Monter une SCI et basculer un logement en location saisonnière type Airbnb peut sembler une évidence économique. Pourtant, dès que vous mélangez SCI et location saisonnière, la frontière entre activité civile et commerciale devient décisive pour vos impôts et vos obligations. À partir de 2026, les seuils fiscaux, la TVA, les contraintes énergétiques et les pouvoirs des maires se durcissent ; une SCI mal structurée peut se retrouver à l’impôt sur les sociétés, voire sanctionnée. Ce guide opérationnel vous aide à utiliser une SCI et la location saisonnière sans sortir des clous, et à adapter votre stratégie dès maintenant.
SCI et location saisonnière : ce que vous pouvez faire en 2026
Oui, une SCI peut louer en saisonnier (Airbnb inclus). Ce n’est toutefois pas automatique : l’objet social doit viser explicitement la location meublée de courte durée et le bien doit être entièrement meublé (literie, mobilier, cuisine équipée, etc.). Sans ces deux conditions, l’activité peut être remise en cause.
Quand la location saisonnière rend votre SCI commerciale et vous fait basculer à l’IS
Dès que la location meublée prend une importance significative, la SCI est considérée comme exerçant une activité commerciale ; l’administration peut alors l’assujettir d’office à l’impôt sur les sociétés.
La tolérance des 10 %
Une SCI peut rester à l’impôt sur le revenu si les recettes issues de la location saisonnière demeurent inférieures à 10 % des recettes locatives hors taxes. Exemple : pour 40 000 € de loyers totaux dont 4 000 € d’Airbnb, la SCI reste civile ; avec 8 000 €, elle dépasse le seuil et peut basculer à l’IS.
Conséquences concrètes du passage à l’IS
Les loyers sont imposés au niveau de la société ; vous bénéficiez de l’amortissement de l’immeuble et du mobilier, mais la plus-value future est calculée selon des règles moins favorables qu’au régime des particuliers. Des simulations pluriannuelles sont indispensables avant de développer fortement le saisonnier.
Nouvelles règles Micro-BIC et durcissement fiscal en 2026
Baisse des plafonds et des abattements Micro-BIC en 2026
À compter de 2026, les plafonds et abattements du régime Micro-BIC baissent nettement.
| Catégorie | Plafond Micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
Un classement « meublé de tourisme » devient donc un véritable levier économique. En SCI à l’IS, les loyers sont traités au réel avec amortissements ; une comptabilité rigoureuse s’impose.
TVA et location saisonnière : seuil abaissé en 2026
Seuil de TVA pour la location saisonnière en 2026
Si vous fournissez au moins trois prestations para-hôtelières (ménage, linge, petit-déjeuner, accueil, etc.), vous devenez assujetti à la TVA dès 37 500 € de recettes annuelles (10 % de TVA sur les loyers). La SCI doit alors émettre des factures, déclarer la taxe et peut récupérer la TVA sur certains travaux ; la gestion comptable se complexifie.
Obligations administratives, DPE et pouvoirs renforcés des maires
Depuis le 20 mai 2026, l’enregistrement national est obligatoire ; chaque annonce doit afficher le numéro délivré, sous peine de sanctions (jusqu’à 10 000 € selon le manquement). Le DPE est imposé ; les logements G sont déjà interdits en saisonnier, et les F devront être rénovés avant 2028. Les maires peuvent désormais réduire la durée maximale à 90 jours, délimiter des zones réservées et suspendre des numéros d’enregistrement.
Checklist pour être en conformité en 2026
- Modifier les statuts au besoin pour intégrer la location meublée saisonnière ;
- Contrôler chaque année la part de revenus Airbnb pour rester, si possible, sous 10 % ;
- Réaliser des simulations comparatives IR/IS, intégrer nouveaux plafonds Micro-BIC ;
- Envisager le classement « meublé de tourisme » ;
- Vérifier les services para-hôteliers et le seuil TVA de 37 500 € ;
- Enregistrer le bien et afficher le numéro sur toutes les annonces ;
- Mettre à jour le DPE, planifier la rénovation des logements F ou G ;
- Consulter la mairie sur les règles locales de durée et de zonage ;
- Tenir une comptabilité précise (recettes, charges, TVA) ;
- Formaliser entre associés une stratégie claire sur le saisonnier.
À faire et à ne pas faire
| À faire | À ne pas faire |
|---|---|
| Prévoir la location meublée saisonnière dans les statuts | Louer sur Airbnb sans vérifier les statuts |
| Suivre chaque année la part de revenus meublés | Ignorer le seuil des 10 % |
| Simuler IR vs IS avant développement | Subir une bascule à l’IS sans calcul |
| Anticiper les travaux énergétiques | Reporter indéfiniment les rénovations |
| Enregistrer chaque bien et conserver les preuves | Publier sans numéro d’enregistrement |
| Tenir une comptabilité claire | Gérer la SCI sans suivi comptable |
Questions fréquentes
Une SCI familiale peut-elle faire un peu d’Airbnb sans passer à l’IS ?
Oui, si les revenus saisonniers restent inférieurs à 10 % des loyers hors taxes ; au-delà, l’activité est jugée commerciale et la SCI risque la requalification à l’IS.
Location saisonnière en nom propre ou via une SCI ?
Le choix dépend du niveau de loyers, de votre taux marginal, de l’horizon de détention, du projet de transmission et du nombre d’investisseurs. La SCI apporte une structuration patrimoniale mais impose une gestion plus technique. Une étude de cas chiffrée reste la meilleure façon de trancher.
Faut-il obligatoirement opter pour l’IS si la SCI fait de la location meublée ?
Non. Tant que les recettes meublées sont sous 10 %, la SCI peut rester à l’IR. Dépasser ce seuil de manière récurrente rend la bascule probable ; parfois, opter volontairement pour l’IS avant le dépassement se révèle plus avantageux (travaux importants, amortissements élevés).
Comment savoir si ma SCI doit facturer la TVA ?
Analysez : 1) le nombre de prestations para-hôtelières (au moins trois) ; 2) les recettes annuelles. Au-delà de 37 500 € avec trois services, la TVA est due. Sous ce seuil, la franchise de base demeure possible. Un professionnel pourra sécuriser votre situation.
En combinant SCI et location saisonnière, vous structurez votre patrimoine et optimisez vos revenus à condition de maîtriser commercialité, IS, TVA et nouvelles contraintes réglementaires. Pour un accompagnement complet (création, statuts, comptabilité, déclarations), découvrez nos solutions sur ma-sci.immo.
Synthèse
Utiliser une SCI pour faire de la location saisonnière reste possible et pertinent en 2026, à condition de respecter quelques lignes rouges : objet social adapté, part de revenus meublés maîtrisée pour éviter une requalification à l’IS, choix assumé entre Micro-BIC et régime réel, et vigilance sur le seuil de TVA en présence de prestations para-hôtelières.
À ces enjeux fiscaux s’ajoutent désormais des contraintes administratives renforcées : enregistrement des meublés de tourisme, DPE conforme et pouvoir accru des maires sur la durée et le zonage des locations. Une gestion rigoureuse de la SCI et une stratégie claire entre associés deviennent indispensables pour que la location saisonnière demeure un atout patrimonial plutôt qu’un risque juridique ou fiscal.