Une société civile immobilière peut être constituée uniquement entre des époux. En effet, sur un plan légal, rien n’interdit à des époux de s’associer pour constituer entre eux une SCI(v. en ce sens l’article 1832-1 du C. civil).
Un époux seul peut s’associer avec une ou d’autres personnes pour créer une SCI et ce, sans obtenir l’autorisation de l’autre conjoint.
Toutefois, qu’il s’agisse d’une SCI créée entre des époux seulement ou avec d’autres personnes, plusieurs règles sont à respecter. A défaut, il se peut que les apports soient annulés ou que la société elle-même soit déclarée nulle.
Ces règles dépendent en général du régime matrimonial applicable aux époux ou encore du statut des biens apportés. S’agit-il des biens communs ou des biens propres ?
En effet, le choix du régime matrimonial effectué par les époux aura un impact sur le fonctionnement de la société tant lors de sa constitution, lors de sa durée de vie que lors de sa dissolution.
Dans ce cas, il conviendra de savoir comment effectuer le choix de son régime matrimonial afin d’optimiser le fonctionnement de la SCI.
S’il est vrai que la constitution d’une SCI entre époux est admise, l’on se pose toutefois la question de l’intérêt pour des époux à se constituer une SCI. Autrement dit, quels avantages ils tireraient de la création entre eux d’une SCI ?
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I- Typologie des régimes matrimoniaux
Lorsque des personnes se marient, elles devraient en principe rédiger un contrat mariage. En effet, le contrat de mariage a plusieurs intérêts : définir la gestion des biens des époux pendant le mariage ; traiter des questions des conséquences du divorce ou du décès sur les biens des époux.
Il convient toutefois de savoir que le contrat de mariage n’est pas obligatoire. Autrement dit, les époux ne sont pas obligés d’en conclure un. Il convient cependant de savoir qu’à défaut d’établir un contrat de mariage, le patrimoine des époux sera automatiquement soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts.
En France, il existe 4 régimes matrimoniaux :
- Le régime de la communauté réduite aux acquêts ;
- Le régime de la séparation de biens ;
- Le régime de la participation aux acquêts ;
- Le régime de la communauté universelle.
Afin de mieux faire un choix sur ces régimes, il convient donc de les connaître.
A- Le régime par défaut : le régime de la communauté réduite aux acquêts
Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts est le régime par défaut de choix effectué par les époux. En d’autres termes, si les époux ne concluent pas un contrat de mariage, les règles de la communauté réduite aux acquêts s’appliqueront automatiquement pour régir leurs biens.
Pour bien comprendre la notion de la communauté réduite aux acquêts, il convient de distinguer 3 types de biens :
- Les biens acquis avant le mariage ;
- Les biens que les époux ont reçus, pendant le mariage, d’une donation ou d’un héritage
- Les biens acquis pendant le mariage.
Les 2 premières catégories de biens (biens acquis avant le mariage et les biens que les époux ont reçus suite à une donation ou à un héritage) sont des biens propres et personnels de l’époux qui les acquis ou reçus.
En revanche, les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs aux deux époux, même si leur paiement en a été fait par un seul des époux.
B- Le régime de la séparation de biens
Dans le régime de la séparation de biens, il n’y a pas lieu de distinguer selon que les biens sont acquis avant ou pendant le mariage. En effet, dans ce régime, les biens acquis avant ou après le mariage restent des biens personnels à l’époux qui les a acquis, alors que dans le régime de la communauté réduite aux acquêts, les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs, peu important si leur paiement a été supporté par un seul époux.
C- Le régime de la participation aux acquêts
Ce régime est qualifié d’hybride en ce sens qu’il cumule deux types de régimes : le régime de la séparation de biens et le régime de la communauté réduite aux acquêts.
Le régime de la séparation de biens s’applique pendant le mariage, c’est-à-dire que tous les biens acquis avant et après le mariage sont considérés comme des biens propres appartenant exclusivement à l’époux qui les a acquis. Il en va de même pour les dettes contractées avant ou pendant le mariage. Il s’agit en effet des dettes personnelles de l’époux qui les a contractées.
En revanche, le régime de la communauté réduite aux acquêts s’applique en cas de divorce. En effet, dans ce cas, les biens acquis avant et pendant le mariage sont partagés à parts égales entre les époux.
D- Le régime de la communauté universelle
Contrairement aux autres régimes matrimoniaux lesquels nécessitent, pour savoir si les biens sont des biens propres ou des biens communs, des distinctions selon que ceux-ci sont acquis avant ou après le mariage, le régime de la communauté universelle se caractérise par le fait que tous les biens des époux tombent dans la communauté. En effet, dans le régime de la communauté universelle, tous les biens, qu’ils aient été acquis avant ou après le mariage ou que les époux les aient reçus suite à une donation ou à un héritage, ils sont tous considérés comme des biens communs.
La seule exception concerne certains biens tels que les vêtements ou d’autres biens à usage personnel qui sont considérés comme des biens personnels.
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II- Les intérêts d’une SCI entre époux et choix du régime matrimonial
A- Adapter la structure de leur régime matrimonial
Les époux ont toujours un régime matrimonial, qu’ils l’aient choisi par la conclusion d’un contrat de mariage, ou que le régime légal soit applicable par défaut de choix.
Le régime matrimonial a un impact sur la gestion des biens des époux. Par exemple, dans le cas du régime légal de la communauté réduite aux acquêts, une cogestion s’impose pour les biens relevant de la communauté. Or, cela n’est pas sans difficulté, car il conviendra de respecter les règles contraignantes du régime matrimonial applicable, notamment obtenir l’accord de son conjoint.
Lorsque les époux souhaitent soustraire un certain nombre de leurs biens aux règles du régime communautaire, notamment pour faciliter la gestion desdits biens, il conviendra de recourir à une SCI.
En effet, les biens appartiendront à la SCI, ce qui aura pour conséquence de les soustraire aux règles contraignantes du régime matrimonial des époux. La gestion des biens en sera facilitée par le fait qu’il est possible de confier au gérant des pouvoirs importants lui permettant de gérer lesdits biens sans requérir l’autorisation des conjoints.
La création de la SCI répondra donc aux besoins :
- D’un couple régi par les règles du régime de la communauté, mais qui a des pratiques séparatistes ;
- D’un couple dont les biens sont en fait gérés par un seul des conjoints.
Recourir à une SCI permet également à un conjoint de se constituer un patrimoine propre.
B- Permettre aux époux de se constituer un patrimoine immobilier personnel en marge de leur régime matrimonial
Lorsqu’un époux crée une SCI avec ses propres deniers, la création de cette SCI pourra lui permettre de se constituer un patrimoine propre et faire tomber la présomption de communauté. En effet, les biens propres ayant servi à la création de la SCI appartiendront à celle-ci, ce qui permettra donc à l’associé apporteur de se réserver un patrimoine propre.
C- Changer la qualification des revenus
Lorsque des époux communs en biens touchent des revenus pendant leur mariage, ces revenus sont qualifiés de revenus communs et ce, même s’ils résultent d’un bien propre. Ainsi, le salaire perçu pendant le mariage par l’un des conjoints est un salaire commun. Il en est de même des loyers perçus par l’un des époux d’un bien immobilier acquis pendant le mariage.
Pour faire échec à cela, il conviendra de créer une SCI à laquelle sera apporté le bien immobilier. En effet, les revenus fonciers sont perçus par la SCI et non par le conjoint. En pareil cas, ces revenus ne tomberont pas dans la communauté.
Conclusion :
Le choix d’un régime matrimonial ne doit pas être un acte anodin, tant il est vrai que ce choix a un impact sur la gestion des biens des époux.
Le régime légal de la communauté réduite aux acquêts peut s’adapter à un couple qui s’entend très bien, notamment dans la gestion commune des biens.
Le régime de la séparation de biens correspondant plutôt à un couple dont les conjoints exercent des professions indépendantes.
Le régime de la participation aux acquêts répond aux besoins d’un couple qui souhaitent profiter à la fois des avantages du régime séparatiste (pour exercer, par exemple, une profession indépendante) et du régime communautaire, notamment la protection au conjoint survivant.
Quant au régime de la communauté universelle, il peut s’adapter à un couple dont les enfants sont plutôt à l’aise financièrement et qui désirent donc être exclus de la succession de leurs parents. En ce cas, tout le patrimoine sera transmis au conjoint survivant.
Quoi qu’il en soit, le choix d’un régime n’a rien de fatal. En effet, il est possible de recourir à une SCI pour parer les inconvénients du régime matrimonial choisi. Tel est le cas par exemple d’un couple soumis au régime de communauté dont la cogestion de leur biens est sujette à des difficultés. Recourir à une SCI permettra de résoudre ces difficultés et de faciliter la gestion des biens concernés, car le fait que les biens soient logés dans la SCI fera échec aux règles contraignantes de la communauté. Les biens seront tout simplement administrés par un gérant à qui des pouvoirs sont confiés en vertu des statuts ou d’un pacte extrastatutaire.
La création d’une SCI répondra également aux besoins d’un conjoint qui souhaite se constituer un patrimoine propre en marge des règles de la communauté.
Il convient toutefois d’attirer l’attention des investisseurs qu’une SCI ne saurait être créée à des fins de fraude, notamment pour éluder les règles du régime légal de communauté. Dans ce cas, la société pourra être annulée en application du principe selon lequel la fraude corrompt tout.
C’est la raison pour laquelle les juristes de MA SCI. IMMO sont à votre disposition pour vous accompagner dans la réussite de vos investissements immobiliers.
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