Il y ‘a différentes types de SCI, mais la SCI la plus connue et la plus classique est sans doute la SCI de gestion autrement appelée SCI de location, c’est-à-dire celle qui a pour objet l’acquisition d’un ou plusieurs immobiliers en vue de leur gestion, notamment dans le cadre de la location, le but pouvant être de se procurer des revenus locatifs réguliers par la gestion des biens.
Mais, la SCI de gestion n’est pas adaptée à tous les projets immobiliers, notamment à des investisseurs qui désirent acquérir un patrimoine immobilier en vue de le revendre ou encore à des investisseurs qui acquièrent ou construisent des édifices dans le but de les attribuer par fractions à des associés.
Il en résulte que tous ces projets immobiliers ne sont pas adaptés à la SCI de gestion.
Aussi, le législateur a-t-il prévu des « outils » juridiques adaptés aux différents projets des investisseurs immobiliers.
C’est dans cet objectif qu’ont été adoptées, outre la SCI de gestion, les SCI suivantes :
– Les SCI de construction-vente ;
– Les SCI d’attribution ;
– Les SCI familiales.
C’est la raison pour laquelle également ces différents types de SCI feront l’objet du présent article et ce, afin de clarifier leurs traits caractéristiques et leurs intérêts pratiques.
I- Les SCI de gestion
La SCI de gestion est la variante des SCI la plus répandue en pratique. En effet, le plus souvent, des investisseurs s’associent dans le cadre d’une SCI pour acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de placer lesdits biens en location.
Dans ce cadre, la SCI sera propriétaire des biens qu’elle donnera en location. Le preneur peut être un professionnel et un bail commercial sera conclu si les conditions de ce type de bail sont remplies. Le preneur peut également être un simple particulier qui utilise le bien pour sa résidence principale. Dans ce cas, un bail d’habitation sera rédigé.
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II- Les SCI de construction-vente
En principe, une SCI ne peut pas avoir pour objet l’achat d’immeubles en vue de leur vente, car cette dernière opération est qualifiée, par la loi, d’acte de commerce (v. en ce sens l’article L110-1 du C. com.), ce qui aurait pour conséquence de soumettre les SCI au statut de sociétés commerciales et les investisseurs seraient traités comme des commerçants. Or, ce statut commercial n’est pas forcément adapté à des investisseurs immobiliers.
Afin de trouver un outil juridique adapté à un investisseur immobilier qui désire vendre des immeubles tout en restant soumis au régime des SCI, le législateur a créé, par la loi du 16 juillet 1971, un statut particulier aux sociétés civiles immobilières de construction-vente.
Ce statut constitue en effet un régime dérogatoire à l’article L110-1 du Code de commerce, en ce que des investisseurs qui se livrent à des opérations de vente d’immeubles ne sont pas soumis au régime dudit texte.
Ce statut particulier constitue également une dérogation à l’article 206,2, alinéa 1 du CGI en ce que ce dernier texte, qui prévoit que les SCI qui se livrent à des activités de nature commerciale ou industrielle sont soumises à l’IS (impôt sur les sociétés), n’est pas applicable aux SCI de construction alors même que de par son activité, celle-ci s’apparente à une société commerciale .
En effet, la SCI de construction-vente ne rentre pas dans le champ d’application de l’article 206, 2, alinéa 1 du CGI, et ce, en application de la loi du 16 juillet 1971 qui a créé la SCI de construction-vente.
Il en résulte que le régime fiscal de la SCI de construction-vente est l’impôt sur les revenus. L’avantage en résultant est que les bénéfices réalisés par la SCI sont taxés directement entre les mains des associés, ce qui permet d’éviter que ces bénéfices soient doublement imposés : une première fois au moment de leur réalisation au titre de l’IS, et une seconde fois, en cas de distribution de dividendes, entre les mains des associés au titre de l’IR (si l’associé est une personne physique) ou au titre de l’IS (si l’associé est une personne morale soumise à l’IS).
Mais, pour que ce régime particulier s’applique, il faut que les conditions suivantes soient remplies :
- L’objet statutaire de la SCI doit être la construction d’immeubles en vue de leur vente ;
- L’objet réel doit également être la construction d’immeubles en vue de leur vente.
Il s’ensuit que le régime dérogatoire, c’est-à-dire le statut particulier de la SCI de construction-vente résultant de la loi du 16 juillet 1971, ne s’applique que si l’objet statutaire, tel que défini précédemment, coïncide avec l’objet réel ( Cass. 3e civ., 3 déc. 1997, n° 96-11.274).
Sur un plan fiscal, pour que la SCI de construction-vente soit soumise à l’IR et non à l’IS, il faut que les conditions suivantes soient réunies (voir en ce sens l’article 239 ter du CGI):
- La société de construction-vente n’est pas constituée sous la forme d’une société commerciale par actions ou d’une société à responsabilité limitée
- Les statuts de la société prévoient la responsabilité indéfinie des associés à l’égard des dettes sociales.
Il s’ensuit que la SCI de construction-vente est caractérisée par les éléments saillants suivants :
- L’objet statutaire est la construction d’immeubles en vue de leur vente
- Les immeubles construits ne peuvent être attribués, en propriété ou en jouissance aux associés en contrepartie de leurs apports ;
- Les associés sont engagés indéfiniment des dettes sociales, mais sans solidarité entre eux ;
- Les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds supplémentaires dès lors qu’ils sont nécessaires à l’accomplissement de l’objet social.
III- Les SCI d’attribution
Les société civiles immobilières qualifiées d’attribution ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance.
Contrairement aux SCI de construction-vente, les SCI d’attribution peuvent revêtir la forme des sociétés commerciales, c’est-à-dire qu’elles peuvent être constituées sous la forme d’une société par actions ou d’une société à responsabilité limitée tout en continuant à bénéficier de leur régime particulier.
Les associés ont un droit de jouissance et un droit à l’attribution de la propriété.
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IV- Les SCI de jouissance à temps partagé
Plus rares en pratique, les SCI de jouissance à temps partagé permettent à des associés de partager la jouissance d’un même bien pendant des périodes bien définies. En pratique, ce type de SCI est utilisé pour répartir entre des associés la jouissance temporaire d’une résidence secondaire, l’idée étant de mutualiser les frais afférents à un immeuble qui n’est utilisé par son propriétaire que pendant une très courte période de l’année. C’est le cas d’une résidence secondaire qui n’est utilisée par son propriétaire que pendant les vacances scolaires, alors que ce dernier supporte de lourdes charges immobilières (taxe foncière, taxe d’habitation, frais d’entretien, frais d’électricité, assurance), malgré la vacuité du bien.
Pour mutualiser ces charges tout en continuant à jouir, pendant plusieurs fois, d’un ou plusieurs biens, des investisseurs peuvent s’associer en créant une SCI de jouissance à temps partagé. Celle-ci sera propriétaire de la résidence secondaire et les associés partageront le temps pour l’utilisation du bien, afin de leur permettre de n’acheter que ce qu’ils utilisent. Ils pourront acheter un temps (par exemple, pour le mois de juin) pour l’usage d’un bien se situant dans une station balnéaire, un autre temps (par exemple, au mois de février) pour l’usage d’un bien se trouvant dans une station de montagne, tout en payant moins de charges immobilières.
V- Les SCI familiale
Ce type de SCI est utilisé pour, par exemple, anticiper une succession et régler les potentiels différends qui résulteraient de l’indivision entre les successeurs.
On a également recours à une SCI familiale pour assurer la gestion d’un bien à caractère familial tout en favorisant la transmission de ce bien avec un coût fiscal amoindri.
Conclusion
Doit-on parler d’une SCI ou des SCI ?
L’intérêt de cet article a eu le mérite de rappeler qu’il existe une kyrielle de SCI, le but étant, pour le législateur, de s’adapter aux projets des investisseurs immobiliers.
Cela étant, la SCI de gestion répond à des investisseurs désirant se procurer des revenus locatifs réguliers par la gestion d’un patrimoine immobilier à travers sa mise en location.
Si la SCI de gestion est la plus répandue en pratique, elle ne répond pour autant pas à tous les besoins des investisseurs immobiliers.
Aussi existe-t-il d’autres outils juridiques plus raffinés que la SCI de gestion. Il en est ainsi de la SCI construction-vente rentrant dans le moule de ceux qui veulent investir dans le but de construire des édifices en vue de les revendre tout en continuant à bénéficier des avantages du régime civil d’une SCI classique, c’est-à-dire sans être soumis au régime parfois « orthodoxe » des commerçants.
Il en également de même des SCI d’attribution ou des SCI de jouissance à temps partagé, lesquelles répondent à des finalités autres que la mise en location d’un patrimoine immobilier. Les premières sont conçues pour des investisseurs qui désirent s’attribuer en jouissance ou en propriété les biens qui seront construits ou acquis, alors que les secondes sont faites pour des personnes qui souhaitent acheter une résidence uniquement le temps pendant lequel elles utilisent ledit bien, tout en mutualisant les charges afférentes à résidences.
Pour en savoir plus, les juristes de MA SCI.IMMO sont à votre disposition pour vous accompagner dans vos différents investissements immobiliers.
