Vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI) ? Comme toute autre entreprise, une SCI doit respecter certaines obligations fiscales et administratives, notamment le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cet impôt local s’applique aux entreprises exerçant une activité professionnelle non salariée de manière régulière en France.
Quelles sont les conditions d’assujettissement à la CFE pour une SCI ? Comment est calculé le montant de cette cotisation ? Existe-t-il des exonérations possibles ? Cet article détaillé vous explique tout ce que vous devez savoir sur la CFE appliquée aux SCI.
Qu’est-ce que la cotisation foncière des entreprises (CFE) ?
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est l’un des deux impôts qui composent la contribution économique territoriale (CET), l’autre étant la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). La CFE repose principalement sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés par une entreprise pour son activité.
En SCI, cette cotisation concerne uniquement les biens servant à une activité professionnelle. Elle est due chaque année par l’entreprise dans la commune où est situé son siège social. Le montant varie selon la localisation et la valeur locative des biens concernés.
Une SCI est-elle redevable de la CFE ?
Toutes les entreprises exerçant une activité professionnelle non salariée de manière régulière en France sont assujetties à la CFE. Les SCI entrent dans ce cadre dès lors qu’elles génèrent des revenus issus d’une activité de location ou de gestion immobilière.
Cependant, la CFE ne s’applique pas systématiquement à toutes les SCI. Son application dépend de plusieurs critères :
- Si la SCI génère des revenus locatifs : seules les SCI dont le chiffre d’affaires annuel excède 100 000 € sur l’activité de location sont concernées.
- Si la SCI exerce une activité de location meublée : ce type d’activité est considéré comme professionnel, la CFE est donc applicable.
- Si la SCI est passive et ne tire aucun revenu de son patrimoine immobilier, elle n’est pas soumise à la CFE.
SCI familiale et CFE
Une SCI familiale est également redevable de la CFE si elle perçoit des revenus locatifs, notamment en location meublée ou en cas de dépassement du seuil de 100 000 € de chiffre d’affaires annuel.
Exonérations de CFE pour une SCI
Certaines SCI peuvent bénéficier d’exonérations partielles ou totales de la CFE, sous certaines conditions :
Exonérations de plein droit
Certaines SCI sont exonérées de CFE automatiquement :
- Si leur chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 € ;
- Si les biens gérés sont exclusivement destinés à l’habitation et ne sont pas exploités à des fins commerciales ;
- Si la SCI est implantée dans certaines zones spécifiques (ZAFR, ZFU, quartiers prioritaires, zones de revitalisation rurale, etc.).
Exonération temporaire pour les nouvelles SCI
Les SCI bénéficient également d’une exonération de CFE lors de leur première année d’existence. De plus, au cours de la deuxième année, elles ne paient que 50 % de la base d’imposition.
Attention : Pour bénéficier de cette exonération, la SCI doit remplir une déclaration initiale d’activité avant le 31 décembre de sa première année.
Comment est calculée la CFE d’une SCI ?
Le montant de la CFE est déterminé selon plusieurs facteurs :
La valeur locative des biens
La base d’imposition de la CFE repose sur la valeur locative cadastrale des biens immobiliers utilisés par la SCI pour son activité. Cette valeur est fixée par la Commission Départementale des Valeurs Locatives et dépend du marché locatif et des caractéristiques des immeubles concernés.
À savoir : L’administration fiscale prend en compte la valeur locative de l’année N-2. Par exemple, pour calculer la CFE de 2024, elle se base sur la valeur locative de 2022.
Le taux d’imposition local
La CFE étant un impôt local, son taux varie selon la commune où est situé le siège social de la SCI. Chaque municipalité fixe son propre taux, ce qui peut entraîner des disparités importantes entre différentes zones géographiques.
Le chiffre d’affaires de la SCI
Le chiffre d’affaires de l’entreprise influence également le calcul de la CFE. Si la valeur locative du bien est faible, un forfait minimum peut être appliqué en fonction du chiffre d’affaires de l’année N-2.
Formule de calcul de la CFE :
Taux CFE x valeur locative des biens immobiliers
Déclaration et paiement de la CFE pour une SCI
Déclaration de CFE
Lors de la création de votre SCI, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°14187 pour déclarer votre activité, même si vous êtes exonéré de CFE. Cette déclaration initiale permet à l’administration de calculer votre cotisation pour les années suivantes.
Ensuite, une déclaration 1447-M-SD doit être remplie si :
- Vous demandez une exonération facultative ;
- Vous modifiez des éléments importants (surface, activité, chiffre d’affaires, etc.).
Modalités de paiement de la CFE
L’avis d’imposition de la CFE est disponible en ligne sur le compte fiscal de la SCI. Le paiement doit être effectué avant le 15 décembre de chaque année.
Si le montant de la CFE est supérieur à 3 000 €, il doit être réglé en deux échéances :
- 15 juin : acompte de 50 %
- 15 décembre : solde du montant restant
Moyens de paiement
Les SCI peuvent choisir parmi plusieurs options de règlement :
- Paiement en ligne sur le site des impôts ;
- Prélèvement mensuel, en 10 échéances de janvier à octobre ;
- Prélèvement à l’échéance, déclenché automatiquement au moment du paiement.
Attention : L’option de mensualisation doit être activée avant le 30 juin.
Conclusion
La CFE est une taxe locale à laquelle les SCI peuvent être assujetties si elles génèrent un chiffre d’affaires supérieur à 100 000 € ou exercent une activité de location meublée. Le montant de cette cotisation varie en fonction de la valeur locative des biens, du taux d’imposition local et du chiffre d’affaires de la société.
Toutefois, plusieurs exonérations existent, notamment pour les SCI réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 5 000 €, celles ayant des biens destinés à l’habitation, ou encore les SCI implantées dans certaines zones spécifiques.
Pour assurer la conformité fiscale de votre SCI et optimiser votre imposition, il est recommandé de vous faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en gestion immobilière, comme MA-SCI.IMMO.