La SCCV est une forme spécifique de société civile immobilière (SCI), dont l’objet social est strictement défini : la construction d’immeubles en vue de leur revente. Contrairement à d’autres formes de SCI qui privilégient la conservation et la gestion de biens immobiliers, la SCCV est tournée vers une activité commerciale de promotion immobilière.
Elle permet d’acquérir un terrain pour y construire un immeuble, d’acheter un bien existant en vue de sa démolition et de la construction d’un nouveau bâtiment, ou encore de signer un bail à construction pour ériger un bien immobilier destiné à la vente. Toutefois, la rénovation de biens immobiliers ne relève pas du champ d’application de la SCCV.
Autre élément clé : les associés de la SCCV ne peuvent pas se voir attribuer les biens en jouissance ou en propriété. L’objectif est bien la revente des constructions et non la détention à long terme.
Pourquoi choisir la SCCV ?
Le choix entre une SCI classique et une SCCV dépend avant tout de votre projet immobilier. Voici les principaux cas de figure :
- Si vous souhaitez construire un bien et le conserver : Optez pour une SCI classique.
- Si votre but est de construire un bien immobilier pour le revendre : La SCCV est la structure idéale.
Les avantages de la SCCV
- Flexibilité : La SCCV est simple à créer et ne nécessite pas de capital social minimum.
- Fiscalité avantageuse : Elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ce qui permet une imposition directe des bénéfices au niveau des associés, sans double taxation.
- Mode de fonctionnement simplifié : Son cadre juridique facilite les opérations de construction et de revente.
Toutefois, si votre objectif est de mener une activité récurrente d’achat-revente immobilier, il peut être plus pertinent de vous orienter vers un statut de marchand de biens plutôt qu’une SCCV.
Caractéristiques principales de la SCCV
Caractéristiques | Détails |
Nombre d’associés | Minimum 2, personnes physiques ou morales |
Capital social | Pas de minimum requis, peut être fixe ou variable |
Apports | Numéraire, en nature ou en industrie |
Objet social | Construction de biens immobiliers en vue de leur revente |
Régime fiscal | Impôt sur le revenu (transparence fiscale) |
Responsabilité des associés | Indéfinie et proportionnelle aux parts détenues |
Dissolution | À la fin de l’opération immobilière ou après 99 ans |
Création d’une SCCV : les étapes essentielles
La création d’une SCCV suit un processus similaire à celui d’une SCI classique. Voici les principales étapes :
Rédaction des statuts
Les statuts doivent être rédigés par écrit et comporter :
- La dénomination sociale
- Le capital social
- La forme juridique
- L’adresse du siège social
- L’objet social (qui doit obligatoirement mentionner la construction et la revente de biens)
- La durée de la société
- L’identité des associés et la répartition des parts sociales
- La nature et le montant des apports
- Les modalités de gestion
Ces statuts doivent être signés par tous les associés fondateurs.
Dépôt du capital social
Le capital social doit être déposé auprès d’un établissement bancaire, d’un notaire ou d’un avocat. Une attestation de dépôt est alors remise aux associés.
Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL)
Un avis de constitution doit être publié dans un JAL pour informer les tiers de la création de la SCCV.
Immatriculation de la SCCV
Enfin, la société doit être immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Le dossier d’immatriculation doit comprendre :
- Une copie des statuts
- L’attestation de dépôt du capital social
- L’attestation de publication dans un JAL
- Une copie de la pièce d’identité du représentant légal et une déclaration de non-condamnation
- Le paiement des frais d’immatriculation
Une fois le dossier validé, l’extrait K-BIS est délivré sous quelques jours, attestant de la création officielle de la SCCV.
Fonctionnement d’une SCCV
La SCCV est administrée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. Ils sont chargés de représenter la société et de prendre les décisions nécessaires à la conduite des affaires.
Les associés disposent d’un droit d’information et doivent être consultés régulièrement, notamment lors de l’assemblée générale annuelle pour l’approbation des comptes.
La cession de parts sociales est soumise à une clause d’agrément, ce qui signifie que tout nouvel associé doit obtenir l’accord des autres membres.
Régime fiscal de la SCCV
L’un des grands avantages de la SCCV est son régime fiscal spécifique.
Imposition des bénéfices
Contrairement aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), la SCCV relève de l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés, selon leur quote-part dans le capital.
- Associés personnes physiques : Les bénéfices sont intégrés au revenu global du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Associés personnes morales : Les bénéfices sont imposés selon le régime fiscal de la société associée.
Contrairement aux SCI classiques, la SCCV ne peut pas opter pour l’IS.
TVA et SCCV
La SCCV est assujettie à la TVA à un taux de 20 % pour les coûts liés à la construction. La revente des biens est également soumise à la TVA si la vente intervient dans les cinq ans suivant l’achèvement des travaux. Passé ce délai, elle est exonérée de TVA.
Conclusion
La SCCV est une structure juridique adaptée à ceux qui souhaitent se lancer dans la promotion immobilière en construisant puis revendant des biens. Sa fiscalité transparente, l’absence de capital social minimum et son fonctionnement simplifié en font une option intéressante pour des opérations immobilières ponctuelles.
Toutefois, il est essentiel d’être bien accompagné lors de la création et de la gestion d’une SCCV afin d’optimiser sa fiscalité et d’éviter les pièges juridiques. Chez MA-SCI.IMMO, notre expertise en SCI et SCCV vous permet de structurer vos projets immobiliers de manière efficace et sécurisée. Contactez-nous pour un accompagnement personnalisé !