Créer une Société Civile Immobilière (SCI) reste, en 2026, l’une des solutions les plus utilisées pour acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs. Mais avant de se lancer, il est essentiel de bien évaluer le budget nécessaire à la création d’une SCI. Cette démarche implique plusieurs frais obligatoires et optionnels, variables selon la nature du projet, le type d’accompagnement choisi et les apports prévus par les associés.
Ce guide vous aide à estimer précisément combien coûte la création d’une SCI en 2026, en expliquant les étapes incontournables, les coûts cachés à anticiper et les différences de prix entre les démarches en ligne, les plateformes juridiques et les professionnels du droit.
Les formalités et leurs coûts fixes
Créer une SCI implique de suivre plusieurs étapes administratives obligatoires. Même si certaines peuvent être réalisées soi-même, elles entraînent toujours un minimum de frais fixes. Ces dépenses s’imposent à toutes les SCI, qu’elles soient familiales, patrimoniales ou d’investissement locatif.
La rédaction des statuts
Les statuts de la SCI sont le document fondateur. Ils définissent les règles de fonctionnement, les pouvoirs du gérant, la répartition des parts sociales et les conditions de prise de décision entre associés. En théorie, vous pouvez rédiger vous-même les statuts, à partir d’un modèle disponible en ligne. Cela ne coûte rien directement, mais expose à des risques juridiques si certaines clauses sont imprécises ou inadaptées à votre projet.
En 2026, le recours à un professionnel du droit ou du chiffre (tel que Ma-SCI.immo) reste fortement conseillé. Un tel accompagnement garantit la conformité juridique du document et sa cohérence avec vos objectifs patrimoniaux. Les honoraires varient généralement entre 1 600 et 2 700 euros TTC, selon la complexité du dossier.
La publication de l’annonce légale
La création d’une SCI doit être rendue publique par une annonce légale publiée dans un journal habilité. Cette étape permet d’informer les tiers de la constitution de la société. En 2026, le tarif forfaitaire fixé par arrêté ministériel se situe entre 195 et 228 euros HT, selon le département du siège social. Certaines plateformes incluent cette formalité dans leurs forfaits de création, ce qui peut simplifier la gestion et réduire les coûts annexes.
L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés
Une fois les statuts signés et l’annonce légale publiée, il faut immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Cette étape officialise la naissance de la société. En 2026, les frais d’immatriculation sont de 89,50 euros TTC, un montant qui comprend les droits de greffe, les frais de dépôt d’actes et la déclaration des bénéficiaires effectifs. Ce tarif est uniforme, quelle que soit la nature de la SCI.
Le dépôt du capital social
La SCI doit disposer d’un capital social dès sa création. Ce capital représente la somme apportée par les associés pour financer le démarrage de la société. Il peut être fixe ou variable et composé d’apports en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers, par exemple).
Même si la loi autorise un capital symbolique d’un euro, il est souvent conseillé de prévoir un capital plus conséquent, notamment pour rassurer les partenaires financiers et crédibiliser la société.
Une fois le capital défini, les fonds doivent être déposés sur un compte bloqué au nom de la SCI. Le dépôt peut se faire auprès d’une banque, d’un notaire, ou d’une plateforme agréée.
En 2026, les banques traditionnelles continuent de proposer ce service gratuitement, mais des frais d’ouverture de compte sont souvent appliqués, de l’ordre de 60 à 120 euros HT. Les banques en ligne facturent en moyenne 80 à 110 euros HT, tandis que le dépôt via un notaire coûte environ 100 à 130 euros HT.
Il est possible d’opter pour un capital variable, solution souple qui évite de modifier les statuts en cas d’évolution du capital. Cette option, à insérer dès la rédaction des statuts, est idéale pour les SCI familiales ou patrimoniales qui souhaitent accueillir de nouveaux associés sans formalités lourdes.
Les apports en nature : coûts et fiscalité
Lorsque les associés décident d’apporter un bien immobilier ou un fonds de commerce à la SCI, des droits de mutation et des frais notariés s’appliquent.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), un apport pur et simple d’un bien immobilier est généralement exonéré de droits de mutation. En revanche, un apport à titre onéreux, c’est-à-dire lorsque la SCI reprend un passif (comme un emprunt), entraîne l’application d’un droit de 5 % sur la valeur du bien transféré.
En cas d’apport mixte, seule la partie du bien correspondant à la dette reprise est soumise à taxation.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les règles diffèrent. Si l’apporteur est une personne morale, il peut bénéficier d’une exonération totale, sous certaines conditions. Si c’est une personne physique, l’apport est soumis au droit de mutation de 5 %, comme pour une SCI à l’IR.
Lorsqu’un fonds de commerce est apporté à la SCI, un barème progressif s’applique :
- 0 % pour un montant inférieur à 23 000 €
- 3 % pour la tranche comprise entre 23 000 € et 200 000 €
- 5 % au-delà de 200 000 €
Enfin, si un bien immobilier est apporté, les statuts doivent obligatoirement être rédigés par un notaire. L’acte doit être enregistré au service des impôts, avec un coût fixe d’environ 130 euros en 2026.
Les autres frais à prévoir lors de la création d’une SCI
En dehors des formalités juridiques, plusieurs dépenses annexes doivent être intégrées au budget prévisionnel. Elles concernent la gestion pratique et la sécurisation du fonctionnement de la société.
La domiciliation de la société
Chaque SCI doit avoir un siège social. Cette domiciliation peut être gratuite si elle est faite au domicile du gérant ou de l’un des associés, à condition que le règlement de copropriété et le bail le permettent.
Cependant, pour plus de flexibilité ou de confidentialité, de nombreux créateurs choisissent de passer par une société de domiciliation. En 2026, les tarifs varient entre 18 et 65 euros par mois, selon les services inclus (réception du courrier, gestion du standard, assistance administrative, etc.).
L’assurance de la SCI
Même si aucune loi ne l’impose, il est fortement conseillé de souscrire à une assurance multirisques ou à une assurance responsabilité civile. Ces contrats protègent la société en cas de dommages aux biens ou de litiges avec des tiers. En moyenne, une assurance SCI coûte entre 80 et 250 euros par an, en fonction du patrimoine géré et du niveau de couverture choisi.
Le recours à un expert-comptable
Si la SCI détient plusieurs biens ou perçoit des revenus locatifs, la gestion comptable peut devenir complexe. Le recours à un expert-comptable permet d’assurer une tenue de comptes rigoureuse, conforme à la législation.
En 2026, les honoraires pour la gestion comptable annuelle d’une SCI se situent entre 650 et 1 300 euros par an, selon le volume d’opérations et le régime fiscal (IR ou IS).
Choisir son mode d’accompagnement
Trois modes d’accompagnement sont possibles pour créer une SCI, chacun avec ses avantages et ses limites.
Créer sa SCI soi-même
Cette solution attire les créateurs souhaitant réduire au maximum les coûts. En effectuant toutes les démarches seul — rédaction des statuts, annonce légale, dépôt de dossier au greffe — le coût global de création tourne autour de 300 euros.
Mais attention : cette économie immédiate peut se retourner contre vous en cas d’erreur dans les statuts ou de mauvaise rédaction des clauses. Ces imprécisions peuvent entraîner des litiges ultérieurs ou rendre certaines décisions inapplicables.
Faire appel à un professionnel du droit ou du chiffre
Enfin, pour un accompagnement sur mesure, il est possible de confier l’intégralité du projet à un notaire, un avocat ou un expert-comptable. Le professionnel s’occupe alors de toutes les démarches, du choix du régime fiscal à la rédaction des clauses spécifiques (agrément, gérance, transmission).
Ce service complet coûte entre 1 800 et 3 000 euros selon la complexité du dossier et la nature des apports. C’est la solution la plus rassurante pour ceux qui veulent sécuriser juridiquement leur investissement.
Reprise des frais engagés avant la création
Les dépenses engagées avant la création officielle de la SCI peuvent être récupérées par la société. Pour cela, elles doivent avoir été effectuées dans les six mois précédant l’immatriculation, et être directement liées à la future activité (honoraires de notaire, frais de constitution, annonces légales, etc.).
La reprise des frais s’effectue via un acte spécial établi par la SCI après sa constitution, autorisant le remboursement à l’associé qui les a avancés. Il est impératif de conserver toutes les factures et justificatifs, afin de garantir la validité fiscale de l’opération.
Cette disposition permet de préparer la création de la société sans attendre son immatriculation, tout en évitant de supporter seul les frais de départ.
Estimer le budget global pour créer une SCI en 2026
En tenant compte des différents postes de dépenses, le coût total pour créer une SCI en 2026 peut être estimé comme suit :
- En effectuant toutes les démarches soi-même : environ 300 à 350 euros TTC.
- En faisant appel à un professionnel : jusqu’à 3 000 euros TTC, voire davantage en cas d’apport immobilier nécessitant des droits d’enregistrement.
À ces coûts initiaux s’ajoutent les frais de fonctionnement annuels : comptabilité, assurance, tenue de l’assemblée générale, et frais bancaires. Le budget de gestion d’une SCI peut ainsi dépasser 1 000 euros par an selon la taille et la nature du patrimoine.
La création d’une SCI reste un outil juridique puissant pour gérer, protéger et transmettre un patrimoine immobilier. Mais elle nécessite une préparation budgétaire sérieuse. En anticipant les coûts de rédaction, de publication, d’immatriculation et de gestion, vous évitez les mauvaises surprises et sécurisez la réussite de votre projet.
En 2026, les démarches se sont simplifiées grâce à la digitalisation des greffes et aux outils en ligne, mais le choix du bon accompagnement reste déterminant. Faire appel à un professionnel compétent ou utiliser une plateforme spécialisée permet d’économiser du temps tout en garantissant la conformité juridique du dossier.
Bien évaluer le coût de création d’une SCI est donc la première étape pour bâtir une structure pérenne, claire et adaptée à vos objectifs familiaux ou patrimoniaux.