Lorsque vous possédez des parts de SCI, la question se pose naturellement : vos comptes courants d’associés (CCA) peuvent-ils réduire votre base taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ? Depuis plusieurs années, l’administration a encadré strictement cette déduction, et il est essentiel de bien comprendre les conditions d’accès, notamment au regard de l’article 973 du Code général des impôts (CGI).
Le point de droit : ce que dit l’administration
Les comptes courants et l’IFI
- Par principe, les dettes au passif de la SCI (comme les comptes courants) peuvent être prises en compte pour la valorisation des parts imposables à l’IFI.
- Cependant, l’administration pose des conditions strictes : selon le BOI-PAT-IFI-20-30-30, les CCA ne sont déductibles que si ces avances ont financé des actifs immobiliers imposables ou des travaux sur ces actifs.
- En revanche, les dettes non directement liées à un bien imposable (par exemple des avances de trésorerie sans usage immobilier) sont exclues du passif déductible.
La clause anti-abus (article 973, CGI)
- L’article 973 (II et IV) du CGI prévoit une clause anti-abus : les dettes ne sont pas déductibles si elles ont été contractées dans un but « principalement fiscal ».
- L’associé doit pouvoir justifier du caractère normal du prêt : modalités de remboursement, échéances, conditions similaires à celles d’un prêt bancaire classique.
- L’administration exige une analyse « de fait » : elle vérifie si les remboursements sont effectifs et si le prêt est structuré comme un prêt « de marché ».
Applications concrètes en SCI
Quand les CCA sont clairement déductibles
- Si vous avez apporté des fonds en compte courant pour acquérir un immeuble imposable (via la SCI) ou pour financer des travaux sur ce bien, ces CCA peuvent être retenus en passif aux fins de l’IFI.
- Si le prêt au titre du compte courant remplace un emprunt bancaire initial qui finançait l’achat immobilier, il peut être considéré comme déductible, sous réserve que le motif fiscal ne soit pas prépondérant.
Cas d’exclusion des dettes
- Les comptes courants consentis pour financer des actifs non imposables (par exemple d’autres parts de société ou des investissements non immobiliers) sont exclus de la déduction IFI.
- Si le compte courant est détenu par un membre du foyer fiscal ou proche de l’associé, l’administration peut refuser la déduction si elle estime qu’il s’agit d’un montage purement défiscalisant.
- Le contribuable doit pouvoir prouver que le prêt n’a pas pour objet principal l’optimisation de l’IFI (motif non principalement fiscal).
Risques pour les associés de SCI
- Si la déduction des CCA n’est pas acceptée par l’administration, la base taxable à l’IFI augmente, ce qui peut entraîner une charge fiscale plus lourde.
- En cas de redressement, l’associé devra apporter des preuves (contrats de prêt, échéanciers, etc.) pour démontrer le caractère normal du prêt.
- L’usage de montages défiscalisants via des CCA peut être remis en cause si l’objectif « principalement fiscal » est retenu par l’administration.
- Il peut y avoir un arbitrage stratégique : accepter un prêt personnel moins avantageux mais plus « crédible » vis-à-vis de l’IFI, ou renoncer à certaines avances si elles posent un risque fiscal.
Bonnes pratiques et conseils stratégiques
- Documenter l’avance :
- Formalisez un contrat de prêt écrit pour le compte courant, avec des échéances ou des modalités de remboursement claires.
- Définissez un taux d’intérêt « normal » en cohérence avec le marché.
- Justifier l’usage des fonds :
- Conservez des éléments démontrant que l’argent prêté a servi à l’achat de biens imposables ou à des travaux immobiliers.
- Évitez d’utiliser les CCA pour des opérations purement défiscalisantes si vous souhaitez garantir leur déductibilité IFI.
- Anticiper les contrôles :
- Préparez des justificatifs (comptabilité, relevés, décisions d’assemblée) pour justifier le caractère « non principalement fiscal » du prêt.
- Travaillez avec un expert-comptable ou un fiscaliste pour structurer le prêt de manière conforme à la doctrine fiscale.
- Faire des simulations IFI :
- Intégrez l’impact des CCA dans votre modélisation patrimoniale : taux d’intérêt, remboursement, déduction possible.
- Comparez différents scénarios : avec ou sans CCA, pour évaluer l’optimisation possible de votre IFI.
Conclusion
En résumé, oui, les comptes courants d’associés d’une SCI peuvent être partiellement déductibles pour l’IFI, mais sous conditions strictes : les avances doivent financer des actifs imposables, et le prêt ne doit pas être motivé essentiellement par des objectifs fiscaux. L’administration fiscale reste vigilante, notamment via l’article 973 du CGI, et vérifie le caractère normal des conditions du prêt.
Chez MA-SCI.Immo, nous pouvons vous aider à structurer vos CCA, documenter les prêts et réaliser des simulations IFI rigoureuses afin d’optimiser la déductibilité sans prendre de risques fiscaux excessifs.