Une donation de parts de SCI repose entièrement sur un chiffre : la valeur de la part. C’est lui qui détermine les droits, et c’est le seul élément que l’administration pourra contester plusieurs années après la signature.
Les projets bouclés avant le 31 décembre se préparent maintenant, et l’évaluation est la partie la plus longue du dossier. Elle est aussi celle que l’on traite le plus légèrement, souvent en reprenant un taux de décote entendu quelque part. C’est précisément ce qui se retourne contre le contribuable en cas de contrôle.
L'actif net réévalué
La valeur d’une part n’est pas la quote-part de la valeur de l’immeuble. Elle se construit à partir de l’actif net réévalué de la société : la valeur vénale des immeubles, diminuée des dettes, rapportée au nombre de parts.
Le premier levier n’est donc pas une décote, c’est l’endettement. Une SCI qui vient d’acquérir un immeuble à crédit a un actif net faible, et ses parts valent peu. C’est la raison structurelle pour laquelle une transmission par parts s’organise tôt, et non après quinze ans d’amortissement de l’emprunt. Chaque échéance remboursée augmente mécaniquement la valeur de ce qui reste à donner.
Un point mérite ici une attention particulière, parce qu’il est régulièrement découvert trop tard. Les comptes courants d’associés figurent au passif de la société et diminuent d’autant la valeur des parts. Mais la créance correspondante reste dans le patrimoine du donateur : elle n’est pas transmise avec les parts, et elle figurera dans sa succession. Une SCI financée majoritairement par compte courant transmet donc peu, tout en donnant l’illusion inverse.
Les décotes
Deux décotes sont reconnues et régulièrement validées.
- L’illiquidité. Il n’existe pas de marché organisé pour des parts de SCI, et leur cessibilité est le plus souvent restreinte par une clause d’agrément statutaire. Un acquéreur potentiel ne peut ni revendre facilement, ni entrer sans l’accord des autres associés.
- La minorité. Un associé qui ne détient pas la majorité ne peut imposer aucune décision, ni la vente de l’immeuble, ni la distribution des résultats. Ses parts valent moins que la stricte proportion qu’elles représentent.
La décision de référence est un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 15 février 2023. Dans cette affaire, des parents détenaient l’usufruit de la totalité des parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble, la nue-propriété étant détenue par leurs trois enfants. La Cour a posé une distinction essentielle : le démembrement en lui-même ne justifie aucune décote, mais il ne fait pas obstacle à l’application de décotes traduisant l’illiquidité, de droit ou de fait, des parts sociales. Autrement dit, la clause d’agrément est un argument recevable ; le démembrement n’en est pas un.
Sur renvoi, la cour d’appel de Montpellier a retenu, le 7 novembre 2023, une décote globale de 20 % sur la valeur vénale des titres, décomposée en 10 % au titre de la clause d’agrément limitant la cessibilité et 10 % au titre de l’occupation effective du bien par les usufruitiers. Les contribuables en revendiquaient 30 %.
L’enseignement est clair. Le taux ne se justifie pas par un usage, mais par des circonstances identifiables et vérifiables, énoncées une par une. Vingt pour cent adossés à deux motifs documentés valent mieux que trente pour cent affirmés.
Trois précisions qui évitent des erreurs
- Sur le cumul des décotes. Pour l’évaluation directe d’immeubles, la jurisprudence a admis le cumul de décotes. Pour les parts de sociétés civiles, les juges retiennent plutôt un taux global unique englobant illiquidité et minorité. Mieux vaut donc raisonner en taux global défendable qu’en empilement multiplicatif de pourcentages, dont la présentation attire précisément l’attention.
- Sur les décotes refusées. Celle tirée du seul démembrement, on l’a vu. Celle tirée de la seule indisponibilité du bien. Et l’abattement de 30 % applicable à la résidence principale détenue en direct, qui a été refusé aux parts de SCI, cette exclusion ayant été confirmée tant par le Conseil constitutionnel que par la Cour de cassation. Une SCI qui détient la résidence principale de ses associés perd cet abattement : la décote pour illiquidité ne le remplace pas, elle est d’une autre nature et d’un autre ordre de grandeur.
- Sur la valeur des immeubles elle-même. Dans l’affaire jugée en 2023, l’administration a produit trois termes de comparaison et les contribuables aucun. Les juges ont retenu l’évaluation administrative. La décote la mieux argumentée ne rattrape pas une valeur d’immeuble indéfendable : c’est par là que commence le travail, pas par le pourcentage.
Ce qui fait la différence en cas de contrôle
Le contrôle intervient plusieurs années après l’acte, quand les souvenirs se sont estompés et que les pièces ont disparu. Ce qui protège n’est pas le taux retenu, c’est le rapport d’évaluation établi avant la signature.
Ce rapport doit comporter une estimation de la valeur vénale des immeubles fondée sur des termes de comparaison réels, la reconstitution de l’actif net réévalué à partir d’une situation comptable arrêtée, l’analyse des clauses statutaires effectivement en vigueur, la justification du taux de décote motif par motif, et le calcul final par part.
Une condition évidente et pourtant fréquemment prise en défaut : les clauses invoquées doivent exister dans les statuts. Se prévaloir d’une clause d’agrément que les statuts ne contiennent pas, ou qui ne s’applique pas aux donations entre associés, revient à offrir le redressement.
Les erreurs qui déclenchent le redressement
Valoriser les parts au montant du capital social. Une SCI constituée avec 1 000 euros de capital, propriétaire d’un immeuble qui en vaut 600 000, ne transmet pas 1 000 euros, et une déclaration en ce sens est un signal immédiat.
Retenir un taux de décote « habituel » sans le rattacher à une clause ou à une situation concrète.
Ne pas actualiser la valeur d’une donation à l’autre. Les donations échelonnées sur quinze ans, pour tirer parti des abattements successifs, supposent une évaluation à chaque étape : entre deux tranches, l’emprunt s’est amorti et le marché a bougé.
Négliger l’agrément préalable lorsque les statuts l’exigent, puis l’enchaînement des formalités qui suit l’acte, mise à jour des statuts et déclaration rectificative des bénéficiaires effectifs comprises.
Et, plus grave, construire un montage dont le seul objet est fiscal. La sous-évaluation manifeste comme le schéma artificiel exposent à la procédure d’abus de droit et à ses majorations.
Le calendrier, de septembre à décembre
L’estimation immobilière demande plusieurs semaines, davantage si le bien est atypique ou occupé. L’audit des statuts, qui conditionne les décotes invocables, doit précéder le rapport. L’arrêté d’une situation comptable est nécessaire pour établir l’actif net, en particulier lorsque des comptes courants sont en jeu. Le rapport d’évaluation vient ensuite. L’assemblée d’agrément, lorsqu’elle est requise, doit se tenir avant l’acte. Puis vient le rendez-vous chez le notaire, la donation de parts exigeant un acte authentique à peine de nullité. Les formalités postérieures ferment le dossier.
Une donation « signée en décembre » est en réalité préparée en septembre. Les dossiers ouverts en novembre se signent en janvier, avec une année d’abattement perdue.
MA-SCI.Immo établit les rapports d’évaluation de parts. Reconstitution de l’actif net réévalué, audit des clauses statutaires ouvrant droit à décote, rédaction d’un rapport motivé opposable à l’administration, articulation avec le notaire et le calendrier de la donation : nos équipes préparent le dossier qui devra tenir dans plusieurs années. Contactez-nous pour un premier échange.