Investir en société civile immobilière (SCI) à Bordeaux peut être une stratégie patrimoniale très pertinente : profiter du dynamisme du marché immobilier bordelais tout en structurant votre investissement pour faciliter la transmission, optimiser la fiscalité et sécuriser la détention de vos biens. En tant que cabinet spécialisé, MA-SCI.Immo vous présente les opportunités, les risques et les leviers pour investir efficacement à Bordeaux.
Le marché immobilier bordelais
Tendances et prix du marché à Bordeaux
- En février 2025, le prix moyen au m² à Bordeaux était de 4 485 € selon la Fnaim, avec une baisse de 0,8 % sur un an.
- Le même rapport indique un prix de 4 413 €/m² pour l’ancien et 4 787 €/m² pour le neuf.
- Selon la Chambre des Notaires de la Gironde, les prix médians varient selon les quartiers : par exemple, 4 510 €/m² à Chartrons / Grand Parc, 4 720 €/m² dans certains arrondissements centraux.
- Le marché semble aujourd’hui stagner : certains professionnels notent que Bordeaux a atteint un palier de prix, notamment dans les secteurs centraux.
Quartiers pour un investissement SCI
- Les Chartrons, secteur prisé, offrent un rendement potentiel plus élevé compte tenu de leur attractivité historique et touristique.
- Des zones plus abordables comme Bacalan peuvent être intéressantes : selon Le Bonbon, certains biens s’y négocient dès ~2 600 €/m².
- Le segment haut de gamme (centre, bords de Garonne) peut viser des prix très élevés : dans le luxe bordelais, des biens atteignent entre 5 500 et 7 500 €/m², voire davantage pour des propriétés très qualitatives.
Rendement locatif estimé
Selon une analyse régionale, les rendements bruts locatifs à Bordeaux peuvent aller de 3,5 % à 5 %, selon le quartier et le type de bien (centre versus périphérie). Ce niveau de yield est attirant pour une SCI, en particulier si vous optez pour une gestion locative patrimoniale (long terme).
Les avantages d’investir via une SCI
Structuration de patrimoine et transmission
- En SCI, vous détenez des parts sociales plutôt que le bien directement, ce qui simplifie la transmission (donation, succession).
- Vous pouvez organiser la gouvernance (statuts) selon vos objectifs : transmission progressive, démembrement, droits de cession, etc.
Optimisation fiscale
- Vous avez le choix entre IR (Impôt sur le Revenu) et IS (Impôt sur les Sociétés) selon votre stratégie patrimoniale.
- Les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux peuvent être déduits, selon le régime choisi.
- En IS, l’amortissement des biens peut fortement diminuer la base imposable, ce qui peut être un levier de performance si l’horizon d’investissement est long.
Gestion collective
- Une SCI permet de mutualiser l’acquisition : plusieurs associés peuvent investir ensemble, ce qui facilite l’entrée sur le marché bordelais.
- Elle permet aussi de répartir les responsabilités (emprunt, travaux, gestion) selon les compétences de chacun.
Les risques et les limites
Risque de marché
Coût d’entrée élevé
- Les prix au m² restent élevés dans de nombreux quartiers, ce qui peut nécessiter des apports ou des prêts importants.
- Les frais de notaire et d’acquisition dans le neuf ou l’ancien peuvent peser lourd, surtout si la SCI investit sur des biens de qualité haut de gamme.
Gestion complexe
- Si vous optez pour l’IS, la comptabilité est plus lourde (bilan, compte de résultat), nécessitant l’intervention d’un expert-comptable spécialisé.
- La rédaction des statuts doit être rigoureuse pour prévoir la répartition des parts, la cession, la direction de la SCI, etc.
Risques locatifs
- Le rendement théorique peut être affecté par la vacance locative, surtout dans des quartiers moins recherchés.
- La réglementation locale (encadrement des loyers, normes énergétiques) doit être bien maîtrisée pour sécuriser l’investissement.
Stratégies d’investissement
Horizon d’investissement et régime fiscal
- Horizon long terme (10-20 ans) : privilégier l’IS pour amortir les biens et optimiser la fiscalité.
- Horizon moyen / transmission : l’IR peut être plus adapté, car il offre une flexibilité sur la distribution des revenus et la plus-value.
Type de location
- Location nue : classique et compatible avec une SCI à l’IR, bien que la rentabilité soit modeste.
- Location meublée : possible, mais attention au régime fiscal et comptable.
- Location touristique / courte durée : potentiellement rentable dans certains quartiers très touristiques, mais nécessite une gestion plus active.
Financement
- Contracter un crédit au nom de la SCI : permet de séparer les dettes de la vie privée des associés.
- Utiliser des apports en compte courant d’associé pour financer des travaux ou compléter le financement de l’achat.
- Profiter d’un effet de levier : l’emprunt permet d’amplifier le rendement, mais il faut mesurer le risque de taux et la capacité de remboursement.
Statuts et gouvernance
- Rédiger des statuts clairs : modalités de décision, quote-parts, modalités de sortie, cession.
- Prévoir une gérance compétente : une gérance active (interne ou externalisée) peut améliorer la rentabilité et la stabilité.
- Anticiper la transmission : par donation de parts, démembrement ou pacte d’associés.
Exemple chiffré d’un scénario
Supposons :
- Achat d’un appartement à Bordeaux pour 300 000 € (approx. 4 485 €/m² selon Fnaim, février 2025)
- Emprunt sur 20 ans, intérêts + assurance : 6 000 €/an (hypothèse)
- Loyers perçus : 18 000 €/an (rendement brut ~6 %)
- Charges (taxe foncière, entretien, gestion) : 5 000 €/an
Résultat net avant impôt = 18 000 – 5 000 – 6 000 = 7 000 €/an, soit un cash-flow positif, si bien géré. Selon le régime fiscal de la SCI, ce montant sera ensuite imposé différemment (IR ou IS), et les amortissements peuvent venir moduler la charge fiscale.
Bonne pratiques pour un investissement
- Réaliser une étude de marché locale : bien connaître les quartiers, les prix, la demande locative.
- Simuler les scénarios fiscaux (IR vs IS) avec un expert-comptable : cela permet d’optimiser la structure.
- Rédiger des statuts adaptés à vos objectifs (investissement, transmission, gouvernance).
- Construire un plan de financement solide : emprunt + apports + marge pour travaux.
- Prévoir une gestion professionnelle (gérant, gestion locative) pour maximiser les revenus et limiter les risques.
- Anticiper la transmission : prévoir les pactes d’associés, la donation ou le démembrement des parts si nécessaire.
Conclusion
Investir en SCI à Bordeaux représente une excellente opportunité pour structurer un patrimoine immobilier dans une ville attractive, tout en respectant une stratégie patrimoniale pérenne. Le marché bordelais offre des prix relativement élevés mais stables, et un potentiel de rentabilité correct si l’investissement est bien conçu.
Chez MA-SCI.Immo, nous pouvons vous accompagner à chaque étape : analyse de marché, modélisation fiscale, création de la SCI, gestion et transmission.