Le 1ᵉʳ septembre 2026, toute SCI immatriculée devra être en mesure de recevoir ses factures fournisseurs au format électronique. Cette obligation vaut même pour une SCI familiale qui loue un logement nu : dès lors qu’elle possède un numéro SIREN, elle entre dans le champ de la réforme de la facturation électronique. À quelques semaines de la bascule, la question n’est plus de savoir si vous êtes concerné, mais de vérifier que tout est prêt. Voici la checklist des cinq actions à finaliser.
Facturation électronique et SCI
La réforme généralise la facture électronique entre entreprises assujetties à la TVA établies en France. Elle poursuit un objectif clair : fiabiliser la collecte de la TVA et automatiser la remontée des données vers l’administration fiscale. Pour une SCI, l’impact dépend directement de sa situation au regard de la TVA et de la nature de ses locations.
Réception, émission et e-reporting
Trois notions se recoupent souvent à tort. La réception des factures électroniques s’impose à toutes les SCI dès le 1ᵉʳ septembre 2026. L’émission de factures électroniques et le e-reporting (transmission des données de transaction) ne concernent que les SCI dont les opérations entrent dans le champ de la TVA, avec un calendrier échelonné : 1ᵉʳ septembre 2026 pour les grandes entreprises et ETI, 1ᵉʳ septembre 2027 pour les petites et moyennes structures, ce qui vise la grande majorité des SCI.
Concrètement, une SCI qui loue des logements nus à des particuliers est exonérée de TVA au titre de l’article 261 D du Code général des impôts : elle n’a pas d’obligation d’émission ni d’e-reporting, mais elle doit pouvoir recevoir ses factures dès septembre 2026. Une SCI qui loue des locaux professionnels avec option à la TVA cumule, elle, les obligations de réception, d’émission et de déclaration.
Les 5 actions avant le 1ᵉʳ septembre 2026
Vos obligations selon votre régime de TVA
Tout part de votre assujettissement à la TVA. Identifiez la nature exacte de vos locations (nues, meublées, professionnelles) et l’existence éventuelle d’une option à la TVA. Cette qualification détermine si vous êtes seulement tenu de recevoir vos factures, ou également d’en émettre et de transmettre vos données. C’est le point de départ : sans lui, les étapes suivantes restent floues.
Choisissez une plateforme agréée
Contrairement à une idée encore répandue, le portail public de facturation ne propose plus de service gratuit pour émettre ou recevoir vos factures. Il ne joue plus qu’un rôle d’annuaire et de concentrateur de données. Pour être en conformité, votre SCI doit être raccordée à une plateforme agréée (PA), anciennement appelée plateforme de dématérialisation partenaire, immatriculée par l’administration fiscale. C’est elle qui assure la réception, l’émission, l’archivage et, le cas échéant, le e-reporting de vos factures. Le choix de cette plateforme est la décision structurante de votre mise en conformité.
Vos données d'identification dans l'annuaire
Une facture électronique n’arrive à bon port que si votre SCI est correctement référencée. Vérifiez la cohérence de vos informations : numéro SIREN, dénomination sociale, adresse. Votre plateforme agréée se charge de vous inscrire dans l’annuaire national des destinataires. Une donnée erronée, et vos factures fournisseurs risquent de ne jamais vous parvenir. Ce contrôle, souvent négligé, conditionne le bon acheminement de vos flux.
Réception, et l'émission, de vos factures
Assurez-vous que votre SCI est effectivement capable de recevoir une facture au format structuré, de type Factur-X. Prévenez vos principaux fournisseurs (travaux, syndic, assurances, énergie, honoraires) de votre plateforme et de votre adresse de réception. Si votre SCI est également soumise à l’obligation d’émission, testez l’envoi d’une première facture conforme afin de valider le circuit avant l’échéance plutôt qu’après.
Votre conformité avec votre expert-comptable
La facturation électronique ne se limite pas à un branchement technique. Elle doit rester cohérente avec votre comptabilité, vos déclarations et votre régime fiscal. Un accompagnement permet de choisir la plateforme adaptée à votre SCI, de paramétrer correctement vos flux et, si vous le souhaitez, de confier à un tiers la désignation de votre plateforme agréée par mandat. C’est aussi l’occasion de fiabiliser l’ensemble de vos obligations avant la rentrée.