Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2026 propose une augmentation de la CSG applicable aux revenus du capital et du patrimoine. Cette réforme pourrait avoir des conséquences importantes pour les associés de SCI, notamment ceux qui perçoivent des revenus fonciers, des dividendes ou réalisent des plus-values lors de la cession de parts. Il est donc essentiel pour vous, en tant qu’investisseur en SCI, de bien comprendre les enjeux et d’envisager des stratégies d’adaptation.
Ce que prévoit le PLFSS 2026
Taux de CSG et prélèvements sociaux
- Le PLFSS 2026 propose de porter la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, soit une hausse de 1,4 point.
- En conséquence, le taux total des prélèvements sociaux passerait de 17,2 % à 18,6 %.
- Le PFU (prélèvement forfaitaire unique), qui combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, serait porté de 30 % à 31,4 % si la réforme est adoptée.
Produits concernés
La réforme viserait notamment :
- les revenus fonciers (par exemple dans une SCI imposée à l’IR) ;
- les plus-values immobilières, y compris celles provenant de la cession de parts sociales de SCI.
- les intérêts versés sur les comptes courants d’associés (considérés comme revenus de capitaux mobiliers).
Objectifs de la réforme
- Selon les partisans, l’augmentation vise à rétablir une équité fiscale entre les revenus du travail et du capital.
- Le PLFSS estime un gain de recettes pour la Sécurité sociale de l’ordre de 2,8 milliards d’euros.
- À noter : la mesure doit encore franchir des étapes législatives ; le texte peut évoluer.
Implications spécifiques pour les associés de SCI
SCI imposée à l’IR (impôt sur le revenu)
- Si votre SCI est à l’IR, les revenus fonciers que vous percevez seront soumis à des prélèvements sociaux plus élevés : 18,6 % au lieu de 17,2 %.
- Cela peut réduire le rendement net que vous distribuez aux associés, car la part prélevée en CSG augmente.
Cession de parts sociales (plus-values)
- Lors de la cession de parts de SCI, la plus-value réalisée par un associé sera désormais assujettie aux nouveaux prélèvements sociaux de 18,6 %.
- Par exemple, pour une plus-value de 50 000 €, la charge sociale passerait d’environ 8 600 € à 9 300 €, soit une surmarge d’environ 700 € selon des calculs d’experts.
Intérêts de comptes courants d’associés
- Les intérêts versés aux associés sur leurs comptes courants, souvent considérés comme des revenus du capital, seront aussi concernés par cette hausse.
- Une simulation cité dans des analyses montre que pour 1 000 € d’intérêts, la charge supplémentaire liée à la hausse de la CSG serait d’environ 14 €.
Risques et enjeux pour votre SCI
- La rentabilité nette des associés pourrait être affectée, car les revenus distribués (fonciers, dividendes, intérêts) subiront une ponction sociale accrue.
- La cession de parts pourrait devenir moins attractive : les plus-values seront moins « nettes » à cause de la hausse des prélèvements sociaux.
- Certains associés pourraient moduler leurs décisions : distribuer moins de dividendes ou conserver davantage les bénéfices dans la SCI pour réduire leur exposition aux nouveaux taux.
- Il subsiste une incertitude législative : tant que le PLFSS n’est pas définitivement adopté, le dispositif pourrait être amendé.
Stratégies possibles pour limiter l’impact
- Modéliser l’impact : il est essentiel de réaliser des simulations personnalisées avec votre expert-comptable pour mesurer l’effet de la hausse sur vos revenus (fonciers, dividendes, plus-values).
- Réviser votre politique de distribution : envisager de réduire les distributions ou de retenir une part plus importante des bénéfices au sein de la SCI.
- Anticiper les cessions de parts : si des associés envisagent de sortir, planifier la cession en considérant le surcoût social.
- Considérer l’option IS : dans certains cas, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut minimiser l’exposition aux revenus du capital soumis à la CSG.
- Faire appel à un fiscaliste : pour analyser des montages spécifiques ou des optimisations (par exemple le démembrement de part).
Conclusion
La hausse de la CSG prévue dans le cadre du PLFSS 2026 (passage à 10,6 %) marque un tournant fiscal pour les revenus du capital, avec des conséquences importantes pour les associés de SCI. Que vous perceviez des loyers, des dividendes ou des plus-values de cession de parts, votre situation pourrait être alourdie à partir de 2026.
Chez MA-SCI.Immo, nous pouvons vous accompagner pour analyser ces impacts, adapter votre modèle de distribution, et optimiser votre stratégie patrimoniale dans ce nouveau contexte fiscal.