Création de SCI :
votre SCI opérationnelle
en 2 à 3 semaines.
Rédaction des statuts sur-mesure, dépôt du capital, annonce légale, immatriculation au greffe : un cabinet d'expertise comptable spécialisé SCI prend en charge toutes les démarches pour créer votre société civile immobilière dans les règles, sans erreur et dans les meilleurs délais.
Rédaction des statuts
Dépôt du capital social
Annonce légale
2-3 sem
Délai moyen
5 étapes
Process complet
5 étapes
Process complet
2-3 semaines
Délai moyen
IR ou IS
Régime conseillé
Sur-mesure
Statuts personnalisés
Créer votre SCI en toute sérénité, du projet au Kbis.
Créer une SCI n'est pas qu'une formalité administrative : c'est une décision structurante qui engage votre patrimoine sur plusieurs décennies. Notre cabinet prend en charge l'intégralité du processus, de la définition de votre projet à la remise de votre Kbis, en sécurisant chaque choix juridique et fiscal.
5
Étapes du process
Sur-mesure
Statuts personnalisés
RCS
Immatriculation incluse
1
Conseiller dédié
Confier la création à un cabinet spécialisé SCI
Les services de création de SCI en ligne proposent des prix attractifs mais reposent sur des templates de statuts génériques. Si vous créez une SCI standard pour louer un appartement à 50/50 avec votre conjoint, ça peut convenir. Mais dans la majorité des cas, vous avez des spécificités qui méritent un conseil sur-mesure.
- Statuts vraiment personnalisés : clauses adaptées à votre situation familiale, vos objectifs de transmission, votre régime matrimonial.
- Choix éclairé du régime fiscal : analyse IR vs IS avec projection sur 10-20 ans avant de trancher (l'IS est irrévocable).
- Toutes les formalités prises en charge : signature, annonce légale, dépôt au guichet unique INPI, suivi jusqu'au Kbis.
- Conseil dès la création pour adopter les bons réflexes : comptabilité, déclarations, gestion juridique annuelle.
Une SCI mal créée vous coûte cher pendant 20 ou 30 ans : régime fiscal sous-optimal, statuts ambigus générant des conflits, clauses manquantes pour la transmission. Le surcoût initial d'un cabinet spécialisé est très vite amorti.
2-3 semaines
du projet au Kbis
Délai moyen pour avoir votre SCI opérationnelle entre nos mains : rédaction des statuts personnalisés (3-5 jours), dépôt de capital (1-2 jours), annonce légale (1 jour), dépôt au greffe (5-10 jours). Vous recevez votre Kbis et pouvez démarrer.
« Une SCI, c'est comme une maison : si les fondations sont mauvaises, vous le payerez pendant 30 ans. Notre rôle est de poser les bonnes fondations dès le départ, pour que votre SCI serve durablement vos objectifs patrimoniaux. »
À retenir
Certains choix à la création sont quasi-irrévocables : l'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) ne peut plus être annulée depuis 2019, et les statuts mal rédigés sont coûteux à modifier ultérieurement. Mieux vaut prendre le temps de bien faire les choses au départ que de devoir tout corriger plus tard.
De votre projet au Kbis, 5 étapes claires.
Voici exactement ce que nous prenons en charge pour créer votre SCI. Chaque étape est gérée par notre cabinet, vous restez informé de l'avancement sans vous occuper des démarches.
Premier échange pour cerner votre projet patrimonial : nature des biens, composition familiale, objectifs (location, transmission, investissement). Nous vous orientons vers le régime fiscal le plus adapté (IR ou IS) avec une projection chiffrée.
- Audit de votre situation
- Analyse IR vs IS
- Définition du capital social
Rédaction sur-mesure des statuts de votre SCI : objet social, pouvoirs du gérant, règles de cession des parts, clauses d'agrément, modalités de transmission. Chaque clause est pensée selon votre situation, pas un template.
- Statuts sur-mesure
- Clauses d'agrément
- Validation conjointe
Ouverture d'un compte bancaire dédié à votre SCI en formation et dépôt du capital social. Vous obtenez une attestation de dépôt des fonds, indispensable pour la suite des formalités d'immatriculation.
- Compte bancaire dédié
- Attestation de dépôt
- Apports numéraire ou nature
Publication de l'annonce légale de constitution dans un journal habilité, puis dépôt complet du dossier sur le guichet unique INPI (statuts, attestation de dépôt, déclaration des bénéficiaires effectifs, formulaire M0).
- Publication annonce légale
- Dépôt guichet unique INPI
- Déclaration BE
Traitement de votre dossier par le greffe du tribunal de commerce et délivrance de l'extrait Kbis, qui atteste officiellement de l'existence juridique de votre SCI. À ce stade, votre société est opérationnelle et peut signer des actes.
- Immatriculation RCS
- Numéro SIREN
- Extrait Kbis
Délai total moyen : 2 à 3 semaines, du premier échange à la remise du Kbis.
Démarrer ma SCIDémarrer en 4 étapes simples.
De la prise de contact à la prise en charge complète de votre comptabilité SCI, un parcours fluide avec un expert-comptable dédié.
Vous nous contactez
Remplissez le formulaire en 3 minutes. Nous vous vous recontacterons sous 24h.
Échange personnalisé
Visio, appel téléphonique ou rendez-vous au cabinet à Saint-Mandé.
Devis sur-mesure
Vous recevez un devis personnalisé adapté à votre régime fiscal (IR ou IS), sans engagement.
Comptabilité prise en charge
Reprise du dossier, tenue comptable, déclarations 2072/2065 : tout est géré en temps réel sur Pennylane.
Prêt à confier votre comptabilité SCI à des spécialistes ?
Des prix justes, sans surprise.
Trois formules adaptées à la taille et au régime fiscal de votre SCI.
Conformité
Pour une SCI à l'IR simple, avec un bien et des obligations classiques.
Option mensuelle non disponible
- Tenue comptable SCI, bilan simplifié (IR)
- Déclaration fiscale 2072 + télédéclarations
- Gestion de la CFE
- Amortissements, provisions, quote-parts
- Accès Pennylane inclus
- Support email sous 48h
- Lot supplémentaire : +29 € / mois
Gestion
Pour une SCI à l'IR ou à l'IS, avec un suivi plus poussé et un support rapide.
Engagement 12 mois
- Tout Conformité +
- Déclaration fiscale 2065 (SCI à l'IS)
- Bilan complet (IS)
- Support email + téléphone sous 48h
- Correspondance avec l'administration fiscale
- Lot supplémentaire : +24 € / mois
Investisseur
Pour les SCI patrimoniales ou multi-biens, avec conseil stratégique et juridique.
Engagement 12 mois
- Tout Gestion +
- Suivi juridique complet de la SCI
- Gestion TVA (+ 58,80 € TTC / mois)
- Analyse rentabilité & arbitrage
- Optimisation des revenus
- Support prioritaire + visio 45 min
- Lot supplémentaire : +19 € / mois
Tarifs valables pour une SCI avec 1 bien immobilier. Voir le détail complet des offres
Créer votre SCI seul ou avec un cabinet spécialisé ?
Vous pouvez tout à fait créer votre SCI vous-même via les services en ligne ou en autonomie. Mais vous pouvez aussi confier la création à un cabinet d'expertise comptable spécialisé SCI. Voici les avantages et limites de chaque option, en toute transparence.
Solution autonome
Pour les SCI simples avec projet bien défini
Les services de création SCI en ligne ou la démarche en autonomie via le guichet unique INPI peuvent convenir pour une SCI simple avec 2 associés, un seul bien et un projet patrimonial sans complexité particulière.
- Tarif attractif : entre 150 € et 400 € selon la plateforme
- Process rapide et automatisé
- Statuts par template : peu adaptés aux situations spécifiques
- Choix fiscal limité au questionnaire automatique
- Pas de conseil personnalisé avant la création
- Risque d'erreurs coûteuses à corriger ultérieurement
Cabinet spécialisé SCI
Pour structurer durablement votre patrimoine
Un cabinet d'expertise comptable 100% spécialisé SCI apporte un conseil sur-mesure dès la création, et vous accompagne ensuite sur toute la vie de la société (comptabilité, fiscalité, transmission). Un investissement initial qui se rentabilise sur 20-30 ans.
- Statuts vraiment sur-mesure selon votre situation
- Conseil fiscal personnalisé IR vs IS avec projection chiffrée
- Toutes formalités gérées : zéro stress administratif
- Continuité post-création : comptabilité, déclarations, conseil
- Expert dédié joignable pour toutes vos questions
- Bons réflexes dès le départ : moins d'erreurs coûteuses
Notre conseil honnête : pour une SCI familiale simple avec 2 associés et 1 bien, les services en ligne peuvent suffire. Pour toute SCI avec enjeu patrimonial (transmission, multi-biens, IS, optimisation), un cabinet spécialisé sécurise vos décisions sur 20-30 ans. Premier échange gratuit pour évaluer votre situation.
Création de SCI : conditions, coût, capital, erreurs à éviter.
Tout ce qu'il faut savoir avant de créer votre société civile immobilière : qui peut créer une SCI, quel capital prévoir, quel budget, et les pièges à éviter pour démarrer du bon pied.
1. Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
La création d'une SCI est ouverte à tous, mais quelques conditions juridiques doivent être respectées. C'est une structure souple, accessible à de nombreux profils : couples, familles, investisseurs immobiliers, professions libérales, etc.
Les conditions à respecter sont les suivantes :
- Minimum 2 associés : la SCI ne peut pas être unipersonnelle (contrairement à la SARL ou la SAS). Il faut au moins 2 personnes physiques ou morales
- Objet civil obligatoire : la SCI ne peut pas exercer d'activité commerciale (achat-revente régulière). Elle est dédiée à la gestion patrimoniale immobilière
- Capacité juridique : les associés majeurs doivent avoir la capacité de contracter (les mineurs peuvent être associés via un représentant légal)
- Apports au capital : chaque associé doit faire un apport (numéraire, nature ou industrie), même symbolique
- Siège social en France : la SCI doit avoir une domiciliation française (résidence d'un associé, local commercial, société de domiciliation)
La SCI est particulièrement adaptée à la gestion d'un patrimoine immobilier (logements locatifs, résidence secondaire, biens familiaux) mais ne peut pas être utilisée pour des activités commerciales comme la location meublée professionnelle (LMP), qui nécessite alors une SARL de famille.
2. Quel capital social minimum pour une SCI ?
Bonne nouvelle : il n'y a pas de capital social minimum légal pour créer une SCI. Théoriquement, vous pouvez créer une SCI avec 1 € de capital. Mais cette liberté ne doit pas vous faire choisir n'importe quoi : le capital social a des implications concrètes.
Les considérations à prendre en compte pour fixer votre capital :
- Crédibilité bancaire : un capital trop faible (1 € à 100 €) peut compliquer l'obtention d'un prêt immobilier au nom de la SCI
- Apports en nature : si vous apportez un bien immobilier à la SCI, sa valeur sera intégrée au capital (avec règles d'évaluation strictes)
- Capital fixe ou variable : le capital fixe demande une modification statutaire à chaque évolution ; le capital variable est plus souple pour l'entrée/sortie d'associés
- Répartition des parts : le capital détermine la répartition initiale des parts entre associés, et donc les droits de vote et droits aux bénéfices
Pratique recommandée
Pour une SCI familiale classique, un capital de 1 000 € à 5 000 € est généralement adapté : suffisant pour la crédibilité bancaire, sans bloquer trop de fonds. Pour une SCI à l'IS qui vise à acheter un bien, prévoyez un capital plus important pour faciliter le financement.
3. Combien coûte la création d'une SCI ?
Le coût total de création d'une SCI dépend de la formule choisie (DIY, services en ligne, cabinet spécialisé) et de la complexité du dossier. Il se décompose en frais obligatoires et honoraires de prestation.
Les frais obligatoires (incompressibles) :
- Annonce légale de constitution : environ 185 € à 220 € selon le département (tarif réglementé)
- Immatriculation au greffe via le guichet unique INPI : environ 70 € à 80 €
- Déclaration des bénéficiaires effectifs (BE) : incluse dans les frais d'immatriculation
Soit un minimum incompressible d'environ 250 à 300 €, quelle que soit la formule choisie.
Ajoutez ensuite les honoraires de prestation :
- Création seul (autonomie) : 0 € d'honoraires, mais beaucoup de temps et risque d'erreurs
- Services en ligne (LegalStart, Captain Contrat) : entre 150 € et 400 € HT
- Cabinet d'expertise comptable spécialisé : entre 600 € et 1 500 € HT selon complexité, incluant conseil personnalisé et rédaction sur-mesure
- Notaire : entre 1 500 € et 3 000 € HT (recommandé si apport d'un bien immobilier)
Le surcoût d'un cabinet spécialisé se justifie pleinement quand votre SCI a un enjeu patrimonial : statuts adaptés, conseil fiscal éclairé, accompagnement continu. C'est un investissement qui se rentabilise rapidement en évitant les erreurs coûteuses.
4. Quelles erreurs éviter à la création de sa SCI ?
La création d'une SCI mal préparée peut générer des problèmes coûteux à long terme. Voici les principales erreurs que nous constatons régulièrement chez les nouveaux clients qui viennent nous voir après une création autonome.
- Choisir le mauvais régime fiscal : opter pour l'IS sans analyse approfondie, alors que l'IR aurait été plus avantageux (et l'IS est irrévocable depuis 2019)
- Utiliser des statuts templates : clauses inadaptées à votre situation, absence de clauses essentielles (agrément, préemption, sortie d'associé)
- Mal répartir les parts : répartition 50/50 entre conjoints qui complique les décisions en cas de désaccord, ou répartition déséquilibrée qui crée des tensions
- Oublier la déclaration des bénéficiaires effectifs : sanction pouvant aller jusqu'à 7 500 € d'amende
- Ne pas anticiper la transmission : créer une SCI sans réfléchir aux donations futures, ce qui rend l'optimisation patrimoniale plus difficile
- Sous-évaluer le capital social : 1 € de capital qui bloque l'obtention d'un emprunt bancaire
- Mauvaise rédaction de l'objet social : objet trop restrictif qui empêche des opérations futures, ou trop large qui pose des problèmes fiscaux
Attention
La correction d'erreurs après la création coûte cher : modification de statuts (annonce légale + dépôt), changement de régime fiscal IR→IS irrévocable, requalification fiscale en cas de litige. Un bon investissement initial évite ces désagréments sur 20 ou 30 ans.
Notre cabinet vous accompagne pour éviter ces erreurs dès la création et poser les bonnes fondations dès le départ. Premier échange gratuit pour évaluer votre projet.
Création SCI : vos questions concrètes.
Les questions pratiques que se posent les porteurs de projet avant de créer leur SCI. Délais, documents, cas particuliers, suite à donner après le Kbis. Une autre question ? Notre conseiller vous répond sous 24h.
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