La cession de parts de SCI, souvent recherchée sous le terme cession parts SCI, est souvent un moment clé dans la vie de votre patrimoine immobilier. Entre la valorisation des parts, la plus-value, les abattements et la fiscalité qui varie selon que la SCI est à l’IR ou à l’IS, il est facile de s’y perdre. Pourtant, un bon calcul de plus-value permet d’anticiper l’impôt et de choisir le meilleur moment pour vendre. Cet article propose une méthode pas à pas, des exemples chiffrés et un calculateur à reproduire pour vos propres simulations.
Les bases à connaître avant le calcul plus-value cession parts SCI
Avant de passer au calcul, il est essentiel de comprendre ce que vous vendez et le régime fiscal de votre SCI. Si vous avez besoin d’une remise à niveau, consultez notre guide : qu’est-ce qu’une SCI et à quoi sert-elle ?
Prix de cession et prix d’acquisition des parts
Prix de cession : prix indiqué dans l’acte, augmenté des charges et indemnités mises à la charge de l’acquéreur au profit du vendeur, puis diminué des frais supportés par le vendeur (agence, diagnostics, frais d’acte…). Prix d’acquisition : dépend du mode d’obtention des parts. Achat (prix payé + frais d’acquisition), souscription (montant des apports + frais), donation ou succession (valeur retenue pour les droits). Dans certains cas, la jurisprudence Quemener ajuste ce prix pour tenir compte de l’imposition déjà supportée. Plus-value brute = prix de cession – prix d’acquisition ajusté.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : un choix décisif pour la fiscalité de la plus-value
• SCI translucide à l’IR : la plus-value suit les règles des plus-values immobilières des particuliers.
• SCI à l’IS : la cession de parts est assimilée à une vente de valeurs mobilières.
Pour choisir, voir nos articles : rester à l’IR ou opter pour l’IS ? et avantages et inconvénients de la SCI à l’IS.
Calculer la plus-value en SCI à l’IR
Étape 1 : calculer la plus-value brute
Plus-value brute = prix de cession – prix d’acquisition (frais inclus). Exemple : parts achetées 100 000 € et revendues 200 000 € ⇒ plus-value brute 100 000 €.
Étape 2 : déterminer l’abattement pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèv. sociaux |
|---|---|---|
| < 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6ᵉ à 21ᵉ année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22ᵉ année | 4 % | 1,6 % |
| > 22 ans | Exonération IR | 9 %/an jusqu’à 30 ans |
Résultat : exonération totale d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Étape 3 : appliquer les abattements et calculer l’impôt
Taux applicables : 19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux (36,2 % au total, hors taxe additionnelle).
Exemple détaillé : parts acquises 100 000 €, cédées 200 000 €, détenues 10 ans.
• Abattement IR : 5 années × 6 % = 30 % ⇒ base IR 70 000 € ⇒ IR ≈ 13 300 €.
• Abattement sociaux : 5 années × 1,65 % = 8,25 % ⇒ base sociaux 91 750 € ⇒ prélèvements ≈ 15 781 €.
• Fiscalité totale ≈ 29 081 € (hors taxe additionnelle).
Pour les subtilités, voir : imposition de la plus-value immobilière en SCI.
Calculer la plus-value en SCI à l’IS
Étape 1 : calculer la plus-value brute
Plus-value brute : même formule. Exemple : achat 100 000 €, revente 200 000 € ⇒ plus-value brute 100 000 €.
Étape 2 : choisir entre PFU et barème progressif
• PFU (« flat tax ») : 12,8 % d’IR + 17,2 % sociaux = 30 %.
• Barème progressif : abattement 50 % (2 à 8 ans) ou 65 % (> 8 ans) sur la part IR, sociaux sans abattement (17,2 %).
Comparatif : plus-value 100 000 € détenue > 8 ans.
— PFU : 30 000 €.
— Barème (65 % d’abattement, TMI 12,8 %) : IR ≈ 4 480 € + sociaux 17 200 € = 21 680 €. Le choix dépend de votre tranche marginale et de vos autres revenus.
Votre calculateur pratique de plus-value sur cession de parts de SCI
Étape 1 : renseigner les données de base
Renseignez : prix de cession, frais du vendeur, charges à la charge de l’acquéreur, prix et frais d’acquisition, mode d’acquisition, dates d’acquisition/cession, régime fiscal. Le calculateur déterminera ensuite le prix de cession net, le prix d’acquisition ajusté et la plus-value brute.
Étape 2 : intégrer les abattements et le régime fiscal
Pour une SCI à l’IR, calculez la durée de détention, appliquez les abattements distincts IR et sociaux, puis les taux (19 % et 17,2 %).
Pour une SCI à l’IS, simulez les deux scénarios : PFU (30 %) ou barème progressif (abattement 50 % ou 65 % sur la part IR seulement). Conservez l’historique de vos simulations.
Pour rester cohérent avec vos autres obligations, voir : déclaration d’impôt d’une SCI : le guide complet.
À faire et à ne pas faire lors d’une cession de parts de SCI
À faire
- Vérifier le régime fiscal de la SCI et sa prépondérance immobilière ; rassembler tous les justificatifs de prix et frais ; simuler plusieurs dates de cession (paliers 6, 22, 30 ans, ou 8 ans en SCI à l’IS) ; anticiper les droits d’enregistrement (en principe 5 %) ; vérifier l’éventuelle taxe additionnelle (> 50 000 € de plus-value nette) ; faire relire les calculs par un expert.
À ne pas faire
1) Sous-estimer la complexité du prix d’acquisition d’une SCI ancienne (dettes, amortissements, réévaluations).
2) Confondre la fiscalité de la cession de parts et celle de la vente directe de l’immeuble.
3) Oublier la mise à jour des comptes courants d’associés.
4) Négliger l’impact patrimonial global (régime matrimonial, succession, transmission).
5) Retarder indéfiniment la cession en espérant toujours une meilleure fiscalité.
Mini FAQ sur le calcul de plus-value
La vente de parts de SCI est-elle toujours plus intéressante que la vente de l’immeuble ?
Pas forcément : tout dépend de la structure de la SCI, de son régime fiscal et de la durée de détention (guide complet).
Comment déclarer la plus-value sur mes parts de SCI ?
Elle se déclare via des formulaires spécifiques, en complément de votre déclaration de revenus. L’aide d’un professionnel est souvent précieuse.
Que se passe-t-il si je donne des parts plutôt que de les vendre ?
Pas de plus-value au moment de la donation, mais des droits de mutation peuvent être dus. La valeur retenue devient le nouveau prix d’acquisition (transmission d’un patrimoine immobilier via une SCI).
Puis-je utiliser le même calculateur pour plusieurs associés ?
Oui, à condition de ventiler la plus-value selon l’historique propre à chaque associé.
Comment nous pouvons vous accompagner dans vos calculs de plus-value en SCI
La détermination de la plus-value de cession de parts de SCI est au cœur de vos décisions patrimoniales : entrée ou sortie d’associés, réorganisation familiale, cession à un tiers. Nous accompagnons les professionnels à chaque étape : création de SCI, choix du régime fiscal, gestion comptable, déclarations (2072, 2065), calculs de plus-values et optimisation patrimoniale.
Pour approfondir votre stratégie, commencez par tout comprendre sur la SCI puis découvrez comment un expert-comptable peut vous aider : guide complet.