La réforme de MaPrimeRénov’ et le durcissement progressif des règles sur les passoires énergétiques rendent la question des SCI et MaPrimeRénov’ particulièrement sensible à l’horizon 2026. Beaucoup de propriétaires se demandent si leurs biens détenus en SCI peuvent encore bénéficier des aides à la rénovation énergétique. Les textes officiels visent avant tout les propriétaires individuels, ce qui entretient une zone grise pour les sociétés civiles immobilières.
Nous faisons le point ici sur ce que disent les textes en 2026, les conditions d’éligibilité applicables lorsqu’un logement est détenu par une SCI, ainsi que les stratégies possibles pour optimiser vos travaux. Vous verrez qu’il est parfois possible de mobiliser MaPrimeRénov’ via un associé occupant, mais que la SCI, en tant que personne morale, reste très encadrée.
En tant que spécialistes de la gestion de SCI, nous vous aidons à décrypter ces règles complexes et à les articuler avec vos enjeux fiscaux, comptables et patrimoniaux.
Rappel MaPrimeRénov’ en 2026 pour les particuliers
Statut du demandeur
La prime est réservée aux personnes physiques, propriétaires occupants ou bailleurs. Les textes officiels précisent que ce sont les propriétaires individuels et certains titulaires de droits réels sur le logement, comme les usufruitiers ou les indivisaires, qui peuvent déposer un dossier.
Logement concerné
Le logement doit être une résidence principale occupée au moins huit mois par an et, en métropole, avoir été construit depuis au moins quinze ans (sauf exception pour le remplacement d’une chaudière fioul dans certains territoires). Pour les rénovations d’ampleur, le dispositif cible surtout les logements classés E, F ou G au DPE, avec des seuils renforcés à partir de 2025 et 2026.
Conditions de revenus
| Catégorie | Revenu maximal en Île-de-France | Revenu maximal hors Île-de-France |
|---|---|---|
| Bleu (très modestes) | 22 461 € | 16 229 € |
| Jaune (modestes) | 27 343 € | 20 805 € |
| Violet (intermédiaires) | 38 184 € | 29 148 € |
| Rose (supérieurs) | Au-delà | Au-delà |
Travaux éligibles
Les travaux doivent respecter des normes techniques précises : isolation des murs, toitures et planchers, installation de pompes à chaleur performantes, poêles à granulés, systèmes de ventilation adaptés, etc. Pour les rénovations d’ampleur, un audit énergétique est obligatoire et le projet doit permettre un gain d’au moins deux classes DPE en incluant au moins deux gestes d’isolation ainsi que le remplacement des équipements les plus énergivores.
SCI et MaPrimeRénov’ : ce que disent réellement les textes
En 2026, les SCI ne sont pas directement éligibles à MaPrimeRénov’. Les textes visent les propriétaires personnes physiques. Toutefois, lorsqu’un associé occupe un logement détenu par la SCI en tant que résidence principale, il peut dans certains cas demander MaPrimeRénov’ en son nom propre, sous réserve de respecter toutes les autres conditions d’éligibilité. Cette possibilité reste néanmoins à confirmer au cas par cas auprès d’un conseiller France Rénov.
Conditions d’éligibilité lorsque le bien est détenu en SCI
Statut du demandeur et occupation du logement
- Être associé de la SCI qui détient le bien.
- Occuper le logement à titre de résidence principale au moins huit mois par an.
- Disposer d’une base juridique claire : bail ou convention d’occupation entre la SCI et l’associé.
Caractéristiques du logement
Le logement doit généralement avoir plus de quinze ans en métropole (ou deux ans outre-mer en cas de remplacement de chaudière fioul). Les biens classés E, F ou G sont prioritaires, avec l’obligation d’un gain d’au moins deux classes après travaux.
Conditions de revenus de l’associé demandeur
Seuls les revenus fiscaux de référence de l’associé occupant sont pris en compte pour déterminer la catégorie (bleu, jaune, violet ou rose) et, par conséquent, les montants de la prime et les plafonds de dépenses.
Travaux éligibles et montants indicatifs
Les postes ouverts à la prime sont identiques à ceux d’une détention en direct : isolation, équipements de chauffage performants, ventilation, audit énergétique. Les montants d’aide varient fortement selon la catégorie de revenus ; un ménage très modeste reçoit par exemple une aide bien plus élevée qu’un ménage de catégorie rose.
Stratégies pour les associés de SCI qui veulent rénover
SCI avec associé occupant : l’associé peut porter le dossier MaPrimeRénov’ s’il respecte les conditions d’occupation et de revenus, à condition de formaliser un bail ou une convention d’occupation, de bien répartir les charges et de documenter la répartition des subventions. SCI purement locative : la SCI n’étant pas éligible, il faut miser sur d’autres dispositifs (CEE, aides locales, prêts bonifiés) et anticiper la dévalorisation liée aux futures interdictions de louer des passoires énergétiques.
Comment sécuriser juridiquement et fiscalement vos rénovations en SCI
Chaque projet doit être encadré par des procès-verbaux d’assemblée générale qui autorisent les travaux, définir la répartition des coûts et aides entre associés, mesurer l’impact fiscal (SCI à l’IR ou à l’IS), et anticiper l’effet sur la valeur future du bien. Pour un accompagnement complet, découvrez notre offre d’accompagnement des SCI.
Questions fréquentes sur SCI et MaPrimeRénov’
Une SCI peut-elle demander directement MaPrimeRénov’ en 2026 ?
Non. Le dispositif reste réservé aux personnes physiques propriétaires occupants ou bailleurs.
Un associé usufruitier peut-il bénéficier de MaPrimeRénov’ ?
Oui, s’il occupe le logement comme résidence principale et respecte toutes les autres conditions, sous réserve de la cohérence juridique et fiscale du montage.
Peut-on cumuler MaPrimeRénov’ et les primes CEE pour un bien détenu en SCI ?
Oui, le cumul est possible si les règles de chaque dispositif (devis, signatures, facturation) sont respectées et si la comptabilité de la SCI reste alignée.
Quelles pièces fournir si le logement appartient à une SCI ?
Il faut notamment prouver le lien entre l’associé demandeur et la SCI, la résidence principale effective, et le titre de propriété de la SCI sur le bien.
Bilan : anticiper MaPrimeRénov’ et les rénovations énergétiques en SCI d’ici 2026
En résumé, si les SCI sont exclues en tant que bénéficiaires directs de MaPrimeRénov’, un associé occupant peut, sous conditions, obtenir la prime en son nom propre. Pour sécuriser votre projet avant 2026, évaluez vos aides, structurez le financement et validez le montage juridique et fiscal. Pour en savoir plus, consultez nos solutions pour gérer votre SCI.