Les dividendes en SCI (société civile immobilière) constituent un moyen pour les associés de percevoir une partie des bénéfices générés par la société. Cependant, leur distribution obéit à des règles précises d’ordre juridique et fiscal. Ces règles varient notamment selon le régime d’imposition de la SCI.
Dans cet article, nous allons détailler tout ce qu’il faut savoir sur les dividendes en SCI : leur nature, les conditions de distribution, les avantages et inconvénients, ainsi que les obligations fiscales et administratives qui y sont associées.
Qu'est-ce qu'un dividende en SCI ?
Les dividendes représentent la part des bénéfices qu’une SCI peut redistribuer à ses associés. Toutefois, avant toute distribution, certaines affectations prioritaires doivent être respectées :
- Compenser d’éventuelles pertes passées ;
- Doter la réserve légale pour préserver la stabilité financière de la SCI ;
- Constituer des réserves statutaires ou facultatives selon les statuts ou les décisions de l’assemblée générale.
Les dividendes sont ensuite répartis entre les associés, généralement en fonction de la proportion de parts sociales qu’ils détiennent.
Quelles sont les conditions pour distribuer des dividendes en SCI ?
Plusieurs conditions doivent être remplies pour qu’une SCI puisse distribuer des dividendes :
- La SCI doit avoir réalisé des bénéfices suffisants ;
- L’intégralité du capital social doit être libérée ;
- La trésorerie doit permettre cette distribution sans compromettre la santé financière de la SCI ;
- Les comptes annuels doivent être validés et la distribution votée en assemblée générale dans les six mois suivant la clôture des comptes ;
- Les statuts de la SCI doivent autoriser la distribution.
L’assemblée générale décide du montant des dividendes à verser ainsi que de leur date de paiement.
Pourquoi distribuer des dividendes en SCI ?
Les avantages des dividendes en SCI
- Rémunération des associés : permet aux investisseurs de percevoir une partie des profits de la SCI ;
- Optimisation fiscale : dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les dividendes peuvent offrir un levier d’optimisation fiscale ;
- Flexibilité : la répartition des dividendes peut être adaptée aux besoins des associés en fonction des statuts.
Les inconvénients des dividendes en SCI
- Conditions strictes : obligation de réaliser des bénéfices et d’approuver les comptes ;
- Double imposition : en SCI à l’IS, les bénéfices sont d’abord imposés au niveau de la société, puis lors de leur distribution aux associés ;
- Risque sur la trésorerie : la distribution de dividendes réduit les fonds disponibles pour d’autres investissements.
Les formalités pour le versement des dividendes en SCI
Le versement des dividendes requiert plusieurs étapes essentielles :
- Vérification des comptes annuels : analyse des bénéfices disponibles ;
- Convocation d’une assemblée générale : approbation des comptes et validation du montant des dividendes ;
- Décision de répartition : en principe proportionnelle aux parts, sauf disposition contraire dans les statuts ;
- Rédaction du procès-verbal : formalisation des décisions prises ;
- Versement des dividendes : en respectant les délais et modalités définies.
La fiscalité des dividendes en SCI
La fiscalité dépend du régime d’imposition et du statut des associés.
Flat tax (PFU)
Les dividendes perçus par des personnes physiques sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, composé de :
- 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Option pour le barème progressif
Les associés peuvent opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu avec un abattement de 40 %.
Dividendes et cotisations sociales
Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent aux dividendes versés aux personnes physiques.
Dividendes versés à une personne morale
Lorsqu’un associé est une société, les dividendes sont soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de :
- 15 % pour un bénéfice inférieur à 42 500 € ;
- 25 % au-delà.
Des dispositifs comme le régime mère-fille permettent une exonération partielle sous conditions.
Comment déclarer les dividendes en SCI ?
- SCI à l’IR : pas de dividendes formels, les bénéfices sont déclarés en revenus fonciers (formulaire 2044) ou en BNC (formulaire 2035).
- SCI à l’IS : les dividendes sont déclarés en ligne 4BA du formulaire 2042.
Salaire ou dividendes en SCI : que choisir ?
Le choix entre salaire et dividendes repose sur plusieurs critères :
- Fiscalité : le salaire est déductible du résultat imposable, mais soumis à cotisations sociales ;
- Protection sociale : le salaire donne droit à une couverture sociale, contrairement aux dividendes ;
- Flexibilité : les dividendes sont ajustables selon la trésorerie et la stratégie de la SCI.
Conclusion
Le versement de dividendes en SCI présente des avantages, mais nécessite une réflexion stratégique. Une bonne gestion comptable et fiscale est essentielle pour optimiser leur distribution. MA-SCI.immo vous accompagne dans cette démarche afin de maximiser la rentabilité de votre SCI tout en respectant la réglementation en vigueur.