Mettre fin à une SCI (Dissolution SCI) est souvent vécu comme la fin d’un projet de vie ou d’investissement. Entre la pression fiscale, les tensions entre associés et la peur de mal faire, la dissolution d’une SCI peut rapidement devenir source d’angoisse. Pourtant, en suivant une méthode claire et structurée, cette procédure reste maîtrisable. Ce guide fournit une checklist pas à pas pour dissoudre puis liquider votre SCI en toute sécurité, en détaillant coûts, délais et formalités.
Comprendre la dissolution SCI
Dissolution : décision de mettre fin à la SCI et premières formalités administratives.
Liquidation : phase de clôture concrète, vente des biens, règlement des dettes et répartition du solde entre associés.
La procédure complète se déroule en deux grandes phases et huit étapes, sur une durée comprise entre un et trois ans. La liquidation doit impérativement être terminée dans les trois ans suivant la décision de dissolution, sous peine de radiation d’office par le tribunal de commerce.
Principales causes de dissolution : dissolution volontaire (la plus fréquente, notamment pour les SCI familiales), dissolution automatique (fin de durée statutaire, objet social réalisé ou devenu impossible) et dissolution judiciaire (mésentente grave ou blocage de gestion).
Checklist : les 8 étapes
Étape 1 : Convocation et vote en assemblée générale extraordinaire
Respectez les règles de convocation prévues dans les statuts (délai, mode d’envoi, ordre du jour). La résolution de dissolution doit être clairement inscrite. Dans de nombreuses SCI, l’unanimité des associés est exigée ; sinon, appliquez la majorité statutaire. Rédigez un procès-verbal mentionnant la décision de dissoudre, la date et l’identité du liquidateur. Délai moyen : un à deux mois.
Étape 2 : Nomination du liquidateur
Le liquidateur, souvent désigné lors de la même assemblée, peut être un associé ou un tiers. Il représentera la SCI, dressera l’inventaire, vendra les biens, réglera les dettes et établira les comptes de liquidation.
Étape 3 : Publication de l’avis de dissolution
Dans le mois suivant la décision, publiez un avis dans un journal d’annonces légales du département du siège. Coût habituel : 150 € à 200 €.
Étape 4 : Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce
Déposez le procès-verbal, le formulaire de modification, l’attestation de parution et les pièces d’identité. Frais de greffe : environ 190 €. La dissolution est alors enregistrée, mais la SCI subsiste le temps de la liquidation.
Étape 5 : Inventaire et établissement des comptes de liquidation
Le liquidateur recense actifs (biens immobiliers, trésorerie, créances, dépôts de garantie) et passifs (dettes bancaires, fournisseurs, comptes courants d’associés, charges à payer). Durée : quelques mois à un an, selon la complexité.
Étape 6 : Vente des biens et règlement des dettes
Le liquidateur vend les immeubles, règle toutes les dettes et ne peut engager aucune nouvelle activité. Délai maximal légal pour terminer : trois ans après la dissolution. Les coûts peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros lorsque notaire et droits de partage interviennent.
Étape 7 : Assemblée générale de clôture et répartition du boni
Une fois ventes et paiements effectués, les comptes définitifs sont présentés aux associés. S’ils les approuvent, le solde positif (boni) est réparti proportionnellement aux parts. Un solde négatif (mali) peut nécessiter un apport des associés.
Étape 8 : Radiation définitive de la SCI
Dans le mois suivant la clôture, déposez au greffe le procès-verbal d’approbation des comptes, l’attestation de parution de l’annonce légale de clôture et les formulaires requis. Frais de radiation : environ 15 €. La SCI cesse alors définitivement d’exister.
Coûts et délais
Délais moyens d’une Dissolution SCI
| Phase | Délai moyen |
|---|---|
| Assemblée générale extraordinaire | 1 à 2 mois |
| Annonce légale & dépôt au greffe | ≈ 1 mois |
| Inventaire et comptes de liquidation | Quelques mois à 1 an |
| Vente des biens & règlement des dettes | Variable (marché, complexité) |
| Clôture & radiation | ≈ 1 mois |
Coûts principaux d’une Dissolution SCI
| Nature de frais | Montant indicatif |
|---|---|
| Annonce légale de dissolution | 150 € – 200 € |
| Greffe (enregistrement) | ≈ 190 € |
| Annonce légale de clôture | ≈ 150 € |
| Radiation RCS | ≈ 15 € |
| Honoraires notariaux (si immeuble) | Plusieurs milliers d’euros |
Pour un dossier très simple sans bien immobilier ni notaire, le coût peut rester de quelques centaines d’euros. Dès qu’un immeuble est concerné, prévoyez plusieurs milliers d’euros (droits de partage, publicité foncière, honoraires).
À faire et à ne pas faire
Bonnes pratiques : relire les statuts avant toute décision, anticiper la fiscalité (plus-values, boni) et tenir une comptabilité claire durant la liquidation. Établissez également un calendrier réaliste tenant compte des notaires et du greffe.
Erreurs à éviter : retirer des fonds sans justificatif, repousser indéfiniment la vente d’un bien au risque de dépasser le délai légal de trois ans et sous-estimer les tensions entre associés lors de la répartition du boni. Ne négligez pas les formalités de clôture ou de radiation.
FAQ
La dissolution d’une SCI est-elle toujours décidée à l’unanimité ?
Souvent oui, mais si les statuts prévoient une autre majorité, c’est cette règle qui s’applique. Relisez donc vos statuts avant de lancer la procédure.
Peut-on dissoudre une SCI sans vendre l’immeuble ?
La liquidation implique de réaliser le patrimoine. Il est possible d’attribuer un bien en nature à un associé, mais cela requiert un notaire et peut générer des droits spécifiques.
Combien de temps prend une dissolution de SCI sans bien immobilier ?
Lorsque la SCI ne détient plus d’actifs immobiliers et que sa situation est simple, la procédure peut se boucler en quelques mois après les formalités initiales.
Faut-il obligatoirement un expert-comptable ou un notaire ?
Pas toujours légalement obligatoire, mais vivement recommandé dès qu’il existe un immeuble, des flux financiers importants ou des objectifs patrimoniaux complexes.
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