logement.
La quasi-totalité des articles disponibles s’adresse au particulier qui investit en direct. La question posée en cabinet est différente : notre SCI peut-elle en bénéficier ? La réponse est oui, mais elle est assortie de trois conditions propres à la détention sociétaire, dont deux sont susceptibles de bloquer purement et simplement un projet familial.
Le mécanisme, dans ses grandes lignes
Le dispositif est optionnel : il s’exerce à la demande du contribuable et devient irrévocable pour le logement concerné. Il repose sur une déduction annuelle, au titre de l’amortissement, calculée sur le prix d’acquisition net de frais, le foncier étant réputé représenter forfaitairement 20 % de ce prix et n’étant pas amortissable. La base amortissable correspond donc à 80 % du prix.
En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer le logement nu, à usage de résidence principale, pendant une durée minimale de neuf ans, la location devant prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. Des plafonds de loyer et de ressources du locataire s’appliquent selon le niveau retenu, intermédiaire, social ou très social. Sont éligibles les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, ceux que le contribuable fait construire, et les logements anciens ayant fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf. Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, sans condition de zonage.
Dernier élément, souvent passé sous silence : les amortissements déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. L’avantage est un différé d’imposition, pas une exonération.
Première condition : la SCI ne doit pas être à l'impôt sur les sociétés
Le dispositif prend la forme d’une déduction insérée à l’article 31 du code général des impôts, c’est-à-dire dans la liste des charges déductibles des revenus fonciers. Il suppose donc, par construction, que les revenus soient imposés dans cette catégorie.
Une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés en est exclue. Le texte prévoit expressément que le régime s’applique lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette exclusion n’est pas une injustice : une SCI à l’IS pratique déjà l’amortissement de ses immeubles, selon les règles comptables et fiscales propres à ce régime, et sur une durée généralement plus longue mais sans plafond annuel.
La conséquence pratique est un arbitrage, pas un empêchement. Une SCI qui envisage à la fois une acquisition éligible et un passage à l’IS doit choisir : les deux mécanismes ne se cumulent pas. Et le choix doit intervenir avant l’acquisition, puisque l’option pour l’amortissement s’exerce au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition et devient ensuite irrévocable pour ce logement.
Deuxième condition : l'associé s'engage à conserver ses parts
C’est le point que les articles destinés au grand public omettent presque systématiquement, et il est structurant.
L’engagement de location de neuf ans est pris par la société. Mais le texte y ajoute, pour la détention sociétaire, un engagement propre à l’associé : celui de conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location.
Autrement dit, pendant neuf ans au minimum, les parts sont gelées. Une cession, une donation, une restructuration du capital ou une réorganisation familiale remet en cause l’avantage pour l’associé concerné. Pour une SCI familiale dont l’objet même est souvent d’organiser une transmission progressive par donations successives de parts, l’incompatibilité est frontale.
Cet arbitrage doit être posé avant l’acquisition. Une famille qui prévoit de donner des parts dans les cinq ans n’a pas intérêt à opter, quel que soit le rendement fiscal affiché par la simulation.
Troisième condition : ni location à un associé, ni démembrement des parts
Deux exclusions supplémentaires visent spécifiquement la détention sociétaire.
- Le logement ne peut pas être loué à un associé ni à un membre de son foyer fiscal. L’associé concerné perd alors le bénéfice de la déduction. Cette règle prolonge, dans la sphère sociétaire, l’interdiction générale de louer à un proche qui s’applique en détention directe. Elle ferme le montage auquel pensent spontanément beaucoup de familles : acquérir via la SCI pour y loger un enfant ou un parent. Ce schéma reste possible, mais sans l’amortissement.
- La déduction n’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré. Or la donation de la nue-propriété des parts avec réserve d’usufruit est l’un des outils les plus répandus dans les SCI familiales. Un démembrement déjà en place fait obstacle à l’avantage pour les titres concernés ; un démembrement projeté doit être différé au-delà de la période d’engagement.
Ces deux exclusions, prises ensemble, dessinent le profil de la SCI réellement éligible : une société détenue en pleine propriété par des associés personnes physiques, qui loue à des tiers et n’envisage aucun mouvement sur son capital pendant neuf ans. Ce n’est pas le profil de la SCI familiale de transmission. C’est celui de la SCI d’investissement locatif.
Comment l'amortissement se répartit entre les associés
L’amortissement se pratique au niveau de la société, pour la détermination du résultat foncier. Ce résultat est ensuite réparti entre les associés à proportion de leurs droits, chacun déclarant sa quote-part.
L’avantage est donc mécaniquement proportionnel à la participation. Un associé détenant 20 % des parts impute 20 % de l’amortissement, mais supporte aussi seul les conséquences du non-respect de son engagement de conservation, sans affecter les autres.
Sur l’articulation avec le déficit foncier, une prudence s’impose. Le principe est clair : l’amortissement est une charge déductible des revenus fonciers, et lorsque l’ensemble des charges excède les loyers, un déficit apparaît, imputable sur le revenu global dans la limite légale, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Mais les modalités précises d’articulation entre cet amortissement et le plafond d’imputation sur le revenu global sont l’un des points sur lesquels les sources divergent le plus. Les précédents dispositifs d’amortissement en location nue s’accompagnaient de plafonds d’imputation spécifiques, relevés par rapport au droit commun. Il faut donc vérifier ce qui est prévu pour les i et j, et ne rien présumer par analogie.
Cinq vérifications avant d'acquérir en SCI
- La SCI relève-t-elle bien de l’impôt sur le revenu, et compte-t-elle y rester au moins neuf ans ?
- Tous les associés sont-ils des personnes physiques fiscalement domiciliées en France, détenant leurs parts en pleine propriété ?
- Aucun mouvement de capital n’est-il envisagé dans les neuf prochaines années, donation comprise ?
- Le logement sera-t-il loué à un tiers, à des conditions respectant les plafonds de loyer et de ressources du niveau retenu ?
- Le rendement net après réintégration des amortissements dans la plus-value future a-t-il été calculé, et pas seulement l’économie d’impôt des premières années ?
Si une seule de ces réponses est négative, l’option n’est probablement pas le bon choix, et l’investissement mérite d’être examiné sous un autre angle.
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