Si vous envisagez de créer une société civile immobilière (SCI) en ligne, il est important de comprendre les obligations fiscales et sociales liées à son activité. Parmi ces obligations, figure la cotisation foncière des entreprises (CFE), un impôt local que votre SCI devra payer si elle exerce une activité professionnelle régulière en France.
Qu'est-ce que la CFE pour une SCI ?
La CFE est une taxe locale incluse dans la contribution économique territoriale, qui comprend également la cotisation sur la valeur ajoutée des Entreprises (CVAE). Plus concrètement, cette taxe est liée aux propriétés immobilières utilisées par la société dans le cadre de son activité professionnelle. En d’autres termes, la CFE concerne les biens immobiliers soumis à la taxe foncière, qu’ils soient détenus par la SCI ou utilisés pour son activité.
Qui doit payer la CFE dans une SCI ?
En règle générale, la CFE s’applique à toutes les entreprises qui mènent une activité professionnelle non salariée régulière, et cela, quel que soit leur statut juridique ou leur mode de gestion. Par conséquent, la SCI sera redevable de cette taxe si elle exerce une activité professionnelle en France. Cependant, la CFE ne concerne que les biens immobiliers utilisés dans le cadre de cette activité : par exemple, le siège social ou des bureaux. Les biens immobiliers loués à des tiers ne sont pas soumis à la CFE, sauf si les revenus générés par la location excèdent 100 000 € par an.
À noter : même dans une SCI familiale, le paiement de la CFE est obligatoire si celle-ci est soumise à ces conditions.
Exonérations de la CFE pour une SCI
Certaines SCI peuvent être exonérées de la CFE dans des cas spécifiques, notamment :
- Si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 € ;
- Si les biens sont utilisés pour des besoins résidentiels ;
- Si les loyers perçus annuellement ne dépassent pas 100 000 € ;
- Si la société est installée dans des zones géographiques bénéficiant de mesures fiscales particulières, comme les zones franches urbaines (ZFU), ou certaines zones rurales ou en revitalisation.
De plus, une SCI en démarrage peut bénéficier d’une exonération totale de la CFE pendant sa première année d’existence, puis d’une réduction de 50% de la base d’imposition l’année suivante. Pour en bénéficier, la société doit faire une déclaration initiale auprès de l’administration fiscale avant le 31 décembre de l’année de sa création.
Comment calculer la CFE d'une SCI ?
Le montant de la CFE varie d’une SCI à l’autre, car il prend en compte plusieurs éléments :
- La valeur locative des biens immobiliers : La CFE est calculée sur la base de la valeur locative des biens utilisés pour l’activité. Cette valeur est déterminée par une commission locale en fonction du marché locatif et des caractéristiques des biens concernés.
- Le taux d’imposition : Le taux de la CFE est fixé par la commune où la SCI est domiciliée. Il peut donc varier selon l’emplacement de l’entreprise.
- Le chiffre d’affaires : L’administration vérifie également si la SCI est éligible à des exonérations ou réductions, notamment en fonction de son chiffre d’affaires.
Si la SCI possède des biens immobiliers dont la valeur locative est faible, un montant minimum de CFE peut s’appliquer, calculé en fonction du chiffre d’affaires de l’année précédente.
Les démarches de déclaration de la CFE
Lors de la première année d’activité, la SCI doit remplir une déclaration de CFE via le formulaire Cerfa n°14187, même si elle est exonérée de l’impôt. Cette déclaration permet de fournir les informations nécessaires à l’administration fiscale pour calculer la cotisation des années suivantes.
Les années suivantes, l’administration se charge de calculer automatiquement le montant de la CFE, à moins que la SCI n’ait à faire une déclaration supplémentaire (par exemple, pour signaler un changement de biens, de chiffre d’affaires, ou demander une exonération).
Comment payer la CFE en SCI ?
Le paiement de la CFE doit être effectué avant le 15 décembre de chaque année. Si la cotisation est inférieure à 3 000 €, elle doit être réglée en une seule fois. Si elle dépasse cette somme, elle est payable en deux fois : un premier versement de 50% avant le 15 juin, et le solde avant le 15 décembre.
Les paiements peuvent être effectués en ligne via le site des impôts ou par prélèvement automatique, qui peut être mensuel ou à échéance. La demande de mensualisation doit être soumise avant le 30 juin de l’année en cours.