Vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier mais vous vous interrogez sur la meilleure manière de procéder. Deux options principales s’offrent à vous :
- La transmission directe des biens immobiliers.
- La transmission des parts sociales d’une SCI propriétaire des biens.
Pour des raisons fiscales, la transmission via les parts d’une SCI est généralement privilégiée.
Qu’entend-on par transmission de parts d’une SCI
La transmission de parts sociales peut se faire par donation ou cession.
- Cession : acte à titre onéreux (contrepartie financière).
- Donation : acte gratuit (le donateur ne reçoit rien en échange).
La transmission de parts d’une SCI est donc, dans la plupart des cas, une donation familiale, souvent entre parents et enfants, petits-enfants ou conjoint.
Quels sont les différents types de donation ?
Classiquement, on distingue quatre types de donation :
- La donation simple ;
- La donation-partage ;
- La donation au dernier vivant ;
- La donation avec réserve d’usufruit.
La donation simple est l’acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte (C. civ., article 894).
La donation-partage : Elle permet à une personne de régler de son vivant sa succession en partageant ses biens entre ses différents héritiers (pour plus d’informations sur la donation-partage, voir les article 1075 et s. du Code civil).
La donation au dernier vivant permet d’organiser une donation entre conjoints. Il convient toutefois de savoir que la donation au dernier vivant concerne uniquement les biens que le donateur laisse lors de son décès. En conséquence, les biens ne seront transmis que postérieurement au décès du donateur (pour plus d’informations sur la donation au dernier vivant, voir les articles 1091 et suivants du Code civil).
La donation avec réserve d’usufruit consiste à procéder au démembrement de la propriété du bien en donnant la nue-propriété tout en se réservant l’usufruit, le but poursuivi par le donateur pouvant être de transmettre un bien tout en se procurant des revenus pendant la durée de l’usufruit.
Quelles sont les conditions de validité de donation de parts d’une SCI
La donation de parts d’une SCI sont, à l’instar de tout autre bien, soumises aux dispositions des articles 901 et suivants du Code civil et aux dispositions dudit code applicable à la validité des contrats. En effet, la donation est un contrat. Comme tel, il existe des conditions à l’égard des deux parties.
Les conditions à l’égard du donateur. A l’égard du donateur, celui-ci doit être sain d’esprit. En effet, l’article 901 du Code civil dispose que : « Pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit. La libéralité est nulle lorsque le consentement a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence ».
Il faut également qu’elle soit capable juridiquement de disposer de ses biens, car selon l’article 902 du Code civil : « Toutes personnes peuvent disposer et recevoir soit par donation entre vifs, soit par testament, excepté celles que la loi en déclare incapables ».
Par exemple, les mineurs moins de 16 ans et les majeurs incapables font l’objet de dispositions protectrices auxquelles il conviendra de s’adapter.
Les conditions à l’égard du donataire. A l’égard du donataire, la capacité de jouissance doit être respectée. En effet, il résulte des termes de l’article 906 du Code civil que : « Pour être capable de recevoir entre vifs, il suffit d’être conçu au moment de la donation ».
Les conditions relatives aux parts sociales. Il convient, par ailleurs, de rappeler que les parts sociales objet de la donation doivent appartenir au donateur ; à défaut, la donation pourra être annulée pour non-respect du principe selon lequel « nul ne peut disposer plus de droits qu’il en a lui-même ». C’est ce que les juristes appellent le principe « nemo plus juris ».
En outre, il convient de s’assurer de la disponibilité des parts sociales objet de la cession. En effet, il se peut que les statuts de la SCI aient prévu l’indisponibilité temporaire des parts. En pareille circonstance, les dispositions de l’article 900-1 du Code civil sont applicables, aux termes duquel :
« Les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige.
Les dispositions du présent article ne préjudicient pas aux libéralités consenties à des personnes morales ou mêmes à des personnes physiques à charge de constituer des personnes morales ».
La donation : un acte nécessairement notarié, condition requise à peine de nullité. Enfin, sur la forme, il convient de relever que la donation est un acte notarié, étant rappelé que cette condition est requise à peine de nullité de l’acte de donation. Cela résulte en effet des dispositions de l’article Article 931 aux termes duquel :
« Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité ».
À qui peut-on transmettre les parts sociales ?
- Famille : enfants, petits-enfants, conjoint. La donation intra-familiale ne nécessite pas l’agrément des autres associés.
- Tiers : la donation est soumise à la procédure d’agrément des associés (articles 1861 et suivants du Code civil).
Bon à savoir : les statuts peuvent prévoir une majorité plus faible pour l’agrément des donataires.
Quelles sont les méthodes de transmission des parts sociales d’une SCI
Donation en pleine propriété :
- Le donateur perd tout droit sur les parts.
- L’avantage fiscal : prise en compte du passif de la SCI, ce qui réduit l’assiette des droits de mutation.
Donation démembrée (nue-propriété + usufruit) :
- Le donateur conserve l’usufruit et les revenus générés.
- Les enfants bénéficient de la nue-propriété.
- À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété est reconstituée sans droits supplémentaires.
- Permet une optimisation fiscale grâce à la réduction de l’assiette des droits de mutation et l’utilisation des abattements de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Quelles sont les formalités à accomplir pour réussir la transmission de ses parts ?
- Acte notarié : rédaction par un notaire et paiement des honoraires.
- Procédure d’agrément : si les statuts le prévoient.
- Enregistrement auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).
- Mise à jour des statuts et du Registre des bénéficiaires effectifs (RBE).
- Dépôt au greffe du tribunal de commerce pour rendre la donation opposable aux tiers.
Quelle est la fiscalité de la transmission des parts sociales d’une SCI
La donation des parts d’une SCI n’est pas un acte neutre sur le plan fiscal. En effet, la donation des parts est un fait générateur des droits de mutation dont le paiement incombe au donataire.
Il convient toutefois de savoir qu’avant la liquidation des droits de mutations, des abattements vont s’appliquer. Tout dépendra du lien de parenté qui existe entre le donateur et le donataire. Le tableau ci-après permet de mieux comprendre la fiscalité applicable sur les droits de mutation.
Donataire | Montant de l’abattement |
Ascendants ou enfants | 100 000 euros |
Conjoints ou partenaires d’un PACS | 80 724 euros |
Petit-enfant | 31 865 euros |
Frères et sœurs | 15 932 euros |
Le taux d’imposition sera appliqué sur la part nette après déduction de l’abattement. Le taux varie en fonction du lien de parenté et de la part nette revenue au donataire. Par exemple, en ligne directe le taux est de 5% si le montant de la part nette est inférieur à 8 072 euros. Il peut atteindre 45% si le montant de la part nette est supérieur à 1 805 677 euros.
La transmission de parts sociales d’une SCI est une opération technique qui est à manier avec beaucoup de précautions. Tout d’abord, c’est un acte authentique en ce sens qu’il est rédigé par un notaire. Il convient ensuite de relever que la donation implique le respect de nombreuses règles techniques dont entre autres la question de savoir si le donateur est capable de disposer de ses parts sociales ou encore celle du respect de la procédure d’agrément, sans évoquer toutes les formalités subséquentes à la donation. Il convient enfin de faire remarquer que la donation des parts d’une SCI n’est pas une opération neutre sur le plan fiscal dans la mesure où elle constitue un fait générateur des droits de mutation lesquels pourront être optimisés dans le cadre d’un démembrement des parts sociales.
C’est autant de raisons qui justifient de se faire accompagner par les juristes de MA-SCI.IMMO pour la gestion juridique de votre SCI.