Deuxième ville de France, métropole méditerranéenne en pleine mutation, capitale économique du Sud, Marseille attire depuis plusieurs années investisseurs privés, cadres, entrepreneurs, retraités et familles à la recherche d’un cadre de vie attractif et d’un marché immobilier encore accessible comparé à Paris, Lyon ou Bordeaux.
Dans ce contexte dynamique, la SCI (société civile immobilière) s’impose comme une solution particulièrement pertinente pour investir sereinement dans la pierre marseillaise, optimiser sa fiscalité, faciliter la gestion locative et préparer la transmission du patrimoine.
Création d’une SCI, fiscalité, financement, stratégies patrimoniales, typologie des biens à privilégier, zones à fort potentiel… Ce guide complet vous accompagne dans votre réflexion pour investir en SCI à Marseille en toute sécurité.
Pourquoi investir à Marseille en 2026 ?
Une métropole en transformation
Depuis plus de dix ans, Marseille connaît une série de projets d’aménagement majeurs : rénovation du centre-ville, aménagements portuaires, dynamisation économique, implantation d’entreprises, amélioration des mobilités.
Cette transformation progressive augmente l’attractivité globale de la ville et stimule la demande locative.
Les leviers de dynamisme :
- Le projet Euroméditerranée, l’un des plus grands projets urbains d’Europe.
- Le développement d’un pôle tertiaire attractif (tour La Marseillaise, parc habité, zones rénovées).
- Une amélioration progressive des infrastructures de transport.
- Une offre culturelle et touristique en expansion (Mucem, Vieux-Port réaménagé, littoral valorisé).
Marseille passe ainsi d’un marché perçu comme hétérogène à une métropole qui attire fortement les investisseurs avisés.
Un marché immobilier encore accessible
Par rapport aux autres grandes villes françaises, Marseille offre un rapport prix / potentiel locatif très intéressant. Même si certaines zones ont vu les prix progresser, le marché reste globalement abordable, rendant les opérations en SCI particulièrement pertinentes :
- Possibilité d’acheter de grands appartements familiaux pour des montants raisonnables.
- Rentabilité locative plus élevée que dans la majorité des grandes villes.
- Un marché diversifié : centre-ville historique, littoral, quartiers résidentiels, zones en développement.
Une demande locative forte et plurielle
À Marseille, la demande locative ne faiblit pas, portée par :
- Les étudiants (Aix-Marseille Université, Kedge, écoles paramédicales…).
- Les jeunes actifs attirés par le climat méditerranéen et le télétravail.
- Les familles recherchant davantage d’espace qu’en région parisienne.
- Les cadres et entrepreneurs attirés par les nouveaux pôles économiques.
- Les touristes (location saisonnière possible dans certaines zones en respectant la réglementation).
Pourquoi investir via une SCI à Marseille ?
Protection, organisation et simplicité entre associés
Créer une SCI pour investir à Marseille permet :
- une gestion centralisée du bien : les décisions sont prises dans un cadre clair ;
- une organisation fluide entre associés (famille, couple, amis, partenaires) ;
- une protection contre les conflits grâce à des statuts sur mesure (majorités, pouvoirs du gérant, règles de sortie).
La SCI offre donc un cadre structurant et rassurant pour tout projet d’investissement collectif.
Transmission facilitée
Une des forces majeures de la SCI pour un investissement marseillais est la transmission progressive et maîtrisée du patrimoine.
- Possibilité de transmettre les parts de manière fractionnée.
- Réduction des droits de donation grâce aux abattements.
- Conservation de la maîtrise du patrimoine grâce aux statuts et outils comme la donation avec réserve d’usufruit.
Fiscalité : opter pour l’IR ou l’IS à Marseille ?
La SCI à l'IR (Impôt sur le revenu)
- Adaptée pour les investissements visant un revenu locatif régulier.
- Possibilité de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt…).
- Transparence fiscale simple.
La SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)
- Très intéressante pour les opérations à Marseille nécessitant de gros travaux, notamment dans le centre ancien où les biens à rénover sont nombreux.
- Amortissement du bien permettant une optimisation fiscale significative.
- Attention toutefois à la taxation de la plus-value à la revente.
Comment choisir ?
- Pour un investissement long terme dans un quartier en valorisation : IR.
- Pour un projet de rénovation lourde ou rendement optimisé : IS.
- Pour un investissement familial multi-associés : le choix dépend de la stratégie patrimoniale.
Quels quartiers cibler à Marseille lorsqu’on investit en SCI ?
Le Vieux-Port et le secteur touristique
Avantages :
- Emplacement emblématique.
- Forte demande locative courte ou moyenne durée.
- Valorisation immobilière solide.
Points de vigilance :
- Réglementation Airbnb stricte.
- Biens souvent chers et moins rentables à long terme.
Euroméditerranée (2ᵉ et 3ᵉ arr.)
C’est l’une des zones offrant le plus fort potentiel.
Atouts :
- Programmes neufs et rénovations massives.
- Tissu économique en croissance.
- Demande locative dynamique (jeunes actifs, cadres).
Le Roucas-Blanc, Endoume, Corniche
Pour une SCI patrimoniale visant :
- Résidences secondaires familiales ;
- Investissements haut de gamme ;
- Bien rare à forte valorisation long terme.
Le Panier
Quartier touristique par excellence :
- Très recherché par les jeunes et artistes.
- Nombreuses petites copropriétés anciennes.
Potentiel important mais attention à :
- la qualité des immeubles ;
- les contraintes de rénovation ;
- la réglementation sur la location.
Prado, Périer, Saint-Giniez
Idéal pour :
- SCI familiales ;
- location longue durée ;
- investissement patrimonial stable.
Type de bien acheter en SCI à Marseille
L’appartement familial (T3/T4/T5)
C’est une valeur sûre, particulièrement :
- dans les 6ᵉ, 7ᵉ et 8ᵉ arrondissements ;
- près des écoles, transports et commerces.
Les immeubles de rapport dans le centre ancien
L’idéal pour les SCI à l’IS :
- Forte capacité d’amortissement.
- Valorisation importante après travaux.
- Stratégie long terme de création de revenu.
Les biens avec travaux
Marseille compte un parc ancien très large. Les biens à rénover sont :
- plus accessibles ;
- très rentables ;
- intéressants fiscalement (IS + amortissements).
Les maisons avec jardin ou vue mer
Segments premium destinés aux SCI familiales :
- forte demande en résidence principale ;
- faible vacance locative ;
- excellente valorisation à long terme.
Financer un investissement SCI à Marseille
Emprunt immobilier en SCI
Les banques financent facilement :
- SCI familiales ;
- SCI patrimoniales ;
- SCI à l’IR (plus simple) ;
- SCI à l’IS (plus technique mais intéressant).
Apport, comptes courants d’associés, achat en démembrement
Plusieurs stratégies sont possibles :
- Apport personnel pour optimiser la capacité d’emprunt.
- Compte courant d’associé pour injecter des fonds souplement.
- Démembrement (nue-propriété / usufruit) pour optimiser la transmission.
Les risques et précautions avant d’investir à Marseille en SCI
Travaux importants dans le centre ancien
De nombreux immeubles nécessitent :
- rénovation énergétique ;
- rénovation structurelle ;
- mise aux normes.
Gestion locative parfois exigeante
Marseille reste une grande métropole :
- bien sélectionner le locataire ;
- déléguer si besoin à une agence ;
- prévoir un plan de gestion précis.
Investir en SCI à Marseille : pour qui est-ce pertinent ?
- Familles souhaitant acheter un bien pour le long terme
- Investisseurs cherchant un rendement supérieur aux grandes métropoles
- Couples souhaitant acheter ensemble
- Parents voulant préparer la transmission à leurs enfants
- Investisseurs visant des biens avec travaux
- Entrepreneurs ou indépendants souhaitant loger leurs locaux (via SCI à usage mixte)
Conclusion
Investir en SCI à Marseille est une stratégie particulièrement pertinente en 2026 : marché dynamique, prix encore accessibles, forte demande locative, potentiel de valorisation, projets urbains d’envergure. La SCI ajoute une couche de sécurité, de souplesse et d’optimisation fiscale, idéale pour développer ou transmettre un patrimoine immobilier marseillais.
Chez MA-SCI.Immo, nous accompagnons chaque année de nombreux investisseurs dans la création, l’optimisation et la gestion de leur SCI.