La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique prisée pour la gestion et la transmission de biens immobiliers. Que vous souhaitiez investir en famille, optimiser votre fiscalité ou faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCI présente de nombreux avantages. Toutefois, avant de pouvoir opérer légalement, il est indispensable de procéder à son immatriculation.
Dans ce guide complet, nous vous expliquons toutes les étapes essentielles pour immatriculer une SCI en 2025, des formalités administratives aux coûts à anticiper.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une SCI est une société civile constituée d’au moins deux associés ayant pour but principal d’acquérir, d’administrer et de valoriser un patrimoine immobilier. Les biens acquis deviennent la propriété de la SCI, et chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport.
Les différents types de SCI
Avant de créer votre SCI, il est important de définir son objet social. Plusieurs formes existent :
- SCI de gestion ou de location : la plus courante, elle permet d’acheter et de louer un bien.
- SCI familiale : destinée à la gestion d’un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille.
- SCI de construction-vente : conçue pour acheter un terrain, construire un bien et le revendre.
- SCI d’attribution : chaque associé se voit attribuer une partie précise du bien immobilier.
- SCI de jouissance à temps partagé : permet aux associés de se partager l’usage du bien sur une période définie.
Les étapes clés de l'immatriculation d'une SCI
L’immatriculation d’une SCI repose sur plusieurs formalités légales qui garantissent son existence juridique et son bon fonctionnement.
Rédaction des statuts
Les statuts de la SCI sont un document fondateur précisant ses règles de fonctionnement. Ils doivent inclure :
- La dénomination sociale (nom de la SCI).
- L’adresse du siège social.
- L’objet social.
- La durée de vie (jusqu’à 99 ans).
- Le montant et la nature des apports (numéraires ou en nature).
- L’identité des associés et du gérant.
- Les modalités de répartition des bénéfices et pertes.
- Les règles de gestion et de dissolution.
Bon à savoir : si un associé apporte un bien immobilier à la SCI, un acte notarié est obligatoire.
Dépôt du capital social
Le capital social de la SCI doit être déposé sur un compte bancaire bloqué auprès d’un dépositaire habilité (banque, notaire, avocat). Une attestation de dépôt de capital est remise en échange.
Publication de l'avis de constitution
Une annonce doit être publiée dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) afin d’informer les tiers de la création de la SCI. Elle doit contenir :
- La dénomination sociale.
- La forme juridique.
- Le capital social.
- L’adresse du siège social.
- L’objet social.
- La durée de la société.
- Les noms et adresses du gérant.
- Le greffe du Tribunal de commerce où la SCI sera immatriculée.
Constitution du dossier d'immatriculation
Le dossier d’immatriculation doit comporter plusieurs documents, notamment :
- Un exemplaire original des statuts signés.
- Une attestation de parution dans un JAL.
- Un justificatif d’occupation des locaux (facture, bail…).
- Un justificatif d’identité des associés et du gérant.
- Une déclaration de non-condamnation du gérant.
Dépôt du dossier en ligne
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités doivent être réalisées via le Guichet Unique de l’INPI. Le formulaire M0 SCI ayant été supprimé, un formulaire unique est à remplir en ligne, accompagné du paiement des frais de dossier.
Coût de l'immatriculation d'une SCI
Frais administratifs obligatoires
| Formalités | Coûts estimés |
|---|---|
| Rédaction des statuts | De 0€ (seul) à 2500€ (notaire, avocat) |
| Publication dans un JAL | Entre 189€ et 221€ HT |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 21,41€ TTC |
| Frais d’immatriculation | 66,88€ TTC |
| Dépôt du capital social | Variable (de 0€ à 100€+) |
Coûts annexes
En fonction des besoins, d’autres frais peuvent s’ajouter :
- Honoraires d’un expert-comptable ou d’un avocat.
- Coûts de domiciliation.
- Droit de mutation en cas d’apport d’un bien immobilier.
Que se passe-t-il après l’immatriculation ?
Une fois immatriculée, la SCI acquiert la personnalité juridique, lui permettant d’effectuer des actes en son nom (achat immobilier, emprunts, signatures de contrats, etc.).
Fiscalité : SCI à l'IR ou à l'IS ?
- Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés.
- L’option pour l’impôt sur les sociétés (IS) est possible : la SCI paie l’impôt et les associés ne sont taxés que sur les dividendes perçus.
Conclusion
L’immatriculation d’une SCI est une démarche indispensable pour donner vie à votre projet immobilier. Bien que les formalités puissent paraître complexes, une bonne anticipation et l’accompagnement d’experts peuvent grandement faciliter le processus.
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