La création d’une SCI répond à plusieurs objectifs :
- Éviter de se retrouver dans une indivision au décès du propriétaire du bien immobilier ;
- Anticiper les potentiels conflits entre les héritiers ;
- Faciliter la gestion des biens appartenant à des personnes protégées (enfants ou majeurs incapables) ;
- Protéger un patrimoine immobilier contre les risques de placement en liquidation judiciaire de la société commerciale;
- Dissocier le patrimoine immobilier du patrimoine professionnel en vue de faciliter l’éventuelle cession de la société commerciale ;
- Permettre à un chef d’entreprise d’obtenir les liquidités lui permettant de financer ses investissements immobiliers (technique dite de « OBO »,
- Faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
Le dernier point fera l’objet de cet article. Il y sera question de montrer en quoi la SCI constitue un outil indispensable de transmission d’un patrimoine immobilier.
I- Les avantages de la SCI pour transmettre son patrimoine immobilier
Avoir recours à une SCI pour transmettre son patrimoine immobilier présente plusieurs avantages dont les principaux sont décrits ci-après.
A- Transmettre son patrimoine immobilier via une SCI permet d’anticiper les difficultés liées à l’indivision
Au décès d’un parent naît une indivision entre ses descendants et le conjoint survivant. Or, l’indivision est souvent décriée pour ses défauts, notamment le blocage qu’elle est susceptible de provoquer lors du partage de l’immobilier. Tout d’abord, l’indivision est caractérisée par sa fragilité. En effet, on peut à tout moment y mettre fin, car les indivisaires ne sont pas obligés d’y demeurer et ce, en application de l’article 815 du code civil qui dispose que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Ensuite, l’indivision nécessite, pour les actes les plus importants, l’accord unanime de tous les indivisaires. Or, cela peut constituer un facteur de blocage surtout lorsqu’un des indivisaires s’oppose à la vente du bien immobilier.
La mise en place d’une SCI permet d’éviter ces déconvenues résultant de l’indivision. En effet, lorsque l’immobilier est logé dans une SCI, c’est celle-ci qui en est propriétaire.Il n’y aura donc pas d’indivision au moment du décès de l’un des associés.
En outre, le décès de l’un des associés ne confère pas forcément à ses héritiers la qualité d’associé. Il est en effet possible de prévoir librement dans les statuts qu’en cas de décès de l’un des associés, la société continuera d’exister avec ou sans les héritiers.
Enfin, la situation de blocage résultant de l’indivision, notamment lorsqu’il s’agit de vendre le bien immobilier ou de le gérer, peut être évitée par la constitution d’une SCI. Les associés pourront facilement s’entendre sur ces questions en déterminant librement dans les statuts les conditions de majorité permettant d’adopter les décisions relatives à la gestion de l’immobilier.
B- La SCI, un outil de scission du patrimoine immobilier du patrimoine professionnel
L’un des intérêts de la dissociation du patrimoine professionnel du patrimoine immobilier est de permettre d’allotir les héritiers non intéressés par la reprise de l’entreprise professionnelle.
Pour ce faire, une SCI sera créée à laquelle seront apportés les biens immobiliers. Cette scission permettra donc de sortir du bilan de l’entreprise commerciale les biens immobiliers et facilitera en conséquence la transmission de cette dernière entreprise. En effet, lorsque des biens immobiliers sont inscrits à l’actif d’une entreprise commerciale, la valeur de celle-ci s’en trouve augmentée. Or, lorsque la valeur des titres de la société commerciale est très élevée en raison de la présence de l’immobilier, il est très difficile de trouver un repreneur, surtout lorsque ce dernier n’est pas intéressé par l’immobilier. Dans ce cas, il convient donc de faire sortir l’immobilier du bilan de l’entreprise commerciale afin de favoriser sa reprise.
Les opérations de sortie sont cependant lourdes et complexes à réaliser. La société commerciale peut par exemple procéder à réduction de son capital en annulant les titres afférents à l’immeuble, ou encore procéder à une vente des immeubles.
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C- La SCI, un outil d’anticipation du règlement d’une succession
Lorsque des parents souhaitent anticiper leur succession et les potentiels conflits qui pourraient surgir entre les enfants sur le partage de leurs biens suite au décès de l’un deux, deux options s’offrent à eux : soit procéder à une donation-partage en direct de l’immobilier de leur vivant ou créer une société civile à laquelle les biens immobiliers seront transférés puis ensuite procéder à la donation des parts.
Avoir recours à la SCI pour transmettre son patrimoine immobilier présente plusieurs avantages. Les enfants seront associés à leurs parents lors de la création de la SCI. Ce montage permettra aux enfants d’être propriétaire des parts sociales de la SCI et non propriétaire en direct des immeubles, les parents se réservant la jouissance à titre principal des immeubles.
La gestion de l’immobilier au travers de la SCI permet donc de pérenniser la propriété immobilière puisque les enfants sont allotis des parts sociales et non de la propriété en direct. Par exemple, en cas de mésentente entre eux, il est plus facile de céder les parts que de procéder à un partage de l’immeuble.
En outre, le montage présente l’avantage de permettre aux parents d’avoir des revenus fixes si l’immeuble est mis en location ou de se garantir une résidence stable s’ils désirent y fixer leur résidence principale.
Enfin, grâce à ce mécanisme, les parts sociales seront transmises progressivement en franchise d’impôt puisque l’abattement de 100 000 euros par enfant par période de 15 ans est applicable.
II- La méthode
Il sera question ici du montage à réaliser afin de pouvoir transmettre son patrimoine immobilier via une SCI et des démarches à accomplir en vue de la création de la SCI.
A-Les montages
1.1. La donation en pleine propriété : un procédé peu attractif sur un plan juridique
Qu’il s’agisse des parts ou du bien en direct, la donation en pleine propriété présente l’inconvénient majeur de faire perdre le donateur de tout droit sur le bien transmis. Autrement dit, par l’acte de donation, le donateur est dépouillé de son droit de propriété sur le bien au profit du donataire du fait que la donation est irrévocable.
Cela est d’autant plus grave lorsque le donateur se retrouve dans un besoin financier pour couvrir par exemple sa période de retraite. En ce cas, il ne pourra pas obtenir des revenus résultant de la mise en location du bien.
Par ailleurs, il convient de relever que la transmission des parts sociales est plus intéressante que la donation en direct de l’immeuble. En effet, lorsqu’il s’agit des parts qui sont données, il est tenu compte du passif de la société, alors que tel n’est pas du bien immeuble donné en direct. L’avantage en résultant est l’amoindrissement de la valeur des parts compte tenu du passif de la SCI. En pareille situation, l’impôt à payer sera faible du fait que les droits de mutation sont assis sur la valeur des parts.
1.2. La donation des parts démembrées : un procédé légal de défiscalisation de la transmission
Le montage permettant de réaliser une défiscalisation partielle ou totale de la transmission des parts consiste à procéder à un démembrement des parts. Pour ce faire, la SCI sera constituée entre les parents et leurs enfants. Les parents donneront à leurs enfants la nue-propriété des parts tout en s’en réservant l’usufruit.
Outre les intérêts civils présentés dans la première partie du présent article, le montage présente, sur le plan fiscal, un double avantage. En premier lieu, l’assiette des droits de mutation est calculée sur la valeur en pleine propriété diminuée de celle de l’usufruit des parents. Il s’ensuit que la taxation est assise sur une valeur réduite des parts, ce qui présente donc l’avantage d’optimiser l’impôt à payer.
En second lieu, la transmission se réalisera de manière progressive sans avoir à payer le moindre impôt. En effet, le procédé permet de faire profiter aux enfants l’abattement de 100 000 euros par enfant avec renouvellement du même avantage tous les 15 ans.
Au décès des parents usufruitiers, la reconstitution de l’usufruit avec la nue-propriété permettra une transmission de la pleine propriété des parts au profit des enfants sans perception des droits de mutation.
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B- Les démarches de création de la SCI
S’il est indéniable que la SCI présente de nombreux avantages, ne serait qu’en matière de transmission d’un bien immobilier, ce que nous avons eu à démontrer dans les précédents développements, il reste désormais à montrer comment créer une SCI dans le but de réussir la transmission de ses biens immobiliers.
Tout d’abord, il convient de relever que la SCI est une société pluripersonnelle en ce sens qu’elle est composée de 2 associés au moins. Le plus souvent, les parents s’associent à leurs enfants.
Il faut ensuite que les fondateurs fassent des apports. Les trois types d’apports (apport en numéraire, apport en nature et apport en industrie) sont admis dans une SCI. Mais, en pratique, les apports en numéraire et les apports en nature sont les plus fréquemment employés.
À l’instar de toute autre société, la SCI doit avoir des éléments permettant de l’identifier à savoir :
- Une dénomination ;
- Un siège social ;
- Un capital social ;
La dénomination sociale est en principe libre. Toutefois, si elle donne lieu à une confusion, elle peut entraîner des condamnations sur le plan civil sur le fondement de la concurrence déloyale ou de la contrefaçon si le nom utilisé a déjà fait l’objet d’une marque.
Le capital social n’est pas réglementé. En conséquence, les fondateurs peuvent le déterminer librement. La méthode consistera soit à créer une SCI avec un faible capital lequel sera compensé par les apports des associés en compte courant associés, soit à créer une SCI avec un capital fort. Dans ce dernier cas, les associés feront l’effort de rembourser l’emprunt souscrit en vue de l’acquisition des biens immobiliers.
Le siège social correspond à l’endroit physique où la société a fixé le lieu principal de ses intérêts. Il a plusieurs incidences juridiques comme celles de déterminer la compétence d’un tribunal ou le rattachement de la société à un centre de formalités des entreprises.
Le plus intéressant est surtout de noter que la SCI, à l’image des autres sociétés, n’acquiert la personnalité morale qu’à compter de son immatriculation au RCS – Registre du Commerce et des Sociétés, seule formalité suffisant à lui conférer la personnalité juridique, l’absence de l’attribution ou l’attribution tardive du numéro SIREN étant sans conséquence juridique sur la personnalité morale de la société.
Pour ce faire, il faut que les statuts soient rédigés et l’ensemble des documents soient constitués, notamment une attestation de filiation et de non-condamnation du gérant doit être fournie.
Nous ne saurons insister sur le fait qu’une attention particulière doit être accordée à la rédaction des statuts. En effet, les statuts dans une SCI présente une grande importance, car ils fixent le fonctionnement de la société. Ils répartissent le pouvoir entre le ou les gérants et les associés. Ils organisent également les conditions d’entrée et de sortie des associés. Ainsi, en cas de décès d’un associé, à la question de savoir si les associés survivants souhaitent accueillir ou non les héritiers, cette question sera réglée dans les statuts. Il en est de même de la question du démembrement des parts et des droits qui seront attribués aux usufruitiers et aux nus-propriétaires.
Toutes ces questions sont d’autant plus intéressantes qu’elles sont modulables selon la volonté des fondateurs de la SCI, car les dispositions du Code civil applicables à la SCI contiennent très peu de règles impératives, ce qui laisse une place importante au rédacteur des statuts.
C’est pour toutes ces raisons qu’on ne saurait insister sur le fait que la rédaction des statuts doit être confiée à un professionnel du droit.
Une fois que les statuts sont rédigés et les pièces rassemblées, l’ensemble du dossier sera envoyé via le Guichet Unique au greffe du tribunal de commerce compétent en vue de l’immatriculation de la SCI.
Conclusion
L’intérêt majeur de cet article a été de montrer que la SCI constitue un outil indispensable pour transmettre son patrimoine immobilier. En effet, elle répond aux questions majeures que se posent des parents qui souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs enfants avec un coût moindre. La SCI est un « outil prêt à l’emploi » en ce sens qu’elle permet aux parents de procéder à un donation-partage des parts démembrées tout en s’en réservant l’usufruit. Ce montage présente l’avantage de pouvoir transmettre son patrimoine immobilier de façon progressive tout en bénéficiant de l’abattement de 100 000 euros par enfant, cet avantage se renouvelant à chaque période de 15 ans. En outre, les droits de mutation étant assis sur la valeur de la nue-propriété des parts et non sur la pleine propriété, l’impôt à payer est optimisé. Les droits de mutation seront donc d’autant réduits. Ils seront tout simplement nuls au décès des parents et la pleine propriété se reconstituera sur la tête des enfants sans perception des droits de mutation.
Il convient toutefois d’attirer l’attention sur le fait qu’on ne saurait valablement constituer une SCI dans un but exclusivement fiscal sous peine de remise en cause du montage sur le terrain de l’abus de droit.
C’est la raison pour laquelle nous sommes à votre disposition pour vous accompagner dans le cadre de la transmission de votre patrimoine immobilier.
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