Lorsqu’un entrepreneur souhaite investir dans l’immobilier via une SCI, plusieurs questions fiscales lui sont posées au moment de la création de sa société tel que quelles charges déductibles pour sa sci , mais notamment de quel régime fiscal sera soumis à sa SCI. A cet égard, il convient de noter que les SCI sont soumises, par défaut, à l’IR – l’impôt sur les revenus. Autrement dit, à défaut d’option pour l’IS – impôt sur les sociétés-, c’est l’IR qui s’applique automatiquement.
Lorsque la SCI est assujettie à l’IR, celle-ci n’est pas redevable d’impôt. En effet, bien que l’IR soit calculé au niveau de la SCI, les bénéfices sont directement imposés entre les mains des associés comme si c’était ces derniers qui les avaient réalisés. En d’autres termes, sur le plan fiscal, la SCI à l’IR n’a pas de personnalité fiscale, car, tout simplement, ce sont les associés personnes physiques qui sont redevables de l’IR dans la catégorie des revenus fonciers pour la quote-part leur revenant proportionnellement à leurs droits sociaux.
En revanche, lorsque la SCI est assujettie à l’IS, l’administration fiscale reconnaît à celle-ci une personnalité fiscale distincte des associés. En effet, en pareille situation, c’est la SCI elle-même qui est redevable de l’IS au titre des bénéfices fonciers réalisés par la société, ce dont il résulte que les associés n’auront pas d’impôt à acquitter, à moins que la société leur verse des dividendes, tout en rappelant toutefois que les dividendes versés ne sont pas assujettis à l’IS, mais plutôt au PFU -prélèvement forfaitaire unique ou, à défaut, au barème progressif de l’IR, dès lors que l’associé qui les perçoit est une personne physique.
Le choix du régime fiscal de la SCI ne doit pas être anodin. En effet, du régime fiscal en dépend les charges déductibles. Autrement dit, le régime des charges déductibles diffère selon que la SCI est à l’IR ou à l’IS.
L’un des principes caractéristiques de la fiscalité des SCI est celui selon lequel le revenu imposable est un revenu net de frais (CGI, article 13,1).
En d’autres termes, le revenu imposable est le revenu déduit des charges, ce qui a pour conséquence de réduire l’assiette imposable et donc l’impôt à payer.
L’application de ce principe peut parfois conduire, sous certaines réserves, à ce que le contribuable se retrouve avec un avantage fiscal l’amenant à ne pas payer d’impôt lorsque les déficits conduisent à la constatation d’un résultat négatif.
Mais, l’administration fiscale n’admet pas que toutes les charges soient déductibles. En règle générale, pour qu’une charge soit déductible, il faut qu’elle ait été exposée dans le but d’acquérir ou de conserver un revenu foncier.
Il convient également de relever que le contribuable peut opter pour une évaluation forfaitaire s’il dispose de faibles revenus fonciers. C’est ce qu’on appelle l’option pour le régime microfoncier, étant rappelé que ce régime optionnel concerne les SCI à l’IR.
Aussi, convient-il de voir successivement les charges déductibles dans le cadre d’une SCI à l’IR et celles dans le cadre d’une SCI à l’IS.
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I- Les charges déductibles d’une SCI à l’IR
On vient de rappeler que lorsque la SCI est à l’IR, les revenus fonciers sont directement appréhendés par les associés et imposés entre les mains de ceux-ci, comme si c’était ces derniers qui les avaient réalisés.
Mais, comme on l’a également rappelé, le revenu imposable est un revenu net de frais.
A cet égard, pour la déductibilité des frais, le contribuable a le choix entre le régime réel et le régime forfaitaire, tout en rappelant que le régime réel, qui prend en considération les frais réellement supportés pour la déductibilité des charges, est le régime de droit de commun, c’est-à-dire le régime qui s’applique par défaut, notamment lorsque le contribuable n’opte pas pour le régime forfaitaire.
Mais, ce dernier choisira le régime forfaitaire lorsqu’il a des faibles revenus fonciers.
Lorsque la SCI réalise des déficits, ceux-ci font l’objet d’un traitement spécifique dans la mesure où l’imputation de ces déficits est soumise à des conditions qui leur sont propres.
C’est la raison pour laquelle nous présenterons le régime micro-foncier (A), le régime réel (B) et le traitement des déficits (C).
A- Le régime forfaitaire
Le régime microfoncier est applicable sur option pour les contribuables dont le revenu brut foncier annuel est inférieur à 15 000 euros.
En cas d’option pour le régime dit microfoncier, les charges sont évaluées forfaitairement à 30% des revenus bruts fonciers.
L’option est valable pour une durée de 3 ans irrévocable.
Les inconvénients de ce régime sont les suivants :
– Impossibilité de déduire les charges réellement supportées au cours de l’année d’imposition ;
– Impossibilité de constater un déficit foncier y compris les déficits reportables sur les exercices précédents.
B- Les charges déductibles suivant le régime réel
Pour être admises en déduction, les charges doivent avoir été exposées en vue de l’acquisition ou de la conservation des revenus fonciers imposables.
La liste des charges déductibles, lorsque le contribuable est soumis au réel, est prévue par les articles 13 et 31 du CGI. Parmi les dépenses admises en déduction, nous avons notamment :
- Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration qui correspondent aux dépenses de travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en état normal d’usage ;
- Les frais de gestion et d’administration des biens et droits immobiliers ;
- Les primes d’assurances ;
- Les intérêts d’emprunt contractés pour acquérir ou conserver les biens ou droits immobiliers ;
- Les indemnités d’éviction ;
- Les provisions pour charges de copropriété ;
- La taxe foncière
Ne sont donc pas admises en déduction notamment les dépenses suivantes :
- Les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition de l’immeuble ;
- Les frais de démolition d’un immeuble.
C- L’imputation des déficits
En matière de fiscalité des revenus des personnes physiques, le revenu imposable est un revenu global auquel est imputé des déficits. S’agissant des déficits fonciers, ils font l’objet d’un traitement spécifique. En effet, lorsque le traitement des déficits fonciers donne lieu à un résultat négatif, cette imputation suit le régime suivant.
Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros (CGI, art. 156,I.3°), sans que cette imputation concerne les intérêts d’emprunt
Quid des charges déductibles lorsque la SCI est assujettie à l’IS ?
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II- Les charges déductibles d’une SCI à l’IS
Les SCI sont, par défaut soumises, à l’IR. Mais, il est possible d’opter pour l’IS. L’IS est également applicable lorsque la SCI se livre à activité industrielle ou commerciale.
L’option pour l’IS peut être intéressante si les revenus des associés se trouvent dans la tranche supérieure de 45% au barème de l’IR. En effet, en pareil cas, l’assujettissement de la SCI à l’IS permet de profiter des taux de l’IS de 25% (taux de droit commun) ou de 15% (taux réduit) applicable aux bénéfices inférieurs à 42 500 euros.
En outre, l’option pour l’IS présente les avantages suivants:
- Possibilité de pratiquer des amortissements sur les investissements immobiliers (impossible pour les SCI à l’IR) ;
- Possibilité de déduire les frais d’acquisition des immeubles, notamment les droits d’enregistrement, frais de notaire, ce qui n’est pas le cas des SCI à l’IR ;
- Possibilité de pouvoir passer en charge des provisions. Ex : provisions pour gros entretien, provision pour risques de loyers impayés;
- Le traitement des déficits est plus intéressant lorsque la SCI est à l’IS que lorsqu’elle est à l’IR. En effet, le déficit subi par une société soumise à l’IS constitue une charge reportable sur l’exercice suivant dans la limite de 1 million d’euros majoré de 50% du montant correspondant au bénéfice imposable de l’exercice excédant 1 million d’euros. Il en résulte que pour les entreprises dont le déficit est inférieur à 1 million d’euros, ce déficit est reportable en avant sans limitation ni plafonnement.
Conclusion
En matière de fiscalité des revenus fonciers, le revenu imposable est un revenu net de frais (CGI, art. 13).
L’application de ce principe conduit à déduire du résultat imposable les charges déductibles, ce qui aura pour conséquence de réduire l’assiette imposable et d’amoindrir l’impôt à payer.
Lorsque la SCI est assujettie à l’IR et que les associés sont des personnes physiques, la déductibilité des charges est admise à la condition que les dépenses aient été exposées en vue de l’acquisition ou de la conservation des revenus fonciers.
Il convient de relever que l’associé personne physique d’une SCI à l’IR a le choix entre l’imposition de ses revenus suivant le régime réel ou suivant le régime forfaitaire. Il aura intérêt à choisir le régime forfaitaire dit régime microfoncier lorsqu’il dispose de faibles revenus fonciers. En pareil cas, il pourra bénéficier de l’abattement de 30% applicable sur ses revenus fonciers.
Si dans une SCI à l’IR les revenus fonciers à prendre en considération sont les revenus déduits des charges réellement supportées, les associés auront toutefois intérêt à opter pour l’IS. En effet, si les revenus produits par la SCI sont susceptibles de dépasser la tranche de 45% à l’IR, la SCI à l’IS permet de profiter du taux réduit de 25% ou de 15%. En outre, les amortissements sur les investissements immobiliers sont déductibles, alors que tel n’est pas le cas s’agissant d’une SCI à l’IR.
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