La création d’une SCI répond à plusieurs objectifs :
- Éviter de se retrouver dans une indivision au décès du propriétaire du bien immobilier ;
- Anticiper les potentiels conflits entre les héritiers ;
- Faciliter la gestion des biens appartenant à des personnes protégées (enfants ou majeurs incapables) ;
- Protéger un patrimoine immobilier contre les risques de placement en liquidation judiciaire de la société commerciale;
- Dissocier le patrimoine immobilier du patrimoine professionnel en vue de faciliter l’éventuelle cession de la société commerciale ;
- Permettre à un chef d’entreprise d’obtenir les liquidités lui permettant de financer ses investissements immobiliers (technique dite de « OBO »,
- Faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
Le dernier point fera l’objet de cet article. Il y sera question de montrer en quoi la SCI constitue un outil indispensable de transmission d’un patrimoine immobilier.
Les avantages de la SCI pour transmettre son patrimoine immobilier
Transmettre son patrimoine immobilier via une SCI permet d’anticiper les difficultés liées à l’indivision
Au décès d’un parent naît une indivision entre ses descendants et le conjoint survivant. Or, l’indivision est souvent décriée pour ses défauts, notamment le blocage qu’elle est susceptible de provoquer lors du partage de l’immobilier. Tout d’abord, l’indivision est caractérisée par sa fragilité. En effet, on peut à tout moment y mettre fin, car les indivisaires ne sont pas obligés d’y demeurer et ce, en application de l’article 815 du code civil qui dispose que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Ensuite, l’indivision nécessite, pour les actes les plus importants, l’accord unanime de tous les indivisaires. Or, cela peut constituer un facteur de blocage surtout lorsqu’un des indivisaires s’oppose à la vente du bien immobilier.
La mise en place d’une SCI permet d’éviter ces déconvenues résultant de l’indivision. En effet, lorsque l’immobilier est logé dans une SCI, c’est celle-ci qui en est propriétaire.Il n’y aura donc pas d’indivision au moment du décès de l’un des associés.
En outre, le décès de l’un des associés ne confère pas forcément à ses héritiers la qualité d’associé. Il est en effet possible de prévoir librement dans les statuts qu’en cas de décès de l’un des associés, la société continuera d’exister avec ou sans les héritiers.
Enfin, la situation de blocage résultant de l’indivision, notamment lorsqu’il s’agit de vendre le bien immobilier ou de le gérer, peut être évitée par la constitution d’une SCI. Les associés pourront facilement s’entendre sur ces questions en déterminant librement dans les statuts les conditions de majorité permettant d’adopter les décisions relatives à la gestion de l’immobilier.
La SCI, un outil de scission du patrimoine immobilier du patrimoine professionnel
Lorsque l’immobilier est inscrit au bilan d’une entreprise commerciale, la valeur de l’entreprise augmente, compliquant sa cession.
Créer une SCI permet :
- De séparer les biens immobiliers de l’entreprise.
- De faciliter la reprise de l’entreprise pour des héritiers non intéressés par l’immobilier.
- De simplifier la gestion et la transmission de chaque patrimoine.
La SCI, un outil d’anticipation du règlement d’une succession
La SCI offre la possibilité :
- D’associer les enfants dès la création de la société.
- De transmettre progressivement les parts sociales tout en se réservant l’usufruit.
- De sécuriser les revenus des parents (loyers ou résidence principale).
- De bénéficier des abattements fiscaux : 100 000 € par enfant renouvelables tous les 15 ans.
Grâce à ce mécanisme, les enfants deviennent propriétaires des parts, et non des biens en direct, réduisant ainsi les risques de conflits et facilitant la gestion de l’immobilier.
La méthode
Il sera question ici du montage à réaliser afin de pouvoir transmettre son patrimoine immobilier via une SCI et des démarches à accomplir en vue de la création de la SCI.
Les montages
La donation en pleine propriété : un procédé peu attractif sur un plan juridique
- Le donateur perd tous droits sur le bien ou les parts.
- Avantage : simple juridiquement.
- Inconvénient : le donateur ne perçoit plus de revenus et la valeur imposable peut être élevée.
La donation des parts démembrées : un procédé légal de défiscalisation de la transmission
- Les parents conservent l’usufruit et transmettent la nue-propriété aux enfants.
- Avantages :
- Optimisation fiscale grâce à la valeur réduite des parts pour les droits de mutation.
- Transmission progressive et utilisation des abattements tous les 15 ans.
- Maintien des revenus pour le donateur.
Les démarches de création de la SCI
- Constituer la société :
- Minimum 2 associés (souvent parents et enfants).Déterminer le capital social (faible ou élevé selon la stratégie).
- Choisir un siège social et une dénomination sociale.
- Faire les apports :
- Apports en numéraire ou en nature (biens immobiliers).
- Rédiger les statuts :
- Définir le fonctionnement, la répartition des pouvoirs, les conditions d’entrée et de sortie des associés.
- Prévoir les dispositions en cas de décès d’un associé et le traitement du démembrement des parts.
- Immatriculation au RCS :
- Déposer le dossier complet au greffe du tribunal de commerce via le guichet unique.
- Obtenir la personnalité morale et le numéro SIREN.
La rédaction des statuts doit être confiée à un professionnel du droit pour sécuriser la société et anticiper tous les aspects de transmission.
L’intérêt majeur de cet article a été de montrer que la SCI constitue un outil indispensable pour transmettre son patrimoine immobilier. En effet, elle répond aux questions majeures que se posent des parents qui souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs enfants avec un coût moindre. La SCI est un « outil prêt à l’emploi » en ce sens qu’elle permet aux parents de procéder à un donation-partage des parts démembrées tout en s’en réservant l’usufruit. Ce montage présente l’avantage de pouvoir transmettre son patrimoine immobilier de façon progressive tout en bénéficiant de l’abattement de 100 000 euros par enfant, cet avantage se renouvelant à chaque période de 15 ans. En outre, les droits de mutation étant assis sur la valeur de la nue-propriété des parts et non sur la pleine propriété, l’impôt à payer est optimisé. Les droits de mutation seront donc d’autant réduits. Ils seront tout simplement nuls au décès des parents et la pleine propriété se reconstituera sur la tête des enfants sans perception des droits de mutation.
Il convient toutefois d’attirer l’attention sur le fait qu’on ne saurait valablement constituer une SCI dans un but exclusivement fiscal sous peine de remise en cause du montage sur le terrain de l’abus de droit.
C’est la raison pour laquelle nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans le cadre de la transmission de votre patrimoine immobilier.