On parle beaucoup de la création d’une SCI, rarement de sa fin. Pourtant, toute société civile immobilière finit un jour par fermer ses portes : le bien a été vendu, la retraite arrive sans repreneur, les associés ne s’entendent plus, ou l’objet même de la société a disparu. Fermer une SCI n’est pas seulement une formalité administrative — c’est aussi, et surtout, un moment fiscal. Car lorsque la société est liquidée, il reste souvent une somme à partager entre les associés : le boni de liquidation. Et c’est là que tout se joue.
Ce boni, beaucoup le découvrent au pire moment : au bout du parcours, quand la fiscalité tombe. Or son traitement varie du tout au tout selon un seul critère — le régime d’imposition de votre SCI. À l’impôt sur le revenu, le boni est en pratique quasi neutre. À l’impôt sur les sociétés, il peut subir une double imposition qui grignote sévèrement le capital des associés. Comprendre cette mécanique avant de fermer, c’est parfois économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Voici comment fonctionne la dissolution-liquidation d’une SCI, ce qu’est réellement le boni, et le sort fiscal qui l’attend en 2026.
Dissolution et liquidation
On confond souvent les deux termes. La dissolution est la décision de mettre fin à la société : elle se vote en assemblée générale extraordinaire et fait entrer la SCI en sommeil, sous la houlette d’un liquidateur. La liquidation, elle, est l’opération concrète : vendre le bien (ou l’attribuer à un associé), régler les dettes, puis répartir ce qui reste. La société ne disparaît vraiment qu’à la clôture de la liquidation et sa radiation. Entre les deux, il faut compter plusieurs mois, surtout lorsqu’un bien immobilier doit être cédé — annonce légale, formalités au guichet unique de l’INPI, comptes de liquidation à faire approuver.
Qu'est-ce que le boni de liquidation ?
Une fois les dettes payées et les apports remboursés aux associés, il peut rester de l’argent dans les caisses. Cet excédent, c’est le boni de liquidation. On le calcule simplement : capitaux propres moins capital social. À l’inverse, si l’actif ne couvre pas le passif, on parle de mali de liquidation — et dans une SCI, les associés sont indéfiniment responsables des dettes au prorata de leurs parts, ce qui peut les obliger à remettre la main à la poche.
Le boni se partage entre les associés au prorata de leur participation, sauf répartition différente décidée d’un commun accord dans le respect des statuts. Point important à ne pas oublier : le compte courant d’associé doit être remboursé avant tout partage du boni, et ce remboursement n’est pas imposé — il ne s’agit que de la restitution d’une somme prêtée à la société.
Le sort fiscal du boni
C’est le cœur du sujet, et la différence est spectaculaire.
SCI à l’impôt sur le revenu : le boni n’est (presque) pas retaxé. La SCI à l’IR est fiscalement transparente : ses résultats sont imposés chaque année entre les mains des associés, au fur et à mesure, indépendamment de toute distribution. Résultat : au moment de la liquidation, ces sommes ont déjà été fiscalisées. Le boni ne subit donc pas de nouvelle imposition sur le revenu. La plus-value dégagée par la vente du bien, elle, aura été taxée en amont selon le régime des plus-values immobilières des particuliers — soit 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, ce taux de prélèvements sociaux restant maintenu pour l’immobilier malgré la hausse de la CSG. Au final, seul le droit de partage reste à payer (voir plus bas).
SCI à l’impôt sur les sociétés : la double peine. Ici, le mécanisme est bien plus lourd. D’abord, la plus-value réalisée lors de la vente du bien est taxée au niveau de la société, à l’IS (15 % jusqu’à un certain seuil de bénéfice, puis 25 %), après réintégration des amortissements pratiqués au fil des ans. Ensuite, le boni distribué aux associés est traité comme un dividende : il supporte le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou, sur option, le barème progressif avec un abattement de 40 %. Sur un même immeuble ayant pris de la valeur, l’écart de fiscalité entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS peut atteindre plusieurs dizaines de points. C’est le prix, souvent oublié, de l’avantage de l’amortissement dont bénéficie la SCI à l’IS pendant sa vie.
Le droit de partage : 2,5 %
Dans les deux régimes, le partage de l’actif entre les associés génère un droit de partage de 2,5 %, calculé sur l’actif net partagé (article 746 du CGI). Attention à une idée reçue tenace : le taux réduit de 1,1 % ne s’applique qu’aux partages faisant suite à un divorce ou à une rupture de PACS. Il ne concerne pas la dissolution amiable d’une SCI ordinaire, qui reste taxée à 2,5 %. Sur un actif net partagé de 350 000 €, cela représente 8 750 €.
Les erreurs à éviter
Trois réflexes s’imposent. Vérifier qu’il s’agit bien d’un boni et non d’un mali avant de se réjouir, car un mali engage la responsabilité personnelle des associés. Ne pas oublier le compte courant d’associé, à solder avant le partage. Et surtout, anticiper l’impact du régime fiscal : si votre SCI est à l’IS et que le bien a fortement pris de la valeur, un chiffrage préalable de la double imposition est indispensable — parfois, il change la décision elle-même.
En résumé
Le boni de liquidation est la dernière surprise d’une SCI, bonne ou mauvaise selon la préparation. À l’IR, il est quasi neutre, seul le droit de partage de 2,5 % s’applique. À l’IS, il peut subir une double imposition qui pèse lourd. Dans tous les cas, la dissolution-liquidation se prépare en amont, idéalement bien avant la vente du bien.
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