Vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI) et vous vous interrogez sur les règles de la TVA applicables ? La taxe sur la valeur ajoutée est un élément clé de la fiscalité immobilière qui peut influencer la rentabilité de votre SCI.
Lorsqu’une SCI loue un bien immobilier, elle peut le faire à des particuliers ou à des professionnels, ce qui impacte directement son régime fiscal. Certaines SCI sont soumises à la TVA de plein droit, d’autres en sont exonérées, tandis que certaines ont la possibilité d’opter pour cette imposition.
Dans cet article, nous allons examiner les différentes situations pour mieux comprendre les interactions entre SCI et TVA.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Elle est souvent utilisée pour faciliter la transmission patrimoniale, la gestion locative ou encore la détention de locaux professionnels.
Une SCI possède une personnalité morale distincte de ses associés, ce qui signifie qu’elle détient les biens immobiliers en son nom propre, tandis que les associés en possèdent des parts sociales. Pour constituer une SCI, un minimum de deux associés est requis, et le capital social peut être fixé à partir de 1 euro.
Les différents types de SCI
On distingue plusieurs types de SCI, adaptées à différents besoins :
SCI familiale : Créée entre membres d’une même famille, elle est souvent utilisée pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier.
SCI de location-gestion : Son but principal est la gestion d’un parc locatif.
SCI professionnelle : Utilisée par des entreprises pour acquérir et gérer leurs locaux professionnels.
La TVA : définition et taux applicables
La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est une taxe indirecte appliquée à la consommation de biens et services. Elle est collectée par les entreprises pour le compte de l’État et répercutée sur le consommateur final.
En France, plusieurs taux de TVA sont en vigueur :
20 % : Taux normal applicable à la majorité des biens et services.
10 % : Applicable à certains travaux de rénovation et à l’hôtellerie.
5,5 % : Réservé à des travaux d’amélioration énergétique et à certains biens de première nécessité.
Les cas d’assujettissement automatique à la TVA
Une SCI est soumise à la TVA de plein droit dans les cas suivants :
Location de biens aménagés à usage professionnel : Lorsqu’un bien immobilier est loué avec des aménagements spécifiques à une activité professionnelle, la TVA s’applique automatiquement.
Location meublée avec services : Si la SCI loue un bien meublé et fournit au moins trois prestations accessoires (ex : ménage, petit-déjeuner, blanchisserie), elle est assimilée à une activité hôtelière et devient assujettie à la TVA.
Location de places de stationnement : Lorsque les parkings sont loués indépendamment d’un bien exonéré de TVA, ils sont soumis à cette taxe.
Dans ces situations, la SCI doit appliquer la TVA sur ses loyers et choisir entre le régime réel normal (déclaration mensuelle) ou le régime réel simplifié (déclaration annuelle).
Les cas d’exonération de TVA pour une SCI
À l’inverse, certaines activités locatives permettent d’être exonérées de TVA :
Location de logements nus à usage d’habitation : Lorsqu’une SCI met en location un appartement ou une maison non meublée pour des particuliers, elle est automatiquement exonérée de TVA.
Location meublée sans prestations accessoires : Si la SCI loue un bien meublé sans fournir au moins trois services supplémentaires, elle échappe également à la TVA.
À noter : Une SCI qui perçoit plus de 10 % de son chiffre d’affaires en revenus de locations meublées peut être requalifiée fiscalement et imposée à l’impôt sur les sociétés.
Les SCI pouvant opter pour la TVA
Certaines SCI, bien que non assujetties de plein droit, peuvent choisir d’opter pour la TVA. Cette option est ouverte aux SCI qui louent :
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Des locaux nus à usage professionnel.
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Des biens mixtes (comprenant à la fois une partie habitation et une partie professionnelle).
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Des biens à usage agricole.
Si la SCI fait ce choix, elle doit le préciser dans les contrats de location et en informer l’administration fiscale.
Fonctionnement de la TVA en SCI
Qu’une SCI soit assujettie à la TVA de plein droit ou par option, les principes restent les mêmes :
La collecte de la TVA : La SCI facture la TVA sur les loyers perçus et la reverse à l’administration fiscale via une déclaration de TVA.
La déduction de la TVA : La SCI peut récupérer la TVA sur ses dépenses d’exploitation (travaux, mobilier, équipements, primes d’assurance, etc.).
En fonction du solde entre TVA collectée et TVA déductible, la SCI peut :
Avoir un solde positif et devoir reverser un complément à l’administration fiscale.
Avoir un solde négatif et bénéficier d’un crédit de TVA.
Pourquoi choisir d’être assujetti à la TVA en SCI ?
L’assujettissement à la TVA peut être intéressant pour une SCI si elle supporte des dépenses importantes soumises à la TVA, notamment pour :
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Financer des travaux de rénovation.
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Acheter du mobilier ou des équipements pour des locations meublées.
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Acquérir un immeuble neuf dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard.
Toutefois, cette option peut rendre la location moins attractive pour certains locataires (particuliers ou entreprises non assujetties à la TVA), car les loyers seront 20 % plus élevés.
Procédure pour opter pour la TVA en SCI
Pour opter pour la TVA, la SCI doit adresser une demande écrite au Service des impôts des entreprises (SIE) dont elle dépend, accompagnée d’une copie du bail. L’option prend effet le premier jour du mois suivant la réception de la demande.
Engagement de long terme : Une fois l’option pour la TVA activée, elle est irrévocable pendant au moins neuf ans. La SCI ne pourra revenir sur cette décision qu’à partir du 1er janvier de la neuvième année suivant son choix initial.
Conclusion
Le régime de TVA applicable à une SCI dépend du type de biens loués et des prestations associées. Si certaines locations sont soumises à la TVA de plein droit, d’autres sont exonérées, et dans certains cas, la SCI peut choisir d’y être assujettie.
Opter pour la TVA peut être avantageux en fonction des charges et investissements prévus, mais cela implique aussi des obligations administratives et fiscales à long terme. Il est donc recommandé d’évaluer précisément les implications avant de prendre une décision.
Chez MA-SCI.immo, notre cabinet d’expertise comptable spécialisé en SCI, nous vous accompagnons dans la gestion fiscale de votre société pour optimiser sa rentabilité tout en respectant la réglementation en vigueur.