Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a pris le relais de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Désormais, ce nouvel impôt cible exclusivement le patrimoine immobilier des foyers fiscaux.
Si vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI), vous vous interrogez sans doute sur son impact sur l’IFI. Pour y voir plus clair, nous allons analyser les implications de l’IFI pour les SCI et détailler les modalités de déclaration.
Comprendre l'IFI et la SCI
L’IFI et les SCI sont souvent sujets à confusion en fiscalité immobilière. Pour clarifier ce sujet, il est essentiel de bien définir ces deux notions.
Qu’est-ce que l’IFI ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français qui concerne les personnes physiques détenant un patrimoine immobilier net excédant un seuil fixé par l’administration fiscale. Instauré en 2018 en remplacement de l’ISF, cet impôt se focalise exclusivement sur les biens immobiliers.
À noter : L’IFI repose sur un principe déclaratif. Les contribuables concernés doivent évaluer eux-mêmes la valeur de leur patrimoine immobilier, remplir leur déclaration et calculer l’impôt dû en fonction d’un barème progressif.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est particulièrement prisée pour la transmission de patrimoine ou la gestion locative.
Les associés d’une SCI possèdent des parts sociales qui représentent leur quote-part du capital social et leur donnent droit aux revenus générés par les biens détenus par la société. Cependant, ces parts sociales entrent dans le calcul de l’IFI si le patrimoine immobilier net dépasse un certain seuil.
Quand les associés d’une SCI sont-ils concernés par l’IFI ?
Contrairement aux idées reçues, une SCI en tant que personne morale n’est pas redevable de l’IFI. Seuls les associés, en tant que personnes physiques, peuvent être assujettis à cet impôt.
Seuil d'imposition
Comme pour les biens détenus en direct, les parts de SCI sont soumises à l’IFI si la valeur nette du patrimoine immobilier taxable d’un associé dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition
Bon à savoir : Ce seuil prend en compte l’ensemble du patrimoine immobilier du contribuable, y compris sa résidence principale (avec un abattement sous conditions), ses autres biens détenus en direct et ses parts dans une SCI.
Calcul de la valeur des parts de SCI
Les parts de SCI sont intégrées au calcul de l’IFI en fonction de la valeur vénale des biens détenus par la société. Cette valeur est déterminée au prorata de la participation de l’associé dans la SCI.
À noter : Les dettes contractées par la SCI pour l’acquisition ou l’entretien des biens peuvent être déduites, réduisant ainsi la base taxable de l’IFI.
Quels abattements fiscaux pour les SCI ?
La détention de biens immobiliers via une SCI peut offrir certains avantages fiscaux, notamment en matière d’abattements et de décotes.
Abattement de 30 % pour la résidence principale
Si un bien immobilier est détenu en direct, un abattement de 30 % s’applique sur sa valeur vénale dans le calcul de l’IFI s’il s’agit de la résidence principale du contribuable. Toutefois, cet avantage ne s’applique pas lorsque la résidence principale est détenue par une SCI. En effet, le Conseil constitutionnel considère que l’associé ne dispose pas du même droit sur le bien qu’un propriétaire en nom propre.
Décote pour absence de liquidité des parts de SCI
En contrepartie, les parts de SCI peuvent bénéficier d’une décote pour manque de liquidité, généralement estimée entre 10 % et 20 %, afin de refléter la difficulté de cession des parts sociales.
Cette décote peut être appliquée à toutes les SCI, y compris les SCI de location, sous certaines conditions :
- Justifier la difficulté de revente des parts sociales.
- Appliquer cette décote même si la SCI détient la résidence principale d’un associé.
Autres déductions applicables
D’autres dispositifs permettent de diminuer la base taxable de l’IFI :
- Passif déductible : Les dettes contractées pour l’acquisition, l’entretien ou l’amélioration des biens immobiliers peuvent être déduites.
- Réductions pour dons : Les dons effectués à des organismes d’intérêt général peuvent ouvrir droit à une réduction d’IFI.
Comment calculer l’IFI sur les parts d’une SCI ?
L’IFI sur les parts d’une SCI se détermine en plusieurs étapes :
- Évaluation des biens immobiliers : Déterminer la valeur vénale des biens détenus par la SCI.
- Répartition entre les associés : Affecter cette valeur aux associés selon leur quote-part.
- Déduction des dettes : Retrancher les dettes liées à l’acquisition ou aux travaux.
- Application du barème progressif : Intégrer la valeur nette au barème de l’IFI.
À noter : Ce calcul peut être complexe et nécessite souvent l’accompagnement d’un expert en fiscalité immobilière.
Barème de l’IFI en 2024
L’IFI fonctionne avec un barème progressif, appliqué sur la fraction du patrimoine immobilier net taxable :
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Tranche de patrimoine |
Taux d’imposition |
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Jusqu’à 800 000 € |
0 % |
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De 800 001 € à 1 300 000 € |
0,50 % |
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De 1 300 001 € à 2 570 000 € |
0,70 % |
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De 2 570 001 € à 5 000 000 € |
1 % |
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De 5 000 001 € à 10 000 000 € |
1,25 % |
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Au-delà de 10 000 000 € |
1,50 % |
Attention : Bien que l’IFI ne soit exigible qu’à partir d’un patrimoine immobilier de 1 300 000 €, son calcul commence dès 800 000 €.
Comment déclarer une SCI à l’IFI ?
Les associés de SCI doivent déclarer leurs parts dans leur déclaration d’IFI en même temps que leur déclaration de revenus, via le formulaire n° 2042-IFI.
Ils doivent renseigner :
- L’identité de la SCI (dénomination sociale, numéro SIREN).
- La valeur des biens détenus par la SCI au 1er janvier de l’année d’imposition.
- Le montant des dettes déductibles.
- Leur pourcentage de détention du capital social.
Date limite : La déclaration d’IFI suit le même calendrier que la déclaration de revenus, variant selon le mode de déclaration et le département de résidence.