Vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier. Mais, vous vous interrogez sur la manière d’y procéder.
Sachez que 2 possibilités s’ouvrent à vous :
- La transmission en direct des biens immobiliers ;
- La transmission des parts sociales d’une SCI propriétaire des biens immobiliers.
Mais, le plus souvent, pour des considérations fiscales, la transmission des parts sociales d’une SCI sera préférée au détriment de la transmission en direct des biens immobiliers.
Qu’entend-on par transmission de parts d’une SCI
S’agissant des notions, il convient de ne pas confondre la cession avec la donation. En effet, la cession est un acte à titre onéreux, c’est-à-dire qui comporte un prix ou à tout le moins une contrepartie pour le paiement de la prestation fournie par le cocontractant. Alors que, la donation est un acte à titre gratuit, c’est-à-dire que l’une des parties (le donateur) transfère la propriété d’un bien en contrepartie duquel il ne reçoit rien de la partie qui en bénéficie (le donataire).
La transmission de parts sociales ou, tout simplement, d’un bien quelconque implique une donation. Il s’agit donc d’un acte à titre gratuit souscrit, le plus souvent, par un parent qui gratifie ses enfants ou ses petits-enfants ou encore son conjoint.
Quels sont les différents types de donation ?
Classiquement, on distingue quatre types de donation :
- La donation simple ;
- La donation-partage ;
- La donation au dernier vivant ;
- La donation avec réserve d’usufruit.
La donation simple est l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte (C. civ., article 894).
La donation-partage : Elle permet à une personne de régler de son vivant sa succession en partageant ses biens entre ses différents héritiers (pour plus d’informations sur la donation-partage, voir les article 1075 et s. du Code civil).
La donation au dernier vivant permet d’organiser une donation entre conjoints. Il convient toutefois de savoir que la donation au dernier vivant concerne uniquement les biens que le donateur laisse lors de son décès. En conséquence, les biens ne seront transmis que postérieurement au décès du donateur (pour plus d’informations sur la donation au dernier vivant, voir les articles 1091 et suivants du Code civil).
La donation avec réserve d’usufruit consiste à procéder au démembrement de la propriété du bien en donnant la nue-propriété tout en se réservant l’usufruit, le but poursuivi par le donateur pouvant être de transmettre un bien tout en se procurant des revenus pendant la durée de l’usufruit.
Quelles sont les conditions de validité de donation de parts d’une SCI
La donation de parts d’une SCI sont, à l’instar de tout autre bien, soumises aux dispositions des articles 901 et suivants du Code civil et aux dispositions dudit code applicable à la validité des contrats. En effet, la donation est un contrat. Comme tel, il existe des conditions à l’égard des deux parties.
Les conditions à l’égard du donateur. A l’égard du donateur, celui-ci doit être sain d’esprit. En effet, l’article 901 du Code civil dispose que : « Pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit. La libéralité est nulle lorsque le consentement a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence ».
Il faut également qu’elle soit capable juridiquement de disposer de ses biens, car selon l’article 902 du Code civil : « Toutes personnes peuvent disposer et recevoir soit par donation entre vifs, soit par testament, excepté celles que la loi en déclare incapables ».
Par exemple, les mineurs moins de 16 ans et les majeurs incapables font l’objet de dispositions protectrices auxquelles il conviendra de s’adapter.
Les conditions à l’égard du donataire. A l’égard du donataire, la capacité de jouissance doit être respectée. En effet, il résulte des termes de l’article 906 du Code civil que : « Pour être capable de recevoir entre vifs, il suffit d’être conçu au moment de la donation ».
Les conditions relatives aux parts sociales. Il convient, par ailleurs, de rappeler que les parts sociales objet de la donation doivent appartenir au donateur ; à défaut, la donation pourra être annulée pour non-respect du principe selon lequel « nul ne peut disposer plus de droits qu’il en a lui-même ». C’est ce que les juristes appellent le principe « nemo plus juris ».
En outre, il convient de s’assurer de la disponibilité des parts sociales objet de la cession. En effet, il se peut que les statuts de la SCI aient prévu l’indisponibilité temporaire des parts. En pareille circonstance, les dispositions de l’article 900-1 du Code civil sont applicables, aux termes duquel :
« Les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige.
Les dispositions du présent article ne préjudicient pas aux libéralités consenties à des personnes morales ou mêmes à des personnes physiques à charge de constituer des personnes morales ».
La donation : un acte nécessairement notarié, condition requise à peine de nullité. Enfin, sur la forme, il convient de relever que la donation est un acte notarié, étant rappelé que cette condition est requise à peine de nullité de l’acte de donation. Cela résulte en effet des dispositions de l’article Article 931 aux termes duquel :
« Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité ».
À qui peut-on transmettre les parts sociales ?
Selon l’article 902 précité, toute personne, à moins que l’on soit déclarée incapable, peut recevoir une donation.
En pratique, les bénéficiaires de la transmission des parts d’une SCI sont les enfants ou les petits-enfants ou encore les conjoints. Il en résulte que la transmission se fait dans un cadre familial, le but étant d’utiliser la SCI comme véhicule de transmission des parts des parents qui quittent la société, le tout dans un processus de défiscalisation de l’opération.
A défaut de stipulation contraire des statuts, cette transmission intrafamiliale ne requiert pas l’agrément des autres associés de la Société. En d’autres termes, la donation des parts ne sera pas soumise à la procédure d’agrément.
En revanche, tel n’est pas le cas lorsque la donation est stipulée en faveur des tiers autres que les membres de la famille. En pareil cas, la donation sera soumise à la procédure d’agrément. Autrement dit, les tiers ne deviendront associés de la société que si l’ensemble des associés présents acceptent la donation.
Toutefois, il est possible de stipuler dans les statuts une majorité moins sévère que le consentement unanime des associés.
Bon à savoir : Les statuts peuvent prévoir une majorité plus faible pour agréer le donataire.
En tout état de cause, la procédure d’agrément devra être suivie. La procédure d’agrément prévue dans le Code civil est celle relative à la cession des parts d’une société civile. Il en résulte que les statuts peuvent s’en inspirer en s’alignant sur la procédure réglementée par les article 1861 et suivants dudit code, notamment l’envoi d’une notification de la donation à la société qui enclenche la procédure.
Si les tiers ne sont pas agréés, les associés ou la société devront racheter les parts, sauf si le donateur renonce à son projet.
Quelles sont les méthodes de transmission des parts sociales d’une SCI
On peut procéder à une transmission de l’intégralité de la propriété des parts ou procéder à un démembrement de la propriété en donnant la nue-propriété tout en se réservant l’usufruit.
La donation en pleine propriété
Qu’il s’agisse des parts ou du bien en direct, la donation en pleine propriété présente l’inconvénient majeur de faire perdre le donateur de tout droit sur les parts transmises. Autrement dit, par l’acte de donation, le donateur est dépouillé de son droit de propriété sur les parts sociales au profit du donataire, la donation étant en effet irrévocable.
Cette situation peut se révéler parfois critique pour le donateur, notamment lorsqu’il souhaite se procurer des revenus réguliers pour couvrir sa retraite. En effet, du fait que la donation est irrévocable, le donateur ne pourra plus tirer profit des parts sociales qu’il a transmises au donataire.
Par ailleurs, il convient de relever que la transmission des parts sociales est plus intéressante que la donation en direct de l’immeuble. En effet, lorsqu’il s’agit des parts qui sont données, il est tenu compte du passif de la société, alors que tel n’est pas du bien immeuble donné en direct. L’avantage en résultant est l’amoindrissement de la valeur des parts compte tenu du passif de la SCI. En pareille situation, l’impôt à payer sera faible du fait que les droits de mutation sont assis sur la valeur des parts.
La donation des parts démembrées : un procédé légal de défiscalisation de la transmission
Le droit de propriété est « magique » en ce sens qu’il peut faire l’objet d’un démembrement, consistant à procéder à un découpage de ses éléments constitutifs (l’usus, le fructus et l’abus), étant rappelé que l’usus et le fructus permettent au propriétaire de jouir de son bien (par exemple l’habiter s’il s’agit d’une résidence, ou percevoir des revenus tirés des loyers lorsque le bien est mis en location), alors que l’abusus permet de se dépouiller ou de disposer du bien en l’aliénant juridiquement (le vendre, par exemple).
Lorsque le propriétaire procède au démembrement de sa propriété en donnant la nue-propriétaire, il conserve l’usufruit, ce qui va lui permettre de percevoir des revenus pendant la durée de l’usufruit.
L’usufruit étant de durée temporaire, il sera amené à s’éteindre. A ce moment-là, l’intégralité de la propriété va se reconstituer au niveau du nu-propriétaire. C’est en cela que ce dernier est considéré comme étant le vrai propriétaire du bien lorsque celui-ci fait l’objet d’un démembrement.
Les parts sociales étant considérées comme des biens, elles peuvent donc faire l’objet d’un démembrement.
Le montage permettant de réaliser une défiscalisation partielle ou totale de la transmission des parts consiste à procéder à un démembrement des parts. Pour ce faire, la SCI sera constituée entre les parents et leurs enfants. Les parents donneront à leurs enfants la nue-propriété des parts tout en s’en réservant l’usufruit.
Sur le plan fiscal, le montage a un double avantage. En premier lieu, l’assiette des droits de mutation est calculée sur la valeur en pleine propriété diminuée de celle de l’usufruit des parents. Il s’ensuit que la taxation est assise sur une valeur réduite des parts, ce qui présente donc l’avantage d’optimiser l’impôt à payer.
En second lieu, la transmission se réalisera de manière progressive sans avoir à payer le moindre impôt. En effet, le procédé permet de faire profiter aux enfants l’abattement de 100 000 euros par enfant avec renouvellement du même avantage tous les 15 ans.
Au décès des parents usufruitiers, la reconstitution de l’usufruit avec la nue-propriété permettra une transmission de la pleine propriété des parts au profit des enfants sans perception des droits de mutation.
Quelles sont les formalités à accomplir pour réussir la transmission de ses parts ?
Pour réussir une donation des parts d’une SCI, il convient de savoir que cette opération est assortie de plusieurs formalités dont les principales sont déclinées ci-après.
La donation est un acte notarié : Nous l’avions déjà souligné que la donation est un contrat solennel en ce sens qu’il doit être notarié, c’est-à-dire rédigé dans le rang des minutes d’un notaire. Autrement dit, la donation est un acte authentique.
Il conviendra à cet égard de prévoir les honoraires du notaire pour la rédaction de l’acte de donation.
Le cas échéant, la procédure d’agrément devra être respectée : Lorsque les statuts le prévoient, la procédure d’agrément doit être suivie, c’est-à-dire que le donataire devra être agréé par la collectivité des associés. Pour plus d’informations sur cette procédure, il convient de se reporter sur la question IV.
L’enregistrement de l’acte de donation au SIE – Service des impôts des entreprises : La donation des parts d’une SCI est un acte qui sera soumis aux formalités d’enregistrement auprès du SIE et ce, dans le mois qui suit sa rédaction.
La mise à jour des statuts : La donation a également pour effet de rendre obligatoire la mise à jour des statuts en ce sens que ceux-ci devront comporter la mention des associés.
Le cas échéant, la mise à jour du RBE – registre des bénéficiaires effectifs : Lorsque la donation entraîne un changement des bénéficiaires effectifs, il conviendra également de mettre à jour le registre des bénéficiaires effectifs et d’acquitter les frais y afférents
Le dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce : Enfin, l’intégralité du dossier devra être déposé au greffe du tribunal de commerce en vue de rendre la donation opposable aux tiers.
Quelle est la fiscalité de la transmission des parts sociales d’une SCI
La donation des parts d’une SCI n’est pas un acte neutre sur le plan fiscal. En effet, la donation des parts est un fait générateur des droits de mutation dont le paiement incombe au donataire.
Il convient toutefois de savoir qu’avant la liquidation des droits de mutations, des abattements vont s’appliquer. Tout dépendra du lien de parenté qui existe entre le donateur et le donataire. Le tableau ci-après permet de mieux comprendre la fiscalité applicable sur les droits de mutation.
Donataire | Montant de l’abattement |
Ascendants ou enfants | 100 000 euros |
Conjoints ou partenaires d’un PACS | 80 724 euros |
Petit-enfant | 31 865 euros |
Frères et sœurs | 15 932 euros |
Le taux d’imposition sera appliqué sur la part nette après déduction de l’abattement. Le taux varie en fonction du lien de parenté et de la part nette revenue au donataire. Par exemple, en ligne directe le taux est de 5% si le montant de la part nette est inférieur à 8 072 euros. Il peut atteindre 45% si le montant de la part nette est supérieur à 1 805 677 euros.
Conclusion
La transmission de parts sociales d’une SCI est une opération technique qui est à manier avec beaucoup de précautions. Tout d’abord, c’est un acte authentique en ce sens qu’il est rédigé par un notaire. Il convient ensuite de relever que la donation implique le respect de nombreuses règles techniques dont entre autres la question de savoir si le donateur est capable de disposer de ses parts sociales ou encore celle du respect de la procédure d’agrément, sans évoquer toutes les formalités subséquentes à la donation. Il convient enfin de faire remarquer que la donation des parts d’une SCI n’est pas une opération neutre sur le plan fiscal dans la mesure où elle constitue un fait générateur des droits de mutation lesquels pourront être optimisés dans le cadre d’un démembrement des parts sociales.
C’est autant de raisons qui justifient de se faire accompagner par les juristes de MA-SCI.IMMO.