Déclaration 2065 :
la liasse fiscale
de votre SCI à l'IS.
Bilan, compte de résultat, calcul des amortissements, annexes obligatoires : la déclaration 2065 est l'obligation fiscale annuelle de toute SCI soumise à l'impôt sur les sociétés. Notre cabinet d'expertise comptable prépare et dépose votre liasse complète, dans les délais légaux et en optimisant chaque levier fiscal.
Bilan & compte de résultat
Amortissements immobiliers
Annexes obligatoires
3 mois
Délai post-clôture
100%
Liasse complète
2065
Formulaire principal
3 mois
Délai post-clôture
Bilan + Annexes
Liasse complète
100%
Conformité fiscale
La 2065, bien plus complexe qu'une simple déclaration.
Contrairement à la 2072 (SCI à l'IR) qui se limite aux revenus fonciers, la déclaration 2065 implique une véritable comptabilité d'entreprise : bilan, compte de résultat, amortissements, retraitements fiscaux. Une expertise technique pointue est nécessaire pour la produire correctement et exploiter les optimisations qu'offre l'IS.
2065 + Liasse
Formulaires complets
Pennylane
Logiciel certifié
3 mois
Délai légal
1
Conseiller dédié
Pourquoi la 2065 est plus complexe que la 2072 ?
Beaucoup de gérants de SCI à l'IS sous-estiment la complexité technique de la déclaration 2065. À la différence de la 2072 (SCI à l'IR) qui repose sur une simple comptabilité de trésorerie, la 2065 impose des règles comptables d'entreprise strictes, avec des conséquences fiscales en cascade.
- Comptabilité d'engagement : enregistrement des charges/produits à la date de naissance, pas à l'encaissement (contrairement à l'IR).
- Calcul du résultat fiscal : retraitements complexes du résultat comptable (réintégrations, déductions extra-comptables).
- Amortissements annuels : décomposition du bien en composants (bâti, toiture, façade) avec des durées différentes, à recalculer chaque année.
- Liasse complète : 5 à 10 formulaires annexes selon votre situation (2050, 2051, 2052, 2053, 2057, etc.).
Cette complexité justifie pleinement le recours à un cabinet d'expertise comptable spécialisé SCI à l'IS. Une erreur dans la liasse peut entraîner un redressement fiscal, des pénalités, voire un contrôle approfondi. À l'inverse, une déclaration bien faite permet d'optimiser fortement l'impôt grâce aux amortissements et aux charges déductibles.
5 à 10
formulaires annexes par liasse
Une liasse fiscale 2065 ne se limite pas au formulaire 2065. Elle inclut 5 à 10 formulaires annexes obligatoires (bilan, compte de résultat, amortissements, provisions, plus-values...) à remplir avec précision selon votre situation. Nous gérons l'ensemble.
« La 2065 n'est pas une déclaration, c'est une véritable photographie financière de votre SCI. Bien faite, elle protège vos intérêts. Mal faite, elle déclenche les radars de l'administration fiscale. »
À retenir
Le non-respect des délais ou des erreurs dans la déclaration 2065 entraîne automatiquement des pénalités de 10% (jusqu'à 40% en cas de mauvaise foi), des intérêts de retard (0,20% par mois), et déclenche fréquemment un contrôle fiscal approfondi. Sécuriser sa 2065 est un investissement, pas une dépense.
4 phases pour sécuriser votre 2065.
De la saisie comptable au dépôt de la liasse, notre cabinet d'expertise comptable spécialisé SCI à l'IS prend en charge l'intégralité du processus. Une seule équipe, un seul interlocuteur, une seule responsabilité.
Phase 01
Comptabilité d'engagement
Saisie de la comptabilité d'entreprise conforme au plan comptable général. Enregistrement à la date de naissance des opérations (vs trésorerie en IR), avec utilisation du logiciel certifié Pennylane.
- Saisie comptable mensuelle ou annuelle
- Plan comptable général respecté
- Justificatifs numérisés & archivés
- Rapprochement bancaire automatisé
Phase 02
Calcul du résultat fiscal
Retraitements fiscaux du résultat comptable pour obtenir le résultat fiscal imposable à l'IS. Calcul précis des amortissements par composants pour optimiser la base imposable.
- Amortissements par composants (bâti, toiture...)
- Réintégrations & déductions extra-comptables
- Gestion des déficits reportables
- Calcul des plus-values de cession
Phase 03
Liasse fiscale complète
Établissement de l'intégralité de la liasse fiscale 2065 : formulaire principal et tous les formulaires annexes obligatoires selon votre situation (bilan, compte de résultat, immobilisations).
- Formulaire 2065 (déclaration principale)
- Annexes 2050 à 2059 (bilan, résultat)
- Formulaire 2058-A (résultat fiscal)
- État des amortissements (2055)
Phase 04
Dépôt & suivi post-déclaration
Télétransmission sécurisée via EDI-TDFC auprès de l'administration fiscale dans les délais légaux. Assistance complète en cas de demande de l'administration ou de contrôle fiscal.
- Télétransmission EDI-TDFC dans les délais
- Réponse aux demandes administration
- Assistance contrôle fiscal incluse
- Documents financiers pour banques
Démarrer en 4 étapes simples.
De la prise de contact à la prise en charge complète de votre comptabilité SCI, un parcours fluide avec un expert-comptable dédié.
Vous nous contactez
Remplissez le formulaire en 3 minutes. Nous vous vous recontacterons sous 24h.
Échange personnalisé
Visio, appel téléphonique ou rendez-vous au cabinet à Saint-Mandé.
Devis sur-mesure
Vous recevez un devis personnalisé adapté à votre régime fiscal (IR ou IS), sans engagement.
Comptabilité prise en charge
Reprise du dossier, tenue comptable, déclarations 2072/2065 : tout est géré en temps réel sur Pennylane.
Prêt à confier votre comptabilité SCI à des spécialistes ?
Des prix justes, sans surprise.
Trois formules adaptées à la taille et au régime fiscal de votre SCI.
Conformité
Pour une SCI à l'IR simple, avec un bien et des obligations classiques.
Option mensuelle non disponible
- Tenue comptable SCI, bilan simplifié (IR)
- Déclaration fiscale 2072 + télédéclarations
- Gestion de la CFE
- Amortissements, provisions, quote-parts
- Accès Pennylane inclus
- Support email sous 48h
- Lot supplémentaire : +29 € / mois
Gestion
Pour une SCI à l'IR ou à l'IS, avec un suivi plus poussé et un support rapide.
Engagement 12 mois
- Tout Conformité +
- Déclaration fiscale 2065 (SCI à l'IS)
- Bilan complet (IS)
- Support email + téléphone sous 48h
- Correspondance avec l'administration fiscale
- Lot supplémentaire : +24 € / mois
Investisseur
Pour les SCI patrimoniales ou multi-biens, avec conseil stratégique et juridique.
Engagement 12 mois
- Tout Gestion +
- Suivi juridique complet de la SCI
- Gestion TVA (+ 58,80 € TTC / mois)
- Analyse rentabilité & arbitrage
- Optimisation des revenus
- Support prioritaire + visio 45 min
- Lot supplémentaire : +19 € / mois
Tarifs valables pour une SCI avec 1 bien immobilier. Voir le détail complet des offres
2072 ou 2065 ? La déclaration dépend de votre régime fiscal.
Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) remplit la déclaration 2072. Une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) remplit la déclaration 2065. Deux régimes fiscaux radicalement différents, deux déclarations à la complexité incomparable. Tableau comparatif.
SCI à l'IR
Régime de transparence fiscale
2
à 3 formulaires
(2072-S simplifié)
La SCI à l'IR est dite transparente fiscalement : elle ne paie pas d'impôt en tant que société, ce sont les associés qui sont imposés directement dans leur déclaration personnelle (revenus fonciers).
- Comptabilité de trésorerie (encaissements/décaissements)
- Pas d'amortissements à calculer chaque année
- Charges réelles déductibles (intérêts, travaux, gestion)
- Imposition des associés au barème IR + prélèvements sociaux 17,2%
- Plus-values privées avec exonération après 30 ans
SCI à l'IS
Régime société à part entière
5 à 10
formulaires
(liasse complète)
La SCI à l'IS est une véritable société commerciale fiscalement : elle paie elle-même l'impôt sur ses bénéfices, avec une comptabilité d'entreprise complète et des règles d'optimisation puissantes (amortissements).
- Comptabilité d'engagement (créances/dettes, PCG)
- Amortissements obligatoires (bâti, travaux, mobilier)
- Charges déductibles élargies + amortissements
- IS à 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25% au-delà
- Plus-values professionnelles sur valeur nette comptable
Vous hésitez entre IR et IS ? Le choix est quasi-irrévocable depuis 2019 : une fois optée pour l'IS, pas de retour possible. Notre cabinet vous accompagne dans cette décision stratégique avec une projection chiffrée sur 10-20 ans avant de trancher. Premier échange gratuit pour analyser votre situation.
Tout comprendre sur la déclaration 2065 de votre SCI.
De la définition de la déclaration 2065 au calcul du résultat fiscal, en passant par les amortissements et les délais à respecter, un guide pratique pour maîtriser toutes les subtilités de la liasse fiscale de votre SCI à l'impôt sur les sociétés.
1. Qu'est-ce que la déclaration 2065 et qui doit la remplir ?
La déclaration 2065 (Cerfa n°11084) est l'obligation fiscale annuelle de toute société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Elle déclare le résultat fiscal de l'exercice clos et calcule l'IS dû. Pour les SCI, cette déclaration est requise dès lors que la société a opté pour l'IS lors de sa création ou en cours de vie.
Sont concernées par la déclaration 2065 :
- Les SCI ayant opté pour l'IS volontairement (option exercée lors de la création ou ultérieurement, irrévocable depuis 2019)
- Les SCI exerçant une activité commerciale : location meublée habituelle, achat-revente, marchand de biens (passage automatique à l'IS)
- Les SCI dépassant les seuils de la location meublée occasionnelle
- Les SCI dont les associés sont à l'IS : si tous les associés sont des sociétés soumises à l'IS, la SCI doit produire une 2065
À l'inverse, les SCI à l'impôt sur le revenu (IR) remplissent la déclaration 2072 (régime de transparence fiscale, les associés sont imposés personnellement sur les revenus fonciers).
2. Comment calculer le résultat fiscal d'une SCI à l'IS ?
Le résultat fiscal d'une SCI à l'IS est différent du résultat comptable. Il s'obtient en partant du résultat comptable (produits - charges) puis en effectuant des retraitements fiscaux : réintégrations (ajout au résultat) et déductions extra-comptables (soustraction au résultat).
La formule de calcul :
- Résultat comptable = produits encaissables (loyers, plus-values) − charges décaissables (intérêts emprunts, taxes, gestion)
- + Réintégrations fiscales : charges non déductibles fiscalement (amendes, sanctions, fraction non déductible de certaines charges)
- − Déductions extra-comptables : revenus non imposables ou déjà imposés ailleurs
- − Amortissements de l'exercice : déduction obligatoire qui réduit fortement le résultat fiscal
- − Déficits reportables antérieurs : possibilité de les imputer sur le résultat positif
- = Résultat fiscal imposable à l'IS
Sur ce résultat fiscal s'applique le taux d'IS : 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25% au-delà (taux normal). L'IS dû doit être payé en 4 acomptes durant l'exercice puis solde lors du dépôt de la liasse.
Conditions taux réduit 15%
Pour bénéficier du taux réduit d'IS à 15%, la SCI doit respecter 3 conditions : chiffre d'affaires HT inférieur à 10 millions d'euros, capital entièrement libéré, et détention à 75% au moins par des personnes physiques (ou par des sociétés satisfaisant elles-mêmes ces conditions).
3. Amortissements en SCI à l'IS : mode d'emploi
L'amortissement est le grand avantage fiscal de la SCI à l'IS (impossible en SCI à l'IR). Il consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier sur sa durée d'utilisation, ce qui réduit considérablement le résultat fiscal et donc l'IS dû.
Règles de calcul des amortissements :
- Approche par composants : le bien est décomposé en plusieurs éléments avec des durées d'amortissement différentes (gros œuvre, toiture, étanchéité, façade, installations techniques, agencements)
- Durées de référence : gros œuvre 50-80 ans, toiture 25-30 ans, façade 25-30 ans, installations techniques 20-25 ans, agencements 10-15 ans
- Amortissement linéaire uniquement pour l'immobilier (pas de dégressif)
- Terrain non amortissable : seule la valeur du bâti peut être amortie (séparation terrain/construction obligatoire)
- Travaux d'amélioration : peuvent être amortis sur leur durée propre (et non immédiatement déduits)
Exemple chiffré
Pour un bien acquis 500 000 € (terrain 100 000 €, bâti 400 000 €), avec amortissement moyen sur 30 ans : déduction annuelle d'environ 13 300 € sur le résultat fiscal. Sur 30 ans, l'amortissement total représente 400 000 € de charges déductibles non décaissées.
4. Délais et sanctions liés à la déclaration 2065
Le délai de dépôt de la déclaration 2065 dépend de la date de clôture de l'exercice comptable :
- Exercice clos au 31 décembre (cas le plus fréquent) : dépôt avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année suivante (soit début mai)
- Exercice clos en cours d'année : dépôt dans les 3 mois suivant la clôture
- Cessation d'activité : dépôt dans les 60 jours suivant la cessation
Le dépôt s'effectue obligatoirement par voie électronique via le système EDI-TDFC (Échange de Données Informatisé). Le paiement de l'IS est échelonné en 4 acomptes (mars, juin, septembre, décembre) avec solde au moment du dépôt.
Sanctions en cas de retard ou erreur
Le non-respect des délais ou les erreurs dans la 2065 entraînent : majoration de 10% du montant de l'IS dû, portée à 40% en cas de mauvaise foi ou 80% pour manœuvres frauduleuses. S'ajoutent des intérêts de retard de 0,20% par mois (2,4% par an). Le risque de contrôle fiscal approfondi est également démultiplié en cas d'anomalies récurrentes.
C'est pour ces raisons que la quasi-totalité des SCI à l'IS confient leur déclaration 2065 à un expert-comptable spécialisé. Le coût de cette prestation est rapidement amorti par la sécurité et l'optimisation fiscale qu'elle apporte.
Déclaration 2065 : vos questions techniques.
Les questions concrètes que se posent les gérants de SCI à l'IS sur leur déclaration 2065 : prix, déficit, acomptes, commissaire aux comptes, faire soi-même, contrôle fiscal. Une autre question ? Notre conseiller vous répond sous 24h.
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