Airbnb est aujourd’hui l’une des plateformes de location de courte durée les plus utilisées dans le monde. Elle permet aux propriétaires de proposer un logement meublé, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un studio, à des voyageurs pour une courte période. Mais qu’en est-il lorsque l’on souhaite mettre un bien en location sur Airbnb via une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien via une SCI ou que vous envisagez d’en créer une dans le but de louer un bien en meublé sur Airbnb, il est essentiel de comprendre les règles juridiques et fiscales qui encadrent cette pratique. Cet article vous apporte toutes les informations clés pour mener à bien votre projet.
Une SCI peut-elle louer en meublé sur Airbnb ?
La SCI est une forme juridique destinée à la gestion et à la détention de biens immobiliers. Elle permet d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers en s’associant à plusieurs personnes tout en bénéficiant de règles avantageuses pour la transmission du patrimoine. Cependant, son activité principale est civile, et non commerciale. Or, la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
En théorie, la SCI peut tout à fait proposer des logements en location sur Airbnb. Cependant, cette activité entraîne certaines conséquences, notamment sur le régime fiscal de la société.
Les contraintes à respecter
- Durée maximale de location : En location saisonnière, une SCI ne peut louer un bien à un même locataire pour une durée supérieure à 90 jours consécutifs.
- Résidence principale et secondaire : Si le bien mis en location est la résidence principale du propriétaire, la durée maximale de location est de 120 jours par an. Pour une résidence secondaire, aucune limite nationale n’existe, mais certaines villes ont mis en place des restrictions spécifiques.
- Mention dans les statuts : La possibilité de louer en meublé doit impérativement être mentionnée dans les statuts de la SCI.
SCI et fiscalité en location Airbnb
La SCI est généralement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les bénéfices réalisés sont directement répartis entre les associés, qui les déclarent dans leurs revenus personnels.
Cependant, lorsqu’une SCI propose des biens en location meublée, elle est automatiquement considérée comme exerçant une activité commerciale. Cela entraîne un changement de régime fiscal, la SCI passant sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Les conséquences du passage à l’IS
- Changement d’imposition : Contrairement à l’IR, où les bénéfices sont imposés entre les mains des associés, l’IS impose directement la société.
- Obligations comptables plus lourdes : Une SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité rigoureuse et respecter des obligations fiscales accrues.
- Taxation des plus-values : Les plus-values immobilières réalisées sont soumises aux règles des plus-values professionnelles, qui peuvent être plus lourdes que celles applicables aux particuliers.
Attention : Il suffit qu’un seul bien détenu par la SCI soit loué en meublé pour que toute la société soit automatiquement soumise à l’IS.
Comment éviter l’imposition à l’IS ?
Il existe quelques moyens permettant de maintenir la SCI sous le régime de l’IR tout en proposant un bien en location sur Airbnb :
- Limiter les revenus issus de la location meublée : Si les recettes tirées de la location meublée représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI, la société peut conserver son régime fiscal initial.
- Opter pour une location meublée occasionnelle : Une location meublée qui reste exceptionnelle et ne se répète pas chaque année pourrait permettre d’éviter le basculement vers l’IS.
Création d’une SCI pour louer sur Airbnb : les étapes à suivre
Si vous souhaitez créer une SCI spécifiquement pour louer des biens sur Airbnb, voici les principales étapes à suivre :
Rédaction des statuts
Les statuts doivent préciser les règles de fonctionnement de la société ainsi que son objet social, qui doit inclure la possibilité de louer en meublé.
Dépôt du capital social
Les fonds constituant le capital social doivent être déposés auprès d’un notaire, d’une banque ou d’un avocat.
Publication dans un journal d’annonces légales
Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales pour informer du lancement de la société.
Immatriculation au greffe du tribunal
La dernière étape consiste à immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal, en fournissant divers documents tels que :
- Les statuts signés
- Une attestation de dépôt de capital
- Une déclaration de non-condamnation du gérant
- Une preuve de publication dans un JAL
Louer en Airbnb avec une SCI : bonne ou mauvaise idée ?
Opter pour une SCI pour louer en meublé sur Airbnb peut être intéressant si les statuts sont bien rédigés et que la structure fiscale est bien anticipée. Cependant, il est important de prendre en compte les risques liés au passage à l’impôt sur les sociétés, ainsi que les contraintes de gestion supplémentaires.
Avantages
- Possibilité d’investir à plusieurs dans un bien immobilier
- Transmission facilitée du patrimoine
- Structure adaptée à la détention de biens immobiliers
Inconvénients
- Imposition à l’IS en cas de location meublée
- Gestion comptable plus complexe
- Risque de requalification en activité commerciale
Conclusion
Louer un bien via Airbnb avec une SCI est tout à fait envisageable, mais cela nécessite une anticipation fiscale et juridique importante. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat spécialisé avant de se lancer afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Si votre objectif est de louer des biens meublés de manière régulière, d’autres structures juridiques comme la SARL de famille ou l’entreprise individuelle peuvent être plus adaptées. La SCI reste une bonne option pour ceux qui souhaitent investir en immobilier à plusieurs, mais elle doit être utilisée avec précaution pour la location meublée.
Conseil : Avant toute décision, étudiez bien les implications fiscales et assurez-vous que votre SCI reste conforme aux réglementations en vigueur !